Inleiding
De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) is volgens de minister een historische doorbraak in de strijd tegen de woningnood. De inwerkingtreding van de wet wordt gezien als een belangrijke mijlpaal. Maar rechtvaardigt de inhoud van de wet het enthousiasme? In deze blog onderzoeken wij die vraag en bekijken we of de Wvrv daadwerkelijk het tij kan keren op de woningmarkt. Wij lichten een aantal onderwerpen uit.

Gefaseerde inwerkingtreding
De Wvrv bevat diverse maatregelen om de woningnood aan te pakken en wijzigt verschillende wetten. De Wvrv is voor een groot deel op 1 juli 2026 in werking getreden; een aantal maatregelen wordt uitgewerkt in het Besluit versterking regie volkshuisvesting (Besluit). De onderwerpen die in het Besluit moeten worden geregeld treden op 1 januari 2027 in werking.[1] 

Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad
Artikel 2.1 van de Omgevingswet bepaalt dat alle taken en bevoegdheden op grond van de Omgevingswet worden uitgeoefend met het oog op de maatschappelijke doelen van de wet. Het artikel vormt daarmee de normatieve kern van de Omgevingswet en geeft richting aan de wijze waarop overheden hun bevoegdheden inzetten bij de inrichting van de fysieke leefomgeving. De Wvrv brengt hierin een belangrijke aanvulling.

De Wvrv voegt een vijfde lid toe aan artikel 2.1 Omgevingswet. Met dit nieuwe lid wordt het oogmerk van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad uitdrukkelijk benoemd als motief waarmee gemeenten, provincies en het Rijk hun bevoegdheden op grond van de Omgevingswet kunnen uitoefenen. Dit is van belang, omdat hiermee volkshuisvestelijke overwegingen expliciet worden verankerd in de doelstellingenbepaling van de wet. Overheden krijgen daardoor een duidelijke juridische grondslag om bij de uitoefening van hun bevoegdheden, zoals bij het vaststellen van een omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning, de beschikbaarheid en diversiteit van de woningvoorraad als zelfstandig belang mee te wegen. [2]

Artikel 2.1, lid 5, Omgevingswet is per 1 juli 2026 in werking getreden. [3]

Volkshuisvestingsprogramma’s
Gemeenten, provincies en het Rijk moeten op basis van de Wvrv verplicht een nieuw programma opstellen: het volkshuisvestingsprogramma. De volkshuisvestingsprogramma’s vervangen de rol die de huidige woonvisies vervullen en hebben als doel om het volkshuisvestingsbeleid (zoals deze nu is omschreven in de omgevingsvisies) uit te werken naar concrete maatregelen.

Dat klinkt misschien als een simpele naamswijziging, maar het verschil is wezenlijker dan dat. Waar de woonvisies enkel beleidsambities omvatten, is het volkshuisvestingsprogramma uitdrukkelijk bedoeld als uitvoeringsplan van het volkshuisvestingsbeleid, dat vervolgens op gemeentelijk-, provinciaal- en Rijksniveau moet worden opgesteld. [4]

Het Rijk is verplicht om bij algemene maatregel van bestuur instructies te geven aan de gemeenten over de inhoud van de volkshuisvestingsprogramma’s. [5] Aan deze verplichting wordt invulling gegeven door middel van het Besluit.[6]

In het Besluit zal onder andere de instructie worden opgenomen dat gemeenten een minimum van 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouw moeten hanteren en dat landelijk ten minste twee derde van de nieuwbouw uit betaalbare woningen moet bestaan. [7]

Nieuw is ook de mogelijkheid van zogenoemde getrapte instructies: het Rijk kan de provincie opdragen om op haar beurt een instructie aan een specifieke gemeente te geven over het volkshuisvestingsprogramma. En in het geval een gemeente deze instructieregels verwaarloost, kan de provincie zelfs het omgevingsplan zelfstandig vaststellen in lijn met deze instructieregels, op kosten van die gemeente. [8]

Gemeenten, provincies en het Rijk hebben echter nog de tijd om zich voor te bereiden op de verplichte volkshuisvestingsprogramma’s. Rijk en gemeenten moeten binnen 1 jaar na inwerkingtreding (dus uiterlijk 1 juli 2027) een volkshuisvestingsprogramma hebben, provincies hebben 1½1 ½ jaar de tijd (1 januari 2028).
 
