De huurindexering volgens CPI index per 1 januari 2023

Aangemaakt: 12 december 2022

De huurindexering volgens CPI index per 1 januari 2023

De media staan er de laatste weken vol van. De huurindexering van commerciele ruimten die verhuurders per 1 januari voornemens zijn door te voeren, houdt velen bezig. De huurovereenkomsten gebaseerd op het ROZ model met bijbehorende algemene bepalingen geven het recht op een jaarlijkse huurverhoging met het prijsindexcijfer (CPI) van het CBS dat ligt vier maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging. En dat cijfer is dit jaar onevenredig hoog. Sinds de publicatie van de CPI door het CBS in 1967 is dit niet zo hoog geweest als nu. De afgelopen 25 jaar was de gemiddelde CPI 1,9%. Nu is de CPI over september 2022 14,5% (en over augustus 2022 12%).

Het hoge prijsindexcijfer wordt de afgelopen maanden soms wel voor meer dan de helft bepaald door de sterk fluctuerende energiekosten. Het CBS heeft begin dit jaar aangegeven dat de huidige berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de CPI niet geschikt is voor de huidige energiemarkt. Omdat de huidige berekeningsmethode de inflatie niet juist weergeeft, werkt het CBS sinds begin 2022 aan een nieuwe rekenmethode die wel geschikt is. Deze nieuwe methode is nog niet definitief, dat wordt pas in de loop van 2023 verwacht. Uit de eerste resultaten van deze nieuwe berekeningsmethode kan worden afgeleid dat de werkelijke inflatie meerdere procentpunten lager uit zal vallen bij een juiste berekening. Het CBS heeft op haar website gepubliceerd dat desondanks de reeds gepubliceerde cijfers niet worden herzien. Die zouden volgens het CBS “een rechtsfeit” zijn.

Er zijn verhuurders die niet de volledige huurverhoging doorbelasten, maar er zijn er ook velen die het wel doen. Veel huurders van bedrijfsruimten kunnen of willen een dergelijke huurverhoging niet betalen. Heeft de verhuurder recht om de volledige huurverhoging door te voeren? En heeft de huurder recht om die huurverhoging niet te betalen?

De argumenten die een verhuurder kan aanvoeren ter onderbouwing van de huurverhoging zijn simpel: het is zo afgesproken en afspraken moeten worden nagekomen. Bovendien schrijft het CBS op de website dat gepubliceerde cijfers “een rechtsfeit” zijn, dus die cijfers mogen ook daarom worden gebruikt voor de huurverhoging.

Een huurder die de verhoging niet wil of kan betalen kan zich daarvoor beroepen op een redelijke uitleg van de huurovereenkomst op grond waarvan hij alleen de werkelijke inflatie conform de nieuwe berekeningsmethode zou hoeven te betalen. Er zijn ook huurdersorganisaties die betogen dat huurders enkel de kerninflatie (zonder de sterk fluctuerende energieprijzen) zouden hoeven te betalen, onder andere omdat huurders zelf de energie in het gehuurde betalen en met de doorberekening van de inflatiecorrectie dubbel belast worden. Of dat een houdbaar standpunt is betwijfelen wij.

Ook zou een huurder zich mogelijk op artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) kunnen beroepen en op grond daarvan in rechte wijziging van de gevolgen van de overeengekomen inflatiecorrectie (of gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst) kunnen vorderen. In de parlementaire geschiedenis bij dit wetsartikel zijn oorlog en aanzienlijke geldontwaarding specifiek benoemd als onvoorziene omstandigheden van algemene aard. Als de vordering van de huurder door de rechter wordt toegewezen, dan wordt het nadeel van het hoge inflatiecijfer mogelijk evenredig over partijen verdeeld. Aan deze uitspraak kan terugwerkende kracht worden verleend, wat tot een terugbetalingsplicht van de verhuurder kan leiden. Voor nieuwe huurovereenkomsten of huurovereenkomsten die recent gesloten zijn zal een beroep van de huurder op onvoorziene omstandigheden niet slagen.

Als huurder en verhuurder geen nadere afspraken maken dan geldt (in de meeste gevallen per 1 januari) de verhoging van de huurprijs op basis van het CPI-cijfer dat door het CBS is vastgesteld voor de maand augustus of september 2022 (afhankelijk van welk CPI-cijfer partijen voorheen hanteerden). Als de huurder de verhoging niet betaalt, zonder rechtelijke uitspraak, dan is hij op grond van de algemene bepalingen (ROZ-model) een boete verschuldigd.

Betrokken(en)

Laatste updates

Ranking Chambers Europe 2024
  • Nieuws
  • Herstructurering & Insolventie
  • Cassatie
  • Commercial Litigation
  • Corporate Litigation
  • Financial Litigation
14 maart 2024

Ranking Chambers Europe 2024