Inleiding
Huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”) bieden de huurder vergaande huurbescherming. Voorbeelden hiervan zijn dat er dwingendrechtelijke bepalingen gelden voor de duur van de huurovereenkomst en de opzegging daarvan. Die vergaande huurbescherming is voor de huurder van een 290-ruimte, denk hierbij aan horeca en winkels, van belang omdat dit type bedrijven in grote mate afhankelijk is van de locatie. 

Toch kan het zowel voor huurder als verhuurder wenselijk zijn om in sommige situaties af te wijken van dwingendrechtelijke bepalingen die specifiek op 290-ruimte zien. Artikel 7:291 lid 2 BW voorziet in die mogelijkheid, voor zover een contractueel beding dat afwijkt van wat de dwingendrechtelijke bepaling voorschrijft, door de rechter wordt goedgekeurd.

In deze blog bespreken we hoe de procedure verloopt waarin om goedkeuring van een afwijkend beding kan worden verzocht en hoe een dergelijk verzoek door de rechter wordt beoordeeld. Daartoe lichten we eerst de wettelijke regeling toe en bespreken we vervolgens enkele praktijkvoorbeelden die inzicht geven in de wijze waarop een rechter al dan niet tot goedkeuring komt.

Wettelijke regeling 
Artikel 7:291 BW bepaalt – kort gezegd – dat voor zover partijen een afwijking ten aanzien van de dwingendrechtelijke bepalingen overeen willen komen die ten nadele van de huurder strekt[1], dit niet kan zonder goedkeuring van de rechter. Voorbeelden hiervan zijn bedingen op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen andere tijdstippen dan de tijdstippen die uit de wet voortvloeien of op grond waarvan de huurovereenkomst, in afwijking van de wettelijke regels, zal (kunnen) eindigen. In de praktijk zien wij vaak dat partijen behoefte hebben aan het kunnen opzeggen van de huurovereenkomst met een kortere opzegtermijn dan de wettelijk voorgeschreven twaalf kalendermaanden, of het kunnen opzeggen van de huurovereenkomst op een andere grond dan de wettelijke opzeggingsgronden.[2] Een andere grond kan bijvoorbeeld zijn gelegen in het tussentijds (bijvoorbeeld na twee jaar, maar vóór vijf jaar) mogen opzeggen van de huurovereenkomst zodra de werkzaamheden in het kader van een herontwikkeling kunnen aanvangen. Dit komt geregeld voor als er in de periode tot de start van de werkzaamheden in het kader van ‘placemaking’ huurovereenkomsten worden gesloten voor restaurants of horecagelegenheden. 

Bent u benieuwd naar hoe opzegging van 290-ruimte in het algemeen werkt? Klik dan hier. 

Het ten nadele van de huurder afwijken van wettelijke bepalingen is mogelijk indien het afwijkende beding aan de rechter wordt voorgelegd en door de rechter wordt goedgekeurd. Die rechterlijke goedkeuring brengt mee dat het beding niet langer kan worden aangemerkt als strijdig met een dwingendrechtelijke wetsbepaling. Daarmee vervalt de grond voor vernietiging wegens strijd met dwingend recht en kan de huurder het beding niet (meer) vernietigen op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Lid 2 van artikel 7:291 BW maakt echter duidelijk dat afwijken van artikel 7:307 BW nooit mogelijk is. Dit artikel biedt de huurder de mogelijkheid om bij de rechter af te dwingen dat een andere huurder in zijn plaats wordt gesteld wanneer de verhuurder hier niet aan wil meewerken. Bent u benieuwd naar een blog over dit onderwerp, klik dan hier.

De rechter verleent op grond van lid 3 goedkeuring aan het beding indien het beding (i) de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantast of (ii) diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Indien één van deze gronden opgaat, wordt het beding goedgekeurd. Alleen wanneer beide gronden niet opgaan, wijst de rechter het verzoek af.[3]

Wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder
Bij de beoordeling of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder, kijkt de rechter of de kern van de dwingendrechtelijke bepalingen wordt geraakt. Daarbij weegt de rechter onder meer mee in hoeverre het voor de verhuurder eenvoudiger wordt om de huurovereenkomst op te zeggen, of een huurprijsherziening nog mogelijk is en of de contractsduur of opzegtermijn onder het wettelijke minimum wordt gebracht.[4] Dit zijn immers kernaspecten van de huurbescherming. Ook bijzondere omstandigheden kunnen een rol spelen, bijvoorbeeld wanneer de huurder in het gehuurde heeft geïnvesteerd, maar de huurovereenkomst op grond van een afwijkend beding zonder rechterlijke tussenkomst kan worden beëindigd zonder dat daar een vergoeding tegenover staat.[5] Omdat de rechter alle omstandigheden van het geval betrekt in zijn beoordeling, kunnen tegemoetkomingen elders in de overeenkomst meewegen bij de vraag of sprake is van een wezenlijke aantasting. Denk bijvoorbeeld aan een lagere huurprijs, een gunstigere berekeningsmethode of een voor de huurder voordelige verdeling van risico’s en lasten.[6] 

Maatschappelijke positie van huurder ten opzichte van verhuurder
Een andere reden om een afwijkend beding goed te keuren, is dat de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder zodanig kan zijn dat de huurder geen bescherming behoeft. Het gaat hierbij niet om een gewone belangenafweging; de belangen van de huurder staan voorop. De belangen van de verhuurder spelen slechts indirect een rol, in relatie tot die van de huurder. De rechtbank oordeelde in een zaak waarin Bruna en NS goedkeuring van een afwijkend beding aan de rechter vroegen dat geen sprake was van een beschermingswaardige positie van de huurder. [7] Bruna werd daarbij als voldoende deskundig en financieel sterk aangemerkt, zodat zij in redelijkheid geen wettelijke bescherming behoefde.

Bij de beoordeling van de maatschappelijke posities wordt ex tunc getoetst, wat wil zeggen dat wordt gekeken naar de positie van partijen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, en dus naar het moment waarop het beding werd uitonderhandeld. Dat de huurder later bijvoorbeeld opgaat in een groot concern, wordt niet meer meegenomen in de beoordeling van het verzoek om goedkeuring. Het omgekeerde kan natuurlijk ook gebeuren.

Uit recente jurisprudentie blijkt ook dat in dit kader contractuele tegemoetkomingen aan de huurder mogelijk zijn om het verschil in maatschappelijke posities te verkleinen. Een voorbeeld uit de jurisprudentie van een contractuele tegemoetkoming die de maatschappelijke positie heeft verkleind in een huurovereenkomst met een eenmanszaak, was een breakoptie na vijf jaar en een stelpost van € 100.000 exclusief btw van de verhuurder, die onder de voorwaarden zoals opgenomen in de huurovereenkomst door de huurder kon worden besteed.[8] De rechter keurde de afwijkende bedingen in dat geval goed, omdat het verschil in positie tussen partijen door deze afspraken voldoende was gecompenseerd.

Verzoek voorleggen aan de rechter
Lid 3 van artikel 7:291 BW bepaalt dat zowel huurder als verhuurder goedkeuring voor een afwijkend beding kan vragen door het indienen van een verzoekschrift. Doorgaans zullen partijen dit echter gezamenlijk doen. Dat partijen gezamenlijk een verzoek doen, betekent niet dat een rechter het verzoek zonder meer goedkeurt. Een rechter moet ambtshalve onderzoeken of het beding aan de goedkeuringsvoorwaarden voldoet.[9] Er wordt geen specifieke termijn gesteld om goedkeuring te vragen. Ook na het ingaan van de huurovereenkomst kan hier nog om worden verzocht. Dit valt overigens niet aan te raden, aangezien de kans bestaat dat het afwijkende beding niet wordt goedgekeurd. In dat geval gelden de dwingendrechtelijke bepalingen onverkort, op grond waarvan de huurovereenkomst dan bijvoorbeeld niet tussentijds kan worden opgezegd. 

Goedkeuring kan ook nog worden verzocht nadat de huurder het afwijkende beding heeft vernietigd.[10] Dit betekent overigens niet dat een verhuurder onbeperkt kan wachten met het alsnog verzoeken om goedkeuring van het beding nadat de huurder dit heeft vernietigd. Een huurder kan namelijk met succes onderbouwen dat hij erop mocht vertrouwen dat de verhuurder in de vernietiging berustte.[11] Vernietigt een huurder een afwijkend beding niet dat ook niet is goedgekeurd door een rechter, dan is de huurder gewoon aan het beding gebonden.[12] Omwille van de lengte van deze blog wordt niet ingegaan op de vraag wanneer de huurder een afwijkend beding wegens verjaring niet langer kan vernietigen.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat partijen een huurovereenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde dat een afwijkend beding door de rechter wordt goedgekeurd. Dat betekent dat de huurovereenkomst pas in werking treedt nadat de rechter zijn goedkeuring heeft verleend. Wordt die goedkeuring niet verleend, dan komt de huurovereenkomst niet tot stand en zijn partijen daar dus ook niet aan gebonden. Belangrijk hierbij is wel dat de 290-ruimte, voordat de goedkeuring is verleend en de huurovereenkomst dus in werking is getreden, ook niet in gebruik wordt gegeven aan de huurder. 

De tegenhanger hiervan is het sluiten van een huurovereenkomst onder de ontbindende voorwaarde dat het afwijkende beding niet door de rechter wordt goedgekeurd. In dat geval treedt de huurovereenkomst direct in werking, maar wordt deze ontbonden als de rechter de goedkeuring weigert. De verhuurder loopt daarbij het risico dat de huurder de ontbindende voorwaarde vernietigt, omdat dit een vernietigbaar beding is nu het afwijkt van de wet en niet door de rechter is goedgekeurd. Vervolgens kan de huurder ook het afwijkende beding zelf vernietigen. In dat geval blijft de huurovereenkomst bestaan zonder het beoogde afwijkende beding. Ook als de rechter geen goedkeuring verleent, blijven partijen aan de huurovereenkomst gebonden als de ontbindende voorwaarde is vernietigd.

Om die reden is het opnemen van een opschortende voorwaarde – waarbij de huurovereenkomst pas tot stand komt na goedkeuring van het afwijkende beding – in de regel een veiligere keuze.[13] Een andere optie is het aangaan van een huurovereenkomst met een looptijd van maximaal twee jaar. In dat geval is de huurbescherming van artikel 7:291 tot en met 7:300 BW niet van toepassing, zodat de huurovereenkomst tijdig kan worden beëindigd als de rechter geen goedkeuring verleent aan de afwijkende bedingen.[14]

Wat moet er in het verzoekschrift staan? 
Met lid 4 is bepaald dat het verzoekschrift in ieder geval de tekst van de goed te keuren afwijkende bedingen moet bevatten, alsmede een grond (lees: motivering) waarom een dergelijke afwijking gewenst is. De rechter moet op basis van de in het verzoekschrift aangevoerde feiten en argumenten kunnen beoordelen of sprake is van een wezenlijke aantasting van de wettelijke rechten van de huurder of van een situatie waarin de huurder de wettelijke bescherming niet nodig heeft.[15] 

Conclusie
Bij huurovereenkomsten voor 290-ruimte is afwijken van dwingendrechtelijke bepalingen ten laste van de huurder in beginsel niet toegestaan, maar artikel 7:291 BW biedt daarvoor onder strikte voorwaarden wel ruimte. Afwijking is alleen mogelijk voor bepalingen die specifiek zien op 290-ruimte en vereist rechterlijke goedkeuring. Die goedkeuring wordt verleend indien de wettelijke huurrechten niet wezenlijk worden aangetast of de huurder de bescherming, gelet op zijn maatschappelijke positie, niet nodig heeft. 

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. Wij helpen u graag verder.