hier voor een overzicht met de veel gestelde vragen.

">

Publicaties

COVID-19 | Vastgoed & Overheid - Huurrecht

Op deze pagina treft u een overzicht aan van veelgestelde vragen en antwoorden met betrekking tot de Coronacrisis. Wij zullen deze pagina, als er ontwikkelingen zijn, regelmatig updaten.

Voor vragen en/of meer informatie kunt u contact opnemen met Elisabeth Sneeuw.

Laatste update: 26-03-2020


1. De huurder kan als gevolg van COVID-19 zijn huur niet meer betalen, wat nu?

Als een huurder niet tijdig betaalt, betekent dit dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van het in de praktijk vaak gebruikte ROZ-model, is de huurder doorgaans een boete verschuldigd in geval van te late betaling. De vraag is evenwel of de verhuurder in de huidige omstandigheden wel een beroep kan doen op de boetebepaling. Het kan namelijk zo zijn dat, gelet op de huidige uitzonderlijke omstandigheden, een beroep op een dergelijke bepaling in de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). Als naleving van de overeenkomst of algemene voorwaarden van één van de contractspartijen in de huidige omstandigheden redelijkerwijs niet gevergd kan worden, kan de boetebepaling in de overeenkomst dan toch buiten toepassing blijven.

Daarnaast kan de huurder in geval van niet tijdige betaling door verhuurder worden gedwongen tot nakoming van haar (betalings)verplichting(en) uit hoofde van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming de huurder niet kan worden toegerekend. Dit kan het geval zijn als de betaling niet kan worden verricht doordat er sprake is van overmacht. Of er sprake is van overmacht moet worden bepaald aan de hand van de wet, de overeenkomst of bij gebreke daarvan aan de hand van de verkeersopvattingen.

Op grond van de wet is er waarschijnlijk geen sprake van overmacht in het geval de huurder bijvoorbeeld door verplichte sluiting van zijn retailonderneming zijn huur niet kan betalen. Een “force majeure”, economische crisis of een natuurramp, wordt in beginsel beschouwd als omstandigheid waarmee huurders rekening moeten houden bij het sluiten van een huurovereenkomst. Dergelijke omstandigheden worden in de rechtspraak beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder. Nu de betalingsonmacht is ontstaan door de Corona-uitbraak en dit waarschijnlijk zal worden aangemerkt als een “force majeure”, zal de huurder geen beroep kunnen doen op overmacht.

Dit betekent dat de huurder in beginsel gehouden is tot het voldoen van de huurpenningen en indien de huurder deze verplichting niet nakomt, de verhuurder de huurder in het uiterste geval via de rechter kan dwingen om de huur te betalen. Ook loopt de huurder bij een huurachterstand van meer dan drie maanden het risico dat de verhuurder via de rechter de ontruiming van het gehuurde kan afdwingen. Of een ontruiming in deze onzekere tijd ook echt zal worden toegewezen, is natuurlijk maar de vraag.

In deze onzekere tijd kan het zijn dat de verhuurder wel wil meewerken aan uitstel van betaling. Een mooi voorbeeld hiervan is het inmiddels gesloten ‘Corona-akkoord’ tussen de brancheorganisaties van retailers Detailhandel Nederland en de NRW en van verhuurders IVBN, de NRW, Vastgoed Belang en de VGO. [1]. Deze partijen zijn – kort gezegd – overeengekomen dat (i) de kwartaalhuren voor Q2 die per 1 april 2020 ingaan worden omgezet in maandhuren, (ii) waar nodig de retailers uitstel van betaling voor de huur van 1 april tot 20 april 2020 krijgen, (iii) er geen boetes en of rentes worden gerekend over de uitgestelde huurbetalingen en (iv) retailers krijgen de mogelijkheid om tot eind april 2020 niet aan een exploitatieverplichting te voldoen. De gesprekken worden nu voortgezet met het doel om voor 20 april 2020 tot een definitieve oplossing te komen. Hoewel de gemaakte afspraken in het kader van het ‘Corona-akkoord’, niet bindend zijn voor alle verhuurders en huurders in Nederland - deze afspraken gelden immers alleen tussen de brancheorganisaties en zijn niet bindend voor hun leden – kunnen wij ons voorstellen dat als verhuurders en/of huurders niet handelen in lijn met het ‘Corona-akkoord’, de rechter in een juridische procedure in het kader van de redelijkheid en billijkheid desalniettemin in lijn met het ‘Corona-akkoord’ zou kunnen oordelen.

Hetzelfde geldt voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte, waarvoor verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang), in samenspraak met minister van Veldhoven van Mileu en Wonen, hebben afgesproken gedurende de coronacrisis geen huisuitzettingen meer te doen. Dit geldt voor huurders die ondanks de door het kabinet genomen (financiële) maatregelen niet de maandelijkse huur kunnen betalen, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jl. reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie dienen te beoordelen. Indien blijkt dat afspraken niet nageleefd worden of verhuurders die niet aangesloten zijn bij een verhuurdersorganisatie toch overgaan tot huisuitzettingen is een wettelijke maatregel niet uitgesloten, aldus het kabinet.

Het Kabinet zal het daarnaast via spoedwetgeving mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Welke juridische gevolgen dit met zich meebrengt, zal de spoedwetgeving (of de toelichting daarop) moeten uitwijzen. Voor verhuurders en huurders die al overeengekomen waren dat het huurcontract verlengd zou worden naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft deze maatregel geen gevolgen.

Kortom; op het moment dat te verwachten is dat de huurpenningen niet betaald kunnen worden, is het verstandig dat de huurder met de verhuurder in overleg treedt over de mogelijkheid om tijdelijke betalingsafspraken te maken. Het ligt voor de hand dat daarbij in lijn met het ‘Corona-akkoord’ wordt gehandeld. Als er nieuwe betalingsafspraken worden gemaakt, is het van belang dat de afspraken over uitstel van de huurbetaling goed worden vastgelegd. Duidelijk moet in ieder geval zijn de begin- en de einddatum van het uitstel van de huurbetaling. Ook kan worden gedacht aan het verstrekken van zekerheden voor de nakoming van de nieuwe betalingsafspraken.

[1] Let wel, dit akkoord geldt niet voor winkels zonder substantiële omzetdaling (25%).

COVID-19 en financiering en zekerheden
COVID-19 heeft niet alleen gevolgen voor uw huurovereenkomsten, maar ook voor andere aspecten binnen uw onderneming. Bent u benieuwd welke juridische gevolgen de coronacrisis heeft op de financieringen en zekerheden binnen uw onderneming? Kijk hier voor een overzicht met de veel gestelde vragen.