De Wkb zal per 1 januari 2024 - tegelijk met de Omgevingswet - in werking treden. Op 22 april 2022 zijn reeds enkele artikelen van de Wkb in werking getreden om de (noodzakelijke) oprichting van de Toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw (TIoKB) mogelijk te maken. De TioKB kan hierdoor alvast met haar voorbereidende werkzaamheden beginnen, zoals het toetsen en toelaten van instrumenten voor kwaliteitsborging voor het bouwen.

Nee, de Wkb zal gefaseerd in werking treden. Dit betekent dat de Wkb vooralsnog alleen gaat gelden voor bouwwerken die onder de zogenoemde gevolgklasse 1 vallen. Daarna volgen (naar verwachting) de complexere projecten die vallen onder gevolgklasse 2 en 3. Op dit moment is alleen gevolgklasse 1 gedefinieerd in de Wkb (artikel 2.17 Besluit bouwwerken leefomgeving ("Bbl").

In welke gevolgklasse een bouwwerk thuishoort, hangt af van de mate waarin directe, persoonlijke gevolgen intreden als gevolg van bijvoorbeeld bouwtechnische onveiligheid. Hoe groter de gevolgen zijn als er iets misgaat, hoe zwaarder de eisen zijn die de Wkb aan het desbetreffende bouwwerk stelt. Grofweg gaat het om de volgende onderverdeling:

Gevolgklasse 1:
Kans op beperkte persoonlijke gevolgen als niet aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan (bijvoorbeeld woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen).

Gevolgklasse 2:
Kans op persoonlijke gevolgen als niet aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan (bijvoorbeeld bibliotheken, gemeentehuizen, onderwijsgebouwen en woongebouwen tot 70 meter hoogte).

Gevolgklasse 3:
Kans op aanzienlijke persoonlijke gevolgen als niet aan de bouwtechnische voorschriften wordt voldaan (bijvoorbeeld metrostations, voetbalstadions, ziekenhuizen en gebouwen hoger dan 70 meter).

Onder gevolgklasse 1 vallen eenvoudige bouwwerken, zoals grondgebonden eengezinswoningen, (denk aan: garages of een schuur), woonboten, vakantiewoningen, bedrijfspanden van maximaal 2 bouwlagen, allen inclusief nevenfuncties, nevenfuncties voor overige bouwwerken van maximaal 2 bouwlagen, kleine fiets- en voetgangersbruggen (niet over rijks- of provinciale wegen) en overige bovengrondse bouwwerken, geen gebouw zijnde tot maximaal 20 meter hoog (artikel 2.17 Bbl). Voor een initiatiefnemer zal het niet altijd eenvoudig zijn om te bepalen tot welke gevolgklasse een bouwplan behoort. Een beoordeling kan bijvoorbeeld lastig zijn indien er sprake is van verschillende gebruiksfuncties in één bouwplan. Wilt u weten of uw bouwplan onder de Wkb valt? Neem dan contact met ons op. Wij helpen u graag bij deze beoordeling.

Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de omgevingsvergunning voor bouwen zoals wij die nu kennen, worden opgesplitst in een technisch deel (bouwkundige activiteit) en een ruimtelijk deel (planologische activiteit). Onder de Omgevingswet zijn voor de activiteit bouwen dus twee afzonderlijke omgevingsvergunningen benodigd: (1) een omgevingsvergunning voor een (technische) bouwactiviteit en (2) een omgevingsvergunning voor een (bouw)omgevingsplanactiviteit. De omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit is vereist voor het bouwen van een bouwwerk, behalve als deze bouwvergunningvrij is op grond van het Bbl. Een omgevingsvergunningaanvraag voor een (technische) bouwactiviteit wordt getoetst aan de bouwtechnische vereisten in het Bbl.

Als een bouwplan betrekking heeft op een bouwwerk die valt onder gevolgklasse 1 dan hoeft geen bouwtechnische omgevingsvergunning te worden verkregen, maar kan worden volstaan met een (bouw)melding bij het bevoegd gezag.

Let wel, los van de omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit kan dus ook nog een omgevingsvergunning voor een (bouw)omgevingsplanactiviteit nodig zijn. De gemeente mag zelf bepalen of zij een vergunningplicht voor het bouwen van een bouwwerk in het omgevingsplan wil opnemen. Of een omgevingsvergunning voor een (bouw)omgevingsplanactiviteit verplicht is, moet dus worden beoordeeld aan de hand van regels die het omgevingsplan aan de betreffende locatie stelt. Indien het omgevingsplan voorschrijft dat een omgevingsvergunning dient te worden verkregen voor een bouwactiviteit dan dient een “omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor bouwen” te worden aangevraagd. Een dergelijke omgevingsvergunning wordt verleend indien het bouwplan in overeenstemming is met de (beoordelings)regels die in het omgevingsplan zijn gesteld over het verlenen van een omgevingsvergunning.

De wetgever heeft er wel voor gekozen om op landelijk niveau te bepalen welke activiteiten hoe dan ook op grond van een omgevingsplan vergunningvrij zijn. Deze activiteiten staan opgesomd in het Bbl. Indien een activiteit als (omgevingsplan)vergunningvrij is aangewezen, betekent dit dat het bouwen, in stand houden en gebruiken van de aangewezen bouwwerken, zonder vergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegestaan, ook al is er sprake van strijd met de regels die hierover in het omgevingsplan zijn gesteld.

Vanwege de overgangsperiode na inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de wetgever ervoor gekozen om een omgevingsvergunning voor bouwen op grond van het omgevingsplan bij inwerkingtreding van de Omgevingswet verplicht te stellen. Gemeente mogen na inwerkingtreding van de Omgevingswet besluiten alsnog van deze vergunningplicht af te wijken. 

Wilt u over dit onderwerp meer weten? Kijk dan voor meer informatie op onze Omgevingswetpagina.

Als iemand een bouwwerk onder gevolgklasse 1 gaat bouwen en dit in het DSO invult, dan is het de bedoeling dat diegene er in het DSO op wordt gewezen dat hij een melding moet doen bij het bevoegd gezag. Vanuit het DSO zal een link worden gelegd naar het openbaar register waarin erkende kwaliteitsborgers en toegelaten instrumenten te vinden zijn. De informatie uit het openbaar register kan vervolgens worden overgenomen in het meldingsformulier van het DSO.

Naast de algemene gegevens die veelal ook in het kader van een vergunningaanvraag moeten worden ingediend (NAW-gegevens, omschrijving perceel, dagtekening, naam uitvoerder, data en tijdstippen van bouwwerkzaamheden et cetera) zullen ook andere gegevens moet worden ingediend, namelijk: 

• de gegevens van de kwaliteitsborger (zie onderdeel Kwaliteitsborger);
• het te gebruiken instrument voor kwaliteitsborging (zie onderdeel Instrument);
• het borgingsplan met daarin een risicobeoordeling (opgesteld door de kwaliteitsborger, zie onderdeel Melding i.p.v. vergunning).

Een borgingsplan houdt een risicobeoordeling in van het ontwerp van het bouwplan en vormt de basis voor de kwaliteitsborging. De kwaliteitsborger beoordeelt daarbij of het geplande bouwwerk zal voldoen aan de bouwtechnische voorschriften en waar hij eventuele risico’s ziet. Op basis van de risicobeoordeling stelt de kwaliteitsborger het borgingsplan vast. In het borgingsplan worden niet alleen de risico’s en de beoordeling daarvan vastgelegd, maar wordt daarnaast beschreven hoe de risico’s worden beheerst. Omdat de bouwvoorschriften functionele voorschriften betreffen, betekent dit dat de kwaliteitsborger ook rekening zal moeten houden met de lokale omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de wijze waarop het bouwwerk technisch uitgevoerd moet worden. In artikel 3.80 lid 3 sub a tot en met i van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staat beschreven wat er in het borgingsplan ten minste moet staan beschreven.

De kwaliteitsborger kan in het borgingsplan voorschrijven welke wijzigingen in het bouwplan moeten worden aangebracht voordat aan de bouwwerkzaamheden kan worden begonnen. Het is vervolgens aan de aannemer deze punten op te lossen voordat een borgingsplan kan worden vastgesteld door de kwaliteitsborger. Waar nodig zal het borgingsplan periodiek moeten worden geactualiseerd op basis van wijzigingen in het ontwerp of de uitvoering.

Ten minste vier weken voor het begin van de bouwwerkzaamheden moet dit worden gemeld bij het bevoegd gezag. Het is verboden om binnen de 4 weken na de melding te beginnen met bouwen.

Als de initiatiefnemer binnen vier weken na de (bouw)melding geen bericht ontvangt van het bevoegd gezag, kan de initiatiefnemer starten met de werkzaamheden. Let wel, het uitgangspunt is dat een onvolledige melding, geen melding is. Als dus bijvoorbeeld geen of een onvolledig borgingsplan is ingediend bij de (bouw)melding, dan is er geen sprake van een melding. Als een onvolledige (en dus geen) melding is gedaan, dan zal het bevoegd gezag aangeven op welke aspecten de melding onvolledig is. Het is dus van belang dat goed wordt beoordeeld of de melding voldoet aan alle vereisten. Het bevoegd gezag kan de initiatiefnemer bij een onvolledige melding in de gelegenheid stellen om de gegevens aan te vullen.

Op dit moment is de initiatiefnemer gehouden om alle stukken ten behoeve van een vergunningaanvraag op te (laten) stellen en zal hij een vergunningaanvraag moeten indienen. Ook zal hij afspraken moeten maken met bijvoorbeeld een aannemer over het bestek, de bouwwerkzaamheden en de uitvoeringswerkzaamheden.

Na inwerkingtreding van de Wkb, zal de initiatiefnemer eerst moeten (laten) beoordelen of de te realiseren bouwwerken onder de Wkb vallen. Dit betekent dat hij moet bepalen of het bouwplan tot gevolgklasse 1 behoort (zie vraag 4 onderdeel Wanneer Wkb). Indien dat het geval is, dan zal hij een kwaliteitsborger moeten kiezen (zie onderdeel Kwaliteitsborger). Vervolgens zal hij – in overleg met de aannemer en de kwaliteitsborger – een instrument moeten kiezen (zie onderdeel Instrument). De initiatiefnemer zal daarbij goed moeten controleren of het instrument inderdaad mag worden gebruikt voor het specifieke bouwplan en de bijbehorende gevolgklasse van het bouwwerk. De actuele lijst met instrumenten die voorlopig zijn toegelaten is te vinden via deze link. De initiatiefnemer zal ten minste vier weken voor de start van de bouwwerkzaamheden een bouwmelding moeten doen bij bevoegde gezag, waarbij de risicobeoordeling, het borgingsplan, de naam van de kwaliteitsborger én het instrument moeten worden aangeleverd bij het bevoegd gezag.

Op grond van de Wkb mag een gebouwd bouwwerk niet zomaar in gebruik worden genomen. Een bouwwerk mag alleen in gebruik worden genomen als de kwaliteitsborger uiterlijk 10 werkdagen voor ingebruikname van het bouwwerk het dossier bevoegd gezag (zie vraag 3 onderdeel Veranderingen voor initiatiefnemer) bij het bevoegd gezag heeft aangeleverd in het kader van de gereedmelding. Is de melding volledig, dan mag het bouwwerk zonder tegenbericht 10 werkdagen na de gereedmelding in gebruik worden genomen. 

Bij de gereedmelding moet een zogenoemd “dossier bevoegd gezag” worden verstrekt. Het gaat dan om informatie over de wijze waarop bij het bouwen rekening is gehouden met de geconstateerde risico’s en de informatie waaruit blijkt dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Een belangrijke verklaring die niet in het dossier bevoegd gezag mag ontbreken, is de verklaring van de kwaliteitsborger dat er naar zijn oordeel een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften.

Het uitgangspunt onder de Wkb is dat het bouwwerk zonder tegenbericht van het bevoegd gezag 10 werkdagen na de gereedmelding in gebruik mag worden genomen. Is er een onvolledige melding gedaan, dan is er juridisch gezien geen sprake van een melding. Als er stukken in de melding ontbreken of stukken onvolledig zijn, dan is er geen sprake van een melding en mag het bouwwerk dus niet in gebruik worden genomen. Als het bouwwerk dan toch in gebruik wordt genomen, zal het bevoegd gezag moeten handhaven, bijvoorbeeld door te besluiten dat het bouwwerk niet in gebruik genomen mag worden.

Na inwerkingtreding van de Wkb toetst het bevoegd gezag – vaak het college van B&W – een bouwplan niet meer preventief (dus in het kader van de vergunningverlening) aan de bouwtechnische voorschriften (zoals nu neergelegd in het Bouwbesluit). De rol van het bevoegd gezag gaat dus veranderen.

Voor de start bouw
Als een melding voor de activiteit bouwen wordt ingediend zal het bevoegd gezag (1) de gevolgklasse moeten vaststellen, (2) moeten toetsen of het gekozen instrument voor het bouwwerk is toegelaten, (3) of de kwaliteitsborger toestemming heeft om te werken met dat instrument, (4) of een borgingsplan en (5) ook de overige benodigde stukken zijn ingediend. Op een melding hoeft geen bevestiging of goedkeuring van het bevoegd gezag te volgen (zoals bij een vergunningaanvraag). De wetgever heeft niet gewild dat het bevoegd gezag de bouwmelding inhoudelijk moet beoordelen. Het bevoegd gezag kan ook geen leges heffen voor een melding.

Bij gereedmelding
Bij de gereedmelding van het bouwwerk ontvangt het bevoegd gezag de verklaring van de kwaliteitsborger dat er naar zijn oordeel een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften (vraag 3 Veranderingen voor initiatiefnemer). Deze verklaring maakt onderdeel uit van het dossier bevoegd gezag op basis waarvan het bevoegd gezag toetst of aan de formaliteiten is voldaan. Het bevoegd gezag voert na oplevering van het bouwwerk het toezicht uit op het bestaande bouwwerk.

Nee, de kwaliteitsborger heeft geen handhavende bevoegdheden. De kwaliteitsborger is wel degene die tijdens de bouw toezicht houdt. Bij geconstateerde afwijkingen die het afgeven van een verklaring van kwaliteitsborging in de weg staan moet de kwaliteitsborger het bevoegd gezag informeren. Een afwijking die nog aangepast kan worden en uiteindelijk hersteld is, hoeft niet aan het bevoegd gezag te worden gemeld.

Ja, de verantwoordelijkheid voor de bestuursrechtelijke handhaving van de bouwregelgeving blijft bij de gemeente. De gemeente krijgt geen nieuwe toezichts- of handhavingsbevoegdheden ten opzichte van het huidige stelsel. De algemene bestuursrechtelijke instrumenten (waarschuwingen, (spoedeisende) bestuursdwang, last onder dwangsom) en bestaande specifieke instrumenten (bestuurlijke boete, sluiting) volstaan volgens de wetgever. Gemeentelijke toezichthouders behouden hun bevoegdheden om elke plaats betreden en zo onder meer toezicht te houden op de bouwplaats, medewerking te vorderen bij de uitoefening van bevoegdheden en informatie op te vragen en medewerking en zakelijke gegevens en bescheiden te vorderen. Zij moeten dan wel informatie van de kwaliteitsborger krijgen over het verloop van de bouwwerkzaamheden om zo nodig tijdens de bouw te handhaven. Strikt genomen hoeft de kwaliteitsborger het bevoegd gezag alleen te informeren als hij denkt dat afwijkingen van de bouwtechnische vereisten ertoe kunnen leiden dat hij geen positieve verklaring kan afgeven. Omdat het bevoegd gezag zelf moet kunnen beslissen of het handhavend wil optreden, kunnen zo nodig van de kwaliteitsborger inlichtingen over afwijkingen worden gevorderd.

Aangezien gemeenten erop moeten vertrouwen dat het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet, hoeven gemeentelijke bouwinspecteurs in beginsel geen toezicht op de bouw te houden. Alleen indien het bevoegd gezag strijdigheden met de bouwtechnische voorschriften waarneemt, bijvoorbeeld naar aanleiding van klachten van derden, kan de gemeente aanleiding zien om handhavend op te treden, zoals door het opleggen van een bouwstop bij een ernstige overtreding van de regels.

Daarnaast blijft de gemeente ook bevoegd op te treden wanneer als gevolg van het bouwen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.

Ja. Het bevoegd gezag zal onder de Wkb minder de regie voeren over de voorfase van een bouwproject en het bouwproces zelf. De kwaliteitsborger is namelijk de aangewezen instantie om toezicht te houden. Dit betekent dat het bevoegd gezag er in beginsel op moet vertrouwen dat de bouwwerken die onder de Wkb worden gerealiseerd, voldoen aan de bouwtechnische voorschriften die daarvoor gelden.

Bij de gereedmelding (zie vraag 3 en 4 onderdeel Veranderingen voor initiatiefnemer) krijgt het bevoegd gezag (door middel van het dossier bevoegd gezag) gegevens en bescheiden over het bouwwerk die inzichtelijk maken dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten. De gemeente kan beoordelen of het dossier volledig is aangeleverd. Als dit niet (geheel) het geval is, kan zij besluiten dat het bouwwerk niet in gebruik mag worden genomen en gebruik maken van haar handhavingsbevoegdheden.

Na de gereedmelding blijft het toezicht op de naleving van de bouwtechnische voorschriften een taak van het bevoegd gezag. Indien achteraf blijkt dat bij het bouwen toch niet aan de nieuwbouwvoorschriften is voldaan, dan kan het bevoegd gezag daartegen handhavend optreden. Dat geldt ook ten aanzien van de rechtsopvolger van de eigenaar.

De Wkb heeft kort gezegd tot gevolg dat de aannemer na oplevering van een bouwwerk in beginsel aansprakelijk is voor alle gebreken, ook voor die gebreken die bij oplevering van het werk niet zijn ontdekt. Dit is een verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer voor bouwwerken ten opzichte van de huidige regeling. Op grond van de huidige regeling moeten gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken bij oplevering door de opdrachtgever worden aangekaart, omdat hij anders zelf moet opdraaien voor de herstelkosten van eventuele gebreken.

Deze verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer betekent echter niet dat de aannemer in alle gevallen ook daadwerkelijk aansprakelijk is voor die gebreken. Indien aangetoond kan worden dat de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen, is de aannemer niet aansprakelijk.

Er is voor deze verruiming van de aansprakelijkheid gekozen omdat er volgens de wetgever op dit moment voor aannemers onvoldoende prikkels bestaan om zich te committeren aan de kwaliteit van het opgeleverde werk na oplevering. Door de aannemer aansprakelijk te houden voor gebreken die na oplevering worden ontdekt, is de verwachting dat de bouwkwaliteit wordt verbeterd.

De verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer zoals in het antwoord op de vorige vraag is uitgewerkt, is beperkt tot aanneming van bouwwerken. Een definitie van het begrip ‘bouwwerk’ ontbreekt echter in het BW. In de beantwoording van Kamervragen op dit onderwerp heeft de minister gemeld dat de terminologie wat betreft de aanneming van bouwwerken in het BW dezelfde betekenis heeft als de betekenis die in de Omgevingswet aan het begrip ‘bouwwerk’ wordt gegeven. In de Omgevingswet is dit begrip namelijk wel gedefinieerd, die luidt als volgt: “constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installatie”. 

De opdrachtgever zal moeten stellen en bewijzen dat sprake is van een gebrek. De aannemer moet aantonen dat de gebreken aan het bouwwerk niet aan hem zijn toe te rekenen.

Hoewel deze regeling op het eerste oog duidelijk lijkt, is het op basis van de tekst van de wet en de parlementaire geschiedenis niet duidelijk of de opdrachtgever ook moet bewijzen dat het bouwwerk met gebreken is opgeleverd. Deze onduidelijkheid is vooralsnog niet weggenomen. Dit zal naar verwachting tot discussies en mogelijk procedures leiden.

In de huidige situatie is het uitgangspunt dat als een opdrachtgever niet meewerkt aan een opneming van het bouwwerk (oplevering), de opdrachtgever daarmee stilzwijgend het opgeleverde werk aanvaardt. Dit brengt met zich dat de aannemer ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit geldt niet voor verborgen gebreken.

Omdat de aannemer onder de Wkb ook aansprakelijk is voor gebreken na oplevering van het bouwwerk is de verwachting dat de opdrachtgever minder belang zal hechten aan een oplevering. Hij kan na oplevering namelijk de aannemer gewoon nog aanspreken op gebreken.

De aannemer zal juist wél belang hechten aan een goede vastlegging van het bouwwerk ten tijde van de oplevering. Deze vastlegging gebeurt in een opleverdossier (zie onderdeel Opleverdossier). Als de aannemer achteraf kan aantonen dat het gebrek door de opdrachtgever is veroorzaakt in de periode vanaf oplevering tot aan het moment waarop wordt geklaagd, dan is hij niet aansprakelijk. Wij verwachten dan ook dat de aannemer onder de Wkb alle onderdelen van het werk zo gedetailleerd mogelijk wil vastleggen tijdens de oplevering. Wij kunnen ons voorstellen dat de opleveringsprocedure daardoor veel meer tijd in beslag zal gaan nemen.

De aansprakelijkheid van de aannemer kan niet worden uitgesloten in een overeenkomst tussen een aannemer en een particulier (een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf).

Voor professionele opdrachtgevers geldt dat wel mag worden afgeweken van de nieuwe aansprakelijkheidsregeling op voorwaarde dat dit uitdrukkelijk in de overeenkomst gebeurt. Het is dus niet mogelijk om in een overeenkomst te verwijzen naar algemene voorwaarden die een uitsluiting van de aansprakelijkheid bevatten.

In de praktijk wordt veel gebruik gemaakt van de UAV 2012 of de UAV-GC 2005. In deze regeling is een van de Wkb afwijkende aansprakelijkheidsbepaling voor de aannemer opgenomen (UAV 2012, paragraaf 12 en UAV-GC 2005, paragraaf 28). De UAV 2012 en UAV-GC 2005 zullen in beginsel kwalificeren als algemene voorwaarden. Dit betekent dat de uitsluiting van aansprakelijkheid van de aannemer als gebruik wordt gemaakt van de UAV 2012 of de UAV-GC 2005, expliciet moet gebeuren in de overeenkomst zelf.

Onder het huidige recht moet de aannemer de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht of als er sprake is van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever (de waarschuwingsplicht). Denk hierbij aan fouten in tekeningen of berekeningen waar de aannemer mee moet gaan werken. Deze verplichting wordt onder de Wkb voor aanneming van bouwwerken verzwaard.

In de Wkb zijn de criteria vastgelegd waaraan de waarschuwing bij aanneming van bouwwerken moet voldoen. Zo moet de waarschuwing tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig (duidelijk en voldoende concreet) gebeuren en moet de aannemer de opdrachtgever daarbij wijzen op de mogelijke gevolgen die het gebrek of de ongeschiktheid heeft voor de nakoming van de overeenkomst.

Van deze bepaling kan contractueel worden afgeweken, maar dat mag alleen als het niet gaat om een overeenkomst met een particulier (die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf).

Voor aannemers die een woning bouwen in opdracht van een particulier (niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf) geldt een nieuwe informatieplicht. Deze plicht houdt in dat de aannemer de opdrachtgever vóór totstandkoming van de overeenkomst moet informeren over - kort gezegd - de verzekering of andere financiële zekerheid die dekking zal bieden voor nakoming van de verplichtingen van de aannemer. Daaronder valt ook de aansprakelijkheid voor gebreken die aan de aannemer zijn toe te rekenen.

Het informeren moet schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren en integraal onderdeel uitmaken van de overeenkomst. De informatie die wordt verstrekt betreft in elk geval de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt.

De nieuwe informatieplicht is van dwingend recht en kan dus door de aannemer niet contractueel worden uitgesloten.

In het huidige recht is de zogeheten 5%-regeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat de particuliere opdrachtgever (niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf) de laatste 5% van de aanneemsom niet aan de aannemer hoeft te betalen, maar in plaats daarvan dit bedrag bij de notaris in depot mag storten. Dit recht heeft de opdrachtgever ongeacht of het werk gebreken vertoont. De aannemer kan er ook voor kiezen om een bankgarantie te stellen, mits het bedrag, de inhoud, de inroepbaarheid en de looptijd gelijkwaardig zijn aan het depot. Dit recht blijft onder de Wkb bestaan.

In de Wkb wordt een informatieplicht van de aannemer toegevoegd. Na oplevering van een bouwwerk aan een particuliere opdrachtgever (niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf) moet de aannemer de opdrachtgever binnen 2 maanden, maar niet eerder dan 1 maand ná oplevering (aldus in de tweede maand na de oplevering), wijzen op en in de gelegenheid stellen om gebruik te maken van het recht om het hiervoor beschreven depot niet uit te betalen tot alle gebreken zijn voldaan. Van dit bericht moet de aannemer een afschrift aan de notaris sturen. Zonder afschrift van dit bericht mag de notaris niet overgaan tot uitkering van het depotbedrag aan de aannemer.

De achterliggende gedachte achter deze informatieplicht is, dat het voor de opdrachtgever duidelijker wordt welke rechten hij heeft en hij daardoor bewustere keuzes kan maken. Door de informatieplicht krijgt de opdrachtgever overigens geen ongeclausuleerd recht op opschorting. Hij kan alleen van het opschortingsrecht gebruik maken als aan de voorwaarden voor opschorting is voldaan.

De 5%-regeling is van dwingend recht en kan dus door de aannemer niet contractueel worden uitgesloten.

Op het moment dat een bouwwerk klaar is om te worden opgeleverd, moet de aannemer een dossier aan de opdrachtgever overhandigen waaruit blijkt dat de aannemer de overeenkomst is nagekomen.

Met andere woorden: het opleverdossier dient om richting de opdrachtgever aan te tonen dat het bouwwerk aan alle wettelijke en contractueel overeengekomen eisen voldoet. Het opleverdossier heeft dus niet zozeer een publiekrechtelijke functie richting de gemeente, maar heeft betrekking op de contractuele verhouding tussen opdrachtgever en de aannemer.

Een opleverdossier moet op grond van de Wkb in elk geval de volgende gegevens bevatten:
 

• tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties;
• een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
• gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Op grond van de Wkb geldt als uitgangspunt dat een aannemer een opleverdossier moet overhandigen aan de opdrachtgever bij oplevering van het bouwwerk. Het staat partijen vrij om contractueel overeen te komen dat het overhandigen van een opleverdossier niet nodig is. Als partijen niets zijn overeengekomen, dan geldt de wet. In dat geval is dus het overleggen van een opleverdossier verplicht.

Het opstellen van een gedetailleerd opleverdossier met technische gegevens en  foto’s van de staat van het bouwwerk op het moment van oplevering zal naar verwachting tijd en daarmee geld kosten. Dit kan een reden zijn om contractueel af te wijken van de wettelijke verplichting om een opleverdossier te overleggen.

Een nadeel van het ontbreken van een opleverdossier kan zijn dat de aannemer mogelijk in bewijsnood zal verkeren als hij aansprakelijk wordt gesteld voor gebreken die na oplevering worden ontdekt.

Voor het opleverdossier is niet voorzien in overgangsrecht. Dit betekent dat na inwerkingtreding van de Wkb direct de verplichting ontstaat om een opleverdossier te overleggen. Dit geldt dus óók voor bouwwerken die worden opgeleverd na de invoering van de Wkb, maar waar de overeenkomst is gesloten voor inwerkingtreding van de Wkb. Het is goed om met deze verplichting rekening te houden bij projecten die het komende jaar gaan lopen, maar pas ná de verwachte inwerkingtreding van de Wkb – zullen worden opgeleverd. Voor deze projecten zal in beginsel een opleverdossier conform de Wkb moeten worden opgesteld. 

Nee, dit hoeft niet. Het opleverdossier is bedoeld om de privaatrechtelijke verhouding tussen opdrachtgever en aannemer te regelen, maar heeft verder geen implicaties voor de vraag of het bouwwerk op grond van het publiekrechtelijke kader van de Wkb in gebruik mag worden genomen. De kwaliteitsborger zal slechts een bouwtechnische toets verrichten en controleert niet of het bouwwerk voldoet aan de afspraken zoals die contractueel zijn overeengekomen.

De wettelijke omschrijving van een kwaliteitsborger is: een ‘natuurlijk persoon of rechtspersoon die met toestemming van de instrumentaanbieder een toegelaten instrument voor kwaliteitsborging toepast’. In feite komt dit erop neer dat een kwaliteitsborger een particulier of een bedrijf is die beoordeelt of een bouwwerk aan bepaalde bouwtechnische eisen voldoet. Welk bouwtechnische eisen dit precies zijn, is afhankelijk van de gevolgklasse van het bouwwerk en van de vraag welk beoordelingskader (welk ‘instrument voor kwaliteitsborging’) van toepassing is.
 

Een kwaliteitsborger wordt aangewezen door een toelatingsorganisatie (zie onderdeel Toelatingsorganisatie). Op het moment dat een kwaliteitsborger is toegelaten, zal deze worden opgenomen in een openbaar te raadplegen register.

Een kwaliteitsborger kan zowel een natuurlijk persoon (particulier) zijn, als een bedrijf. Omdat de kwaliteitsborger hoe dan ook een private partij is die toetst of een bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen die op grond van de wet aan het bouwwerk worden gesteld, acht de wetgever het van belang dat de kwaliteitsborger onafhankelijk is. Dit betekent dat de kwaliteitsborger geen belang mag hebben bij het bouwen van het betreffende bouwwerk.

De kwaliteitsborging moet op een duidelijke manier in de organisatie van de kwaliteitsborger zijn vastgelegd. Onder meer moet duidelijk zijn wie binnen de organisatie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe interne procedures lopen. Deze zaken moeten controleerbaar zijn vastgelegd, bijvoorbeeld in een intern kwaliteitshandboek. Alleen personen die gerechtigd zijn en op de benodigde kwalificaties zijn beoordeeld door de aanbieder van het betreffende instrument mogen het instrument voor kwaliteitsborging toepassen en toetsen. De kwaliteitsborger wordt opgenomen in het Register voor kwaliteitsborgers van de toelatingsorganisatie waarna het instrument voor kwaliteitsborging mag worden aangeboden in de markt. De kwaliteitsborgers die nu al toestemming hebben gekregen om de instrumenten voor proefprojecten toe te passen, staan hier vermeld.

De wet schrijft niet voor wie de kwaliteitsborger moet contracteren ten behoeve van een bouwproject. Als de opdrachtgever niet zelf een kwaliteitsborger heeft aangewezen of daarover afspraken heeft gemaakt in de overeenkomst, kan de aannemer dus in beginsel zelf de kwaliteitsborger kiezen en contracteren.

De kwaliteitsborger voert tijdens de bouw de kwaliteitsborging uit volgens de in het instrument (zie onderdeel Instrument) voorgeschreven werkwijze. Voor aanvang van de bouwwerkzaamheden stelt de kwaliteitsborger een borgingsplan vast, dat is gebaseerd op de risico’s van het bouwproject. Hieruit volgt dat de kwaliteitsborger wordt betrokken bij het bouwproject voorafgaand aan het van start gaan van de bouwwerkzaamheden. Volgens de regering ligt het voor de hand dat al eerder in het (ontwerp)proces een risicobeoordeling wordt uitgevoerd en een borgingsplan wordt opgesteld, zodat eventuele ontwerpfouten vroegtijdig worden ontdekt.

Om ervoor te zorgen dat het uiteindelijk gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten, kan de kwaliteitsborger tijdens de bouw kwaliteitscontroles uitvoeren. Niet alle kwaliteitscontroles hoeven door de kwaliteitsborger zelf te worden verricht, dat zou de kwaliteitsborging ook erg duur maken. Het borgingsplan beschrijft op welke bouwwerkzaamheden de beoordeling van de kwaliteitsborger ten minste is gericht en ten aanzien van welke bouwwerkzaamheden de kwaliteitsborger rekening houdt met andere kwaliteitsborgingssystemen (van de opdrachtgever of de aannemer).

Na afronding van de bouwwerkzaamheden geeft de kwaliteitsborger een verklaring aan zijn opdrachtgever af, waarin hij verklaart dat naar zijn oordeel er een gerechtvaardigd vertrouwen is dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten. De kwaliteitsborger geeft geen negatieve verklaring af als het bouwwerk volgens hem niet aan de vereisten voldoet. In dat geval geeft hij geen verklaring af. Omdat een verklaring van de kwaliteitsborger een vereiste is voor het gereed melden van het bouwwerk, kan het bouwwerk dan niet in gebruik worden genomen.

Ja, dit moet. De kwaliteitsborger is bevoegd om gedurende het gehele traject – vanaf start bouw tot oplevering – toezicht te houden op het bouwproces en controles uit te voeren. De aannemer doet er dus goed aan om bouwtechnische gegevens goed te documenteren.

Een instrument is een beoordelingskader/werkwijze dat de kwaliteitsborger gebruikt om te beoordelen of (tijdens de bouw) wordt voldaan aan de bouwtechnische voorschriften. Een instrument beschrijft op welke wijze het toezicht (de kwaliteitsborging) moet worden ingericht en uitgevoerd.

Borgingsplan
De basis voor de kwaliteitsborging is een borgingsplan met risicobeoordeling (zie vraag 4 onderdeel Melding i.p.v. vergunning). Een instrument moet daarom voorschrijven dat de kwaliteitsborger een borgingsplan moet vaststellen.

Integrale beoordeling
Daarnaast moet een instrument beschrijven hoe de kwaliteitsborger borgt dat een integrale beoordeling van de kwaliteit van een bouwwerk plaatsvindt én dat de verschillende onderdelen van het bouwwerk in samenhang worden beoordeeld.

Onafhankelijkheid
Het instrument moet voorschrijven dat de kwaliteitsborger geen enkel belang mag hebben bij de uitvoering van de werkzaamheden. Dit betekent dat de kwaliteitsborging niet mag worden uitgevoerd door een partij die betrokken is bij ontwerp, advisering, productie, levering, installatie, bouw of inkoop van (onderdelen van) het bouwproject waarop de kwaliteitsborging betrekking heeft.

Opleiding
Het instrument stelt eisen aan de opleiding en ervaring van een kwaliteitsborger. Een voor de kwaliteitsborger werkzame persoon die de kwaliteitsborging uitvoert, moet voldoende kennis en ervaring hebben om een bouwplan en de uitvoering daarvan te kunnen beoordelen op het voldoen aan bouwtechnische voorschriften.

Administratieve organisatie
Een instrument schrijft voor op welke wijze een kwaliteitsborger zijn administratieve organisatie op orde moet hebben. Zo moeten de gegevens van de personen die de kwaliteitsboring feitelijk uitvoeren worden vastgelegd.

Gegevens en bescheiden
Het instrument voor kwaliteitsborging beschrijft welke gegevens de kwaliteitsborger beschikbaar stelt aan de instrumentaanbieder en de toelatingsorganisatie (bijvoorbeeld bedrijfsgegevens en KvK-nummer).

Informatieverstrekking en verklaring kwaliteitsborger
Een instrument schrijft ook voor welke gegevens de kwaliteitsborger aan de instrumentaanbieder moet verstrekken. Ook is voorgeschreven dat de kwaliteitsborger alle betrokken partijen informeert indien hij constateert dat in afwijking van de bouwtechnische voorschriften wordt gebouwd. Daarnaast schrijft het instrument voor dat de kwaliteitsborger na afronding van de bouwwerkzaamheden een verklaring afgeeft waaruit volgt dat er naar zijn oordeel een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften.

Maatregelen instrumentaanbieder
In een instrument wordt ook beschreven welke werkwijze de instrumentaanbieder aanhoudt met betrekking tot onder meer de wijze waarop geschillen worden behandeld en de afhandeling van klachten plaatsvindt.

Toestemming instrumentaanbieder aan kwaliteitsborger
In een instrument voor kwaliteitsborging moet beschreven worden dat de kwaliteitsborger geen toestemming krijgt het instrument voor kwaliteitsborging te gebruiken als hij bij de aanvraag in faillissement of surséance van betaling verkeert.

In aanloop tot de beoogde invoering van de Wkb per 1 januari 2024 wordt al door verschillende partijen gewerkt met instrumenten. Op deze manier wordt ervaring opgedaan met het werken met instrumenten. Ook zijn er subsidiemogelijkheden voor partijen die een proefproject met een instrument willen starten. De VNG coördineert de proefprojecten.

Voor een overzicht van de proefprojecten zie: Proefprojecten – Kwaliteitsborging voor het bouwen (stichtingibk.nl)

De toegelaten instrumenten en de bijbehorende kwaliteitsborgers worden in een landelijk openbaar register opgenomen. Dit register wordt bijgehouden door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. In het instrument wordt bepaald voor welk type bouwwerk het instrument geschikt is.

De TloKB is een zelfstandig bestuursorgaan zonder rechtspersoonlijkheid en maakt deel uit van de Staat. De TloKB heeft een aantal wettelijke taken, waaronder:

• het beslissen op aanvragen om een instrument toe te laten tot het stelsel van kwaliteitsborging voor bouwen;
• het bijhouden van een openbaar register (Register Kwaliteitsborging);
• het monitoren en evalueren van het functioneren van het stelsel van kwaliteitsborging voor het bouwen;
• het opleggen van sancties aan instrumentaanbieders als instrumenten niet of onvoldoende blijken te werken of niet juist worden toegepast;
• het geven van voorlichting en rapporteren over de regels en werking van de kwaliteitsborging in de bouw.

De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor een adequaat toezicht op de TloKB.

In het Register Kwaliteitsborging wordt informatie bijgehouden over toegelaten instrumenten en kwaliteitsborgers. Het Register Kwaliteitsborging zal betrouwbare informatie moeten bevatten over welke instrumenten voor kwaliteitsborging voor welke typen bouwwerken en welke gevolgklassen mogen worden gebruikt. Op deze wijze kan worden voorkomen dat pas bij de melding bij de gemeente blijkt dat het gekozen instrument voor kwaliteitsborging niet mag worden toegepast of dat iemand zich onterecht gedraagt alsof hij toestemming heeft het instrument toe te passen. Het Register Kwaliteitsborging is digitaal en kosteloos voor iedereen toegankelijk.

In het Register Kwaliteitsborging wordt ook vermeld wanneer het instrument is ingetrokken of geschorst, of de instrumentaanbieder een waarschuwing heeft gekregen over de onjuiste toepassing van het instrument of dat een last onder bestuursdwang is opgelegd. Ook de reden van de waarschuwing, schorsing, intrekking of oplegging last onder dwangsom, wordt in het register. Deze informatie wordt uiterlijk binnen twee werkdagen na het besluit van de toelatingsorganisatie in het Register opgenomen.

Nee, dit kan niet. Als de TloKB constateert dat een instrument voor kwaliteitsborging niet juist wordt toegepast, kan de TloKB de instrumentaanbieder een waarschuwing geven. De instrumentaanbieder moet namelijk zelf toezien op de juiste toepassing van zijn instrument voor kwaliteitsborging. De waarschuwing van de TloKB is een bestuursrechtelijke beschikking. Deze beschikking kan de waarschuwing bevatten dat tekortkomingen bij de toepassing van het instrument moeten worden onderzocht, dat aan de TloKB wordt gerapporteerd over de oorzaken van die tekortkomingen en de wijze waarop deze worden hersteld. Daarbij wordt de instrumentaanbieder een termijn gegeven om aan de beschikking te voldoen.

Voldoet de instrumentaanbieder niet (tijdig) aan deze waarschuwing dan kan de TloKB het instrument schorsen of intrekken. Kortom, zodra er door de TloKB wordt vastgesteld dat een instrument niet goed wordt toegepast, moet de instrumentaanbieder daar na een waarschuwingsbeschikking tegen optreden. Doet hij dit niet, niet tijdig of niet adequaat, dan kan het instrument worden geschorst of ingetrokken. De instrumentaanbieder kan dit voorkomen door zélf de toestemming om het instrument te gebruiken, welke toestemming is verleend aan de desbetreffende kwaliteitsborger die het instrument niet juist toepast, in te trekken of te schorsen.

Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de verschillende onderwerpen die de Wkb regelt.

De verplichte kwaliteitsborger en de bouw- en gereedmelding
Deze regels gelden vanaf 1 januari 2024 in principe voor alle bouwprojecten, behalve voor de projecten waarvoor op 31 december 2023 of eerder een omgevingsvergunningaanvraag is ingediend. Omgevingsvergunningaanvragen die vóór inwerkingtreding van de Wkb zijn ingediend worden door de gemeente afgehandeld volgens het oude recht (volgens de huidige systematiek). Dit geldt ook voor bezwaar- en beroepsprocedures met betrekking tot de beschikkingen ten aanzien van aanvragen om een omgevingsvergunning die na de inwerkingtreding van de Wkb worden ingesteld. Het bevoegd gezag zal aanvragen die voor de inwerkingtreding van de Wkb zijn ingediend dus inhoudelijk aan de bouwtechnische voorschriften dienen te blijven toetsen. 

Bij aanpassingen op reeds aangevraagde vergunningen moet goed worden opgelet of de wijzigingen ‘van ondergeschikte aard’ zijn. Als dat niet het geval is, dan moet immers een nieuwe aanvraag worden ingediend en is het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging alsnog van toepassing. Dit kan grote (financiële) gevolgen hebben voor opdrachtgevers, adviseurs en aannemers. Wij beoordelen graag voor u of er sprake is van een ondergeschikte wijziging.

Wijzigingen Burgerlijk Wetboek 
Dit deel kent twee verschillende momenten van inwerkingtreding.

De regels voor aansprakelijkheid, de nieuwe regels voor de 5%-regeling (zie vraag 7 onderdeel Gevolgen voor de aannemer) en de plicht aan te geven hoe een aannemer verzekerd is (zie vraag 6 onderdeel Gevolgen voor de aannemer), zijn van toepassing op aannemingsovereenkomsten die gesloten worden na inwerkingtreding van de Wkb. Op overeenkomsten van aanneming van werk die vóór de inwerkingtreding van de Wkb zijn gesloten, zijn deze wijzigingen niet van toepassing.

De regels over het opleverdossier (zie onderdeel Opleverdossier) en de aangescherpte waarschuwingsplicht (zie vraag 5 onderdeel Gevolgen voor de aannemer) gelden direct vanaf het moment van inwerkingtreding van de wet. 

Toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw
Per 22 april 2022 zijn enkele artikelen van de Wkb en het Besluit kwaliteitsborging al in werking getreden. Dit was noodzakelijk om de Toelatingsorganisatie kwaliteitsborging bouw (TloKB) officieel in te stellen. De TloKB zal wanneer de instrumenten voldoen aan de regels (zie onderdeel Instrument) de instrumenten toelaten tot het landelijke register. Met de invoering per 22 april 2022 zijn enkele artikelen van de Woningwet en het Bouwbesluit 2012 gewijzigd.