Wat is short stay?
Short stay wordt veel gebruikt voor de verhuur van gemeubileerde woonruimte aan bijvoorbeeld expats, arbeidsmigranten en studenten. Verhuurders baseren zich daarbij op de uitzondering voor huur van woonruimte die "naar zijn aard slechts van korte duur" is. In dat geval geldt de reguliere huur(prijs)bescherming niet. De wet bevat op dit moment geen duidelijke definitie van wat precies onder huur van korte duur moet worden verstaan. Ook ontbreekt een wettelijke maximumduur. Volgens de regering is daardoor een praktijk ontstaan waarbij de uitzondering regelmatig wordt toegepast op vormen van bewoning die feitelijk sterk lijken op reguliere verhuur.

Met een nieuw wetsvoorstel wil het kabinet daar verandering in brengen.

Het wetsvoorstel
Op 2 juli 2026 is de internetconsultatie gestart voor het wetsvoorstel Wet passende huurovereenkomsten. De regering wil, zoals gezged, de uitzondering voor huur van korte duur aanzienlijk beperken om te voorkomen dat huurders buiten de reguliere huur(prijs)bescherming vallen terwijl die bescherming volgens haar wel passend is. Voor verhuurders die actief zijn in de short stay-markt bevat het voorstel daarom een aantal ingrijpende wijzigingen.

Wat verandert er concreet?
De belangrijkste wijziging is dat verhuur van woonruimte voor meer dan 30 nachten wettelijk niet langer kan worden aangemerkt als huur die naar haar aard slechts van korte duur is. Verblijft een huurder langer dan 30 nachten in dezelfde woonruimte, dan kan geen beroep meer worden gedaan op de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW. Voor veel huidige short stay-concepten betekent dit dat verhuur voor langere perioden alleen nog mogelijk is via een reguliere huurovereenkomst of een specifiek wettelijk toegestane tijdelijke huurvorm.

Het wetsvoorstel probeert ook zogenoemde draaideurconstructies te voorkomen. Wanneer dezelfde huurder achtereenvolgens verschillende woonruimten binnen dezelfde bouwkundige eenheid gebruikt, worden die verblijfsperioden bij elkaar opgeteld. Een verhuurder kan een huurder dus niet eerst 30 nachten in kamer A en vervolgens 30 nachten in kamer B laten verblijven om onder de regeling uit te komen. Zodra de totale verblijfsduur binnen dezelfde bouwkundige eenheid meer dan 30 nachten bedraagt, ontstaat volgens het voorstel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Daarnaast introduceert het wetsvoorstel een nieuwe opzeggingsgrond voor situaties waarin een werkgever woonruimte verhuurt aan een eigen werknemer op een perceel dat behoort tot het bedrijf waar die werknemer werkzaam is. Wanneer het dienstverband eindigt, kan de verhuurder onder voorwaarden beëindiging van de huurovereenkomst vorderen om de woonruimte beschikbaar te maken voor een andere werknemer. Daarbij moet onder meer worden aangetoond dat de huurder ten minste vier weken geen werknemer meer is en dat de woonruimte daadwerkelijk nodig is voor een andere eigen werknemer. Ook moet in de huurovereenkomst zijn opgenomen dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een werknemer zal worden verhuurd. Voor werkgevers die personeel huisvesten op het eigen bedrijfsterrein biedt dit meer flexibiliteit dan onder het huidige recht. 

Aanvullende maatregelen voor arbeidsmigranten en studenten
Naast het wetsvoorstel werkt de minister aan een afzonderlijke wijziging van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit is een apart traject naast het consultatiewetsvoorstel. Het voornemen is om arbeidsmigranten toe te voegen als doelgroep waarvoor tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar kunnen worden gesloten. Dat zou alleen mogelijk zijn voor woonruimten die voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen, waaronder een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m², ten minste 15 m² leefruimte per persoon en voorzieningen onder één dak. Daarnaast moet toezicht plaatsvinden door een geaccrediteerde instelling.

Ook wil de minister de mogelijkheden voor tijdelijke studentencontracten verruimen. De huidige eis dat een student uit een andere gemeente of uit het buitenland afkomstig moet zijn, zou komen te vervallen. Hierdoor zouden tijdelijke huurcontracten mogelijk worden voor alle studenten. Deze wijzigingen maken op dit moment nog geen onderdeel uit van het consultatiewetsvoorstel, maar zullen volgens de minister op een later moment worden toegevoegd. 

Overgangsrecht en inwerkingtreding
Opvallend is dat het wetsvoorstel momenteel geen overgangsrecht bevat. Als dat zo blijft, kunnen de nieuwe regels niet alleen gevolgen hebben voor toekomstige verhuur, maar mogelijk ook voor reeds bestaande constructies. In hoeverre dat daadwerkelijk het geval zal zijn, zal tijdens de verdere parlementaire behandeling waarschijnlijk nog onderwerp van discussie worden. 

De regering geeft aan rekening te willen houden met de vaste verandermomenten voor nieuwe wetgeving. Dat betekent dat inwerkingtreding in beginsel per 1 januari of 1 juli plaatsvindt.

Daarnaast lijkt er in de Tweede Kamer op dit moment voldoende politieke steun te bestaan voor aanscherping van de huidige regeling. Dat maakt de kans reëel dat de wet, al dan niet in aangepaste vorm, daadwerkelijk zal worden ingevoerd. Verhuurders doen er daarom verstandig aan tijdig te onderzoeken welke gevolgen het wetsvoorstel heeft voor bestaande contracten, exploitatiemodellen en investeringsplannen.

Conclusie 
Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal de uitzondering voor huur van woonruimte die naar haar aard van korte duur is aanzienlijk worden ingeperkt. Met name de voorgestelde grens van 30 nachten kan grote gevolgen hebben voor verhuurders die gebruikmaken van short stay-constructies. Voor eigenaren, beleggers en exploitanten van short stay-complexen is dit daarom een wetsvoorstel om nauwlettend te volgen. Het is verstandig om tijdig inzichtelijk te maken welke gevolgen de voorgestelde wijzigingen hebben voor bestaande en toekomstige exploitatiemodellen.

Wij houden de ontwikkelingen voor u in de gaten. Heeft u vragen over dit wetsvoorstel? Neem dan contact op met een van onze specialisten. Wij helpen u graag verder.