Versnelde procedures
Een ander cruciaal onderdeel van de Wvrv zijn de mogelijkheden die de wet biedt om verschillende procedures te versnellen. Hieronder zullen de belangrijkste wijzigingen worden besproken.

Rechtstreeks beroep bij bestuursrechter en verbod voor gemeenten beroep in te stellen tegen besluiten van andere gemeenten
Op 1 juli 2026 is het artikel 16.83a van de Omgevingswet in werking getreden. Op basis van dit artikel hoeft een belanghebbende die bezwaar maakt tegen een besluit op een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of een omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, voor woningbouwprojecten van ten minste één woning, in het bezwaarschrift niet langer expliciet te verzoeken om rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter. Daarmee vervalt de drempel voor prorogatie voor deze categorie woningbouwbesluiten.[9]

Hoe werkt dit in de praktijk uit? We nemen een voorbeeld: stel dat een omwonende bezwaar maakt tegen een omgevingsvergunning voor de bouw van een appartementencomplex van 150 woningen en de omwonende in plaats van de bezwaarprocedure te doorlopen direct beroep wil instellen. Onder het oude stelsel moest de omwonende in zijn bezwaarschrift expliciet verzoeken om rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter. Indien hij dat niet deed moest hij de volledige bezwaarfase doorlopen voordat hij naar de rechter kon. Rechtstreeks beroep was alleen mogelijk als het bestuursorgaan daarmee instemde. Op grond van artikel 16.83a hoeft dat verzoek niet meer in het bezwaarschrift te worden opgenomen. Hierbij is wel een kanttekening op zijn plaats: artikel 16.83a vereenvoudigt de toegang tot prorogatie, maar schrapt de bezwaarfase niet. De bezwaarfase blijft beschikbaar; de drempel om te moeten verzoeken aan het bestuursorgaan om deze te mogen overslaan vervalt slechts.

Dit artikel is per 1 juli 2026 in werking getreden en partijen kunnen hier dus al een beroep op doen.

Daarnaast wordt in het nieuwe artikel 16.83b van de Omgevingswet opgenomen dat het voor gemeenten verboden wordt beroep in te stellen tegen woningbouwbesluiten van andere gemeenten.[10] Dit artikel is nog niet in werking getreden. Het is nog onduidelijk wanneer inwerkingtreding van dit artikel plaatsvindt. [11]
 
Geen tweede zitting
Verder krijgt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) de bevoegdheid om bij beroepen over omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten of omgevingsplanactiviteiten bestaande uit een bouwactiviteit, voor woningbouwprojecten van ten minste één woning, een tweede zitting achterwege te laten, als het beroep al eerder ter zitting is behandeld.[12] Hoewel de Afdeling al de wettelijke mogelijkheid had om partijen te vragen of zij instemmen met het achterwege laten van een zitting geeft dit artikel de Afdeling de bevoegdheid om een nadere zitting te weigeren ook zonder instemming van partijen. [13]

Op welke manier is dit relevant? Stel dat een omwonende hoger beroep instelt tegen een omgevingsvergunning voor een woningbouwproject voor vijf woningen. De Afdeling past vervolgens de bestuurlijke lus toe, nadat zij heeft geconstateerd dat het stikstofonderzoek voor het bouwproject een motiveringsgebrek bevat. De gemeente herstelt het gebrek vervolgens met een aanvullend onderzoek, waarna onder de oude regels een tweede zitting zou volgen om partijen opnieuw te kunnen horen. Artikel 16.86a geeft de Afdeling nu de bevoegdheid die tweede zitting over te slaan en direct uitspraak te doen op basis van de stukken, zolang het beroep al eerder ter zitting is behandeld. Voor een projectontwikkelaar betekent dit waarschijnlijk een snellere bouwstart, terwijl de appellant niet meer in de gelegenheid wordt gesteld om zijn standpunt een tweede keer naar voren te brengen op zitting.

Artikel 16.86a van de Omgevingswet is per 1 juli 2026 in werking getreden.[14] Daarnaast is ook geen overgangsrecht opgenomen, waardoor dit artikel onmiddellijke werking heeft.

