Inleiding 
Een huurder met een huurovereenkomst voor een ruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”) geniet huurbescherming. Die huurbescherming bestaat onder andere uit het uitsluitend mogen opzeggen van een dergelijke huurovereenkomst op één van de wettelijke opzeggingsgronden.[1] In dit artikel zullen wij toelichten wat de mogelijkheden zijn om een huurovereenkomst voor een 290-ruimte op te zeggen en welke stappen daarvoor moeten worden doorlopen. Vervolgens gaan we in op de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen via een gerechtelijke procedure, bijvoorbeeld door ontbinding of ontruiming te vorderen wegens wanbetaling. Tot slot behandelen we de situaties waarin een formele opzegging van de huurovereenkomst achterwege kan blijven.

De duur van een 290-ruimte huurovereenkomst
De wet schrijft voor dat een huurovereenkomst voor een 290-ruimte een minimale duur moet hebben. Binnen een lopende huurperiode kan niet worden opgezegd, opzegging is alleen mogelijk tegen het einde van een huurperiode. 

De huurovereenkomst geldt in beginsel voor vijf jaar[2], tenzij partijen uitdrukkelijk een looptijd van twee jaar of korter overeenkomen.[3] Na afloop daarvan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. In het geval er een huurovereenkomst voor twee jaar of korter overeen is gekomen, wordt de huurovereenkomst bij voortgezet gebruik automatisch omgezet naar een overeenkomst van vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaren in mindering komen. Partijen kunnen ook een langere eerste periode afspreken. In dat geval geldt dat de tweede periode zó wordt vastgesteld dat de totale duur van beide periodes samen tien jaar bedraagt.[4] Afwijken van deze wettelijke bepaling mag niet zolang die afwijking in het nadeel van de huurder is, tenzij daarvoor goedkeuring wordt gevraagd en verkregen aan/van de kantonrechter.[5] Met andere woorden: een langere totale duur dan tien jaar is toegestaan, een kortere niet.

Wordt de huurovereenkomst niet opgezegd tegen het einde van de tweede periode, dan loopt deze door voor onbepaalde tijd, tenzij partijen uitdrukkelijk iets anders zijn overeengekomen, zoals bijvoorbeeld een verlenging voor nog eens vijf jaar (bepaalde tijd).[6] 

Opzeggingsbrief
Een (ver)huurder die de huurovereenkomst wil beëindigen, moet dit doen via een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.[7] Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, moet in de opzeggingsbrief duidelijk worden vermeld op welke wettelijke opzeggingsgrond(en) de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen.[8] Wordt er in de opzeggingsbrief geen wettelijke opzeggingsgrond genoemd, dan is de opzegging nietig. Oftewel: juridisch ongeldig.[9] 

Voor de huurder gelden deze opzeggingsgronden niet. In de opzeggingsbrief hoeven dan ook geen opzeggingsgronden te worden vermeld. Verder geldt voor beide partijen een wettelijke opzegtermijn van minimaal één jaar. Een langere termijn mag overeengekomen worden, een kortere (zonder goedkeuring van de kantonrechter) niet.[10] 

Wanneer de huurovereenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd, kan deze op ieder moment worden opgezegd, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. Afgezien van het feit dat niet hoeft te worden gewacht tot het einde van een huurperiode, verloopt de procedure met betrekking tot de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hetzelfde als een opzegging tegen het einde van een huurperiode. 

Opzeggingsgronden
Tegen het einde van de eerste huurperiode kan de verhuurder slechts op twee gronden opzeggen. Dit is mogelijk indien:

1. de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals van een goed huurder mag worden verwacht; of 
2. de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3. Aan het einde van de tweede huurperiode komen daar twee aanvullende opzeggingsgronden bij. Naast de eerder genoemde gronden kan de verhuurder ook opzeggen indien:
4. de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, mits dat aanbod geen wijziging van de huurprijs inhoudt; of 
5. de verhuurder een functie wil verwezenlijken die aan het gehuurde is toegedeeld op grond van het geldende omgevingsplan.[11] 

Benieuwd naar een uitgebreidere behandeling van de opzeggingsgronden? Klik dan hier.

Bij het einde van de tweede huurperiode is er bovendien nog een extra mogelijkheid waarop een huurovereenkomst kan eindigen: de belangenafweging. Deze belangenafweging komt pas aan de orde als geen van de opzeggingsgronden succesvol wordt ingeroepen. Met andere woorden: als de verhuurder slaagt in het beroep op één van de opzeggingsgronden, dan worden de belangen van huurder en verhuurder buiten de opzeggingsgronden niet meegewogen en wordt de beëindigingsvordering toegewezen. Slaagt een beroep op één van de opzeggingsgronden niet, dan komt de rechter toe aan een belangenafweging. 

