Vastgoed & de Hoge Raad: aansprakelijkheid mogelijk ondanks zorgvuldige voorbereiding en