Uitbreiding bestaande mogelijkheden voor versnelde behandeling
Naast het toevoegen van nieuwe versnellingsmogelijkheden worden op basis van de Wvrv bestaande procedurele versnellingen uitgebreid. De Omgevingswet voorzag al in een versnelde behandeling van projectbesluiten. Deze versnelde procedure wordt uitgebreid, in die zin dat als een bestuurlijke lus wordt toegepast, de Afdeling:

• binnen een termijn van zes maanden na ontvangst van het verweerschrift;
• binnen een termijn van zes maanden na verzending van de tussenuitspraak een einduitspraak doet.

Deze uitbreiding is per 1 juli 2026 in werking getreden.[15]

De versnelde behandeling geldt nu alleen nog voor projectbesluitprocedures. De Wvrv maakt het ook mogelijk om bij AMvB besluiten voor categorieën projecten aan te wijzen waarop de procedurele versnellingen ook van toepassing zijn.[16] Die aanwijzing is alleen mogelijk als versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. [17] Denk hierbij bijvoorbeeld aan het omgevingsplan en de omgevingsvergunningen voor de bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit voor de bouw van een bepaald aantal woningen.[18]

Hoewel deze uitbreidingsmogelijkheid per 1 juli in werking is getreden, is in overgangsrecht voorzien.[19] De toepassing van procedurele versnellingen bij bepaalde categorieën projecten is niet van toepassing op een besluit dat is bekendgemaakt voor de inwerkingtreding van de AMvB waarin de versnelling van toepassing is verklaard op het betreffende project.[20]

Voorkeursrechten
Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Voor 1 juli 2026 gold een gelaagd systeem waarbij het voorkeursrecht in fasen verviel afhankelijk van de grondslag. Voor een voorkeursrecht gebaseerd op een omgevingsvisie of programma gold een termijn van drie jaar. Alleen voor een voorkeursrecht gebaseerd op het omgevingsplan gold een termijn van vijf jaar.

Met de invoering van de Wvrv wordt de duur van het voorkeursrecht verlengd naar vijf jaar.[21] Hierdoor wordt het stelsel een stuk eenvoudiger: ongeacht de grondslag waarop het voorkeursrecht is gevestigd, geldt voortaan één vaste vervaltermijn. Een voorkeursrecht dat bijvoorbeeld wordt gebaseerd op een programma, geldt op basis van dit artikel ook voor een termijn van vijf jaar.

De wijziging gaat ook gepaard met een wijziging van de verlengingsbevoegdheid. Voorheen kon de termijn alleen worden verlengd voor een voorkeursrecht gebaseerd op het omgevingsplan. Door de Wvrv is het nu voor alle voorkeursrechten mogelijk eenmaal van de verlengingsmogelijkheid van vijf jaar gebruik te maken, ongeacht de grondslag. Een gemeente die een voorkeursrecht heeft gevestigd op basis van een omgevingsvisie of programma kan de termijn daarmee voortaan ook verlengen. [22]

Bovendien wordt het verbod op het opnieuw vestigen van een voorkeursrecht geschrapt, waarmee het voor hetzelfde bestuursorgaan mogelijk wordt om binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht opnieuw een voorkeursrecht op dezelfde grondslag te vestigen.

De wijzigingen in de regeling voor voorkeursrechten zijn per 1 juli 2026 in werking getreden. Er is wel in overgangsrecht voorzien. Zo blijven op voorkeursrechten die zijn gevestigd voor 1 juli 2026 artikel 9.4 en 15.52 van de Omgevingswet van toepassing zoals die voor de inwerkingtreding luidden.[23] Dit betekent dat voor die voorkeursrechten het gelaagde systeem van vervaltermijnen blijft gelden, met de kortere termijn van drie jaar voor voorkeursrechten gebaseerd op een omgevingsvisie of programma. De uniforme termijn van vijf jaar en de uitgebreide verlengingsbevoegdheid gelden uitsluitend voor voorkeursrechten die op of na 1 juli 2026 zijn gevestigd.

Conclusie
De Wvrv brengt met de inwerkingtreding op 1 juli 2026 concrete wijzigingen in het omgevingsrechtelijke stelsel met als doel bij te dragen aan het terugdringen van de woningnood. Hoewel de maatregelen gericht zijn op versnelling van procedures en sturing op volkshuisvestingsbeleid, blijft het de vraag of met de maatregelen de beoogde winst wordt behaald. De woningnood wordt namelijk ook ingegeven door complexe opgaven in de leefomgeving waar de Wvrv niet in voorziet, zoals de stikstofcrisis en de verwachte problemen op het gebied van water. De gereedschapskist die de Wvrv biedt is in ieder geval goed aangevuld. Het is nu aan de overheden om hem ook te gebruiken.

Voor lopende vergunningtrajecten en projecten kan de Wvrv de nodige versnelling bieden. Wilt u weten welke mogelijkheden de Wvrv biedt voor uw project? Neem dan contact met ons op. 

Samenvatting

Volkshuisvestingsprogramma (Omgevingswet/Besluit versterking regie volkshuisvesting): gemeenten, provincies en het Rijk zijn verplicht een volkshuisvestingsprogramma op te stellen ter vervanging van de woonvisie, met inhoudelijke eisen via (getrapte) instructies. De bevoegdheid is in werking getreden per 1 juli 2026; de inhoudelijke uitwerking via het Besluit treedt naar verwachting in werking op 1 januari 2027. Gemeenten en het Rijk moeten uiterlijk 1 juli 2027 een volkshuisvestingsprogramma hebben vastgesteld, provincies uiterlijk 1 januari 2028. Bestaande woonvisies blijven geldig totdat een volkshuisvestingsprogramma is vastgesteld.

Rechtstreeks beroep bij bestuursrechter (art. 16.83a Omgevingswet): voor woningbouwprojecten van ten minste één woning hoeft een bezwaarmaker niet langer uitdrukkelijk in het bezwaarschrift te verzoeken om rechtstreeks beroep bij de bestuursrechter. Dit artikel is per 1 juli 2026 in werking getreden en partijen kunnen hier een beroep op doen.

Verbod intergemeentelijk beroep bij woningbouwbesluiten (art. 16.83b Omgevingswet): gemeenten mogen geen beroep meer instellen tegen woningbouwbesluiten van andere gemeenten. Nog niet in werking getreden; inwerkingtreding volgt op een nader bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.

Geen tweede zitting (art. 16.86a Omgevingswet): de Afdeling krijgt de bevoegdheid om bij woningbouwzaken een tweede zitting achterwege te laten, ook zonder instemming van partijen. In werking getreden per 1 juli 2026; geen overgangsrecht.

Uitbreiding bestaande procedurele versnellingen (art. 16.87 leden 6 en 7 Omgevingswet): bij toepassing van de bestuurlijke lus doet de Afdeling einduitspraak binnen een termijn van zes maanden na ontvangst van het verweerschrift en binnen een termijn van zes maanden na verzending van de tussenuitspraak. In werking getreden per 1 juli 2026; geen overgangsrecht.

Aanwijzingsgrondslag procedurele versnellingen (art. 16.87a Omgevingswet): bij AMvB kunnen categorieën projecten worden aangewezen waarop de versnellingen van de artikelen 16.86 en 16.87 van toepassing zijn; woningbouwprojecten van ten minste één woning moeten verplicht worden aangewezen. De grondslag is in werking getreden per 1 juli 2026; de AMvB is nog niet in werking getreden. Artikel 16.87a geldt niet voor besluiten bekendgemaakt vóór de inwerkingtreding van de AMvB.

Uniforme vervaltermijn en verlengingsbevoegdheid voorkeursrecht (art. 9.4 Omgevingswet): één uniforme vervaltermijn van vijf jaar voor alle voorkeursrechten, met een verlengingsmogelijkheid van eenmaal vijf jaar voor alle grondslagen. In werking getreden per 1 juli 2026. Overgangsrecht: op vóór 1 juli 2026 gevestigde voorkeursrechten blijft het oude recht van toepassing.

Vervallen wedervestigingsverbod (art. 9.3 Omgevingswet): het verbod om binnen twee jaar na intrekking of vervallen van een voorkeursrecht opnieuw een recht op dezelfde grondslag te vestigen, komt te vervallen. In werking getreden per 1 juli 2026; geen overgangsrecht.

Bronvermelding