Bij de belangenafweging beoordeelt de rechter of het, gelet op de redelijke belangen van beide partijen, van de huurder gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. De rechter moet de vordering van de verhuurder afwijzen als uit die afweging blijkt dat dit in redelijkheid niet van de huurder kan worden verlangd. Daarbij kunnen ook andere belangen dan die uit de opzeggingsgronden worden meegewogen.

Het hof Amsterdam heeft echter expliciet geoordeeld dat het belang van de verhuurder om het gehuurde te ontruimen met het doel vervolgens aan een nieuwe huurder een hogere huur te kunnen vragen, niet mag worden meegenomen in deze belangenafweging. Voor dat specifieke belang bestaat namelijk al een aparte procedure (vordering tot huurprijsverhoging) op grond van artikel 7:303 BW.[12]

Het verloop na de opzegging van de huurovereenkomst
Wanneer de huurder de huurovereenkomst opzegt en daarbij de opzegtermijn in acht neemt, eindigt de huurovereenkomst zonder verdere bijzonderheden. Dit is ligt anders in het geval de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. 

Na een opzegging door de verhuurder moet de huurder binnen zes weken na de opzeggingsbrief laten weten of hij instemt met de beëindiging. Stemt hij niet of niet tijdig in, dan dient de verhuurder de beëindiging via de rechter af te dwingen.[13]

Het is dan aan de verhuurder om in de gerechtelijke procedure duidelijk te maken waarom de huurovereenkomst moet eindigen. Daarbij mag hij zich alleen beroepen op de wettelijke opzeggingsgronden die al in de opzeggingsbrief zijn genoemd. Een beroep op andere opzeggingsgronden dan opgenomen in de opzeggingsbrief, zullen niet worden beoordeeld.

Indien de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst, bepaalt hij tevens per wanneer de huurder het gehuurde moet ontruimen. Het vonnis vormt een executoriale titel, wat wil zeggen dat de verhuurder, indien de huurder niet vrijwillig vertrekt, op basis van deze titel een gerechtsdeurwaarder kan inschakelen om de ontruiming te laten uitvoeren.[14] 

Ontbinding van de huurovereenkomst/ontruiming van het gehuurde
In sommige situaties - denk aan een niet-betalende huurder of een huurder die overlast veroorzaakt - is het onwenselijk om te moeten wachten totdat de huurovereenkomst door opzegging kan komen te eindigen. Voor dergelijke gevallen biedt de wet de mogelijkheid om ontruiming van het gehuurde in kort geding te vorderen, of om in een bodemprocedure zowel ontruiming als ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Benieuwd hoe dit werkt? Klik dan hier.

Situaties waarvoor geen opzegging vereist is 
Afsluitend wordt stilgestaan bij de gevallen waarin een formele opzegging achterwege kan blijven.

Een eerste mogelijkheid is wanneer partijen een huurovereenkomst sluiten voor een periode van twee jaar of korter.[15] Op deze kortdurende huurovereenkomsten zijn de artikelen 7:291 tot en met 7:300 BW niet van toepassing. Partijen komen in dat geval overeen dat de overeenkomst van rechtswege eindigt, zonder dat opzegging vereist is.[16]  Dit type huurovereenkomst is met name geschikt voor verhuurders die een pand slechts tijdelijk willen verhuren, of die eerst willen beoordelen of een huurder geschikt is voordat zij zich voor langere tijd aan hem verbinden. Een ander voorbeeld waarvoor de kortdurende overeenkomst veelal wordt ingezet, is indien het gehuurde – in afwachting van de herontwikkeling van het gebied – wordt ingezet voor placemaking. 

De tweede mogelijkheid is dat partijen met wederzijds goedvinden besluiten de huurovereenkomst te beëindigen. Die afspraak kan echter worden gemaakt nadat de huurovereenkomst daadwerkelijk tot stand is gekomen. De wetgever heeft deze voorwaarde bewust opgenomen om te voorkomen dat huurders onder druk worden gezet om al vóór het sluiten van de overeenkomst akkoord te gaan met beëindiging, bijvoorbeeld omdat de verhuurder anders geen huurovereenkomst met hen wil aangaan.[17] 

Een derde situatie waarin een formele huuropzegging achterwege kan blijven, doet zich voor wanneer partijen een afwijkend beding in de huurovereenkomst opnemen en dit vooraf laten goedkeuren door de rechter. Op die manier kunnen partijen overeenkomen dat de huurovereenkomst na een bepaalde periode van rechtswege eindigt, zonder dat opzegging vereist is.[18] 

Conclusie
Kort en goed kan een huurovereenkomst voor een 290-ruimte worden beëindigd door opzegging, ontbinding of (vooruitlopend op ontbinding) worden ontruimd. Daarvoor gelden de vereisten zoals uiteengezet in deze blog. 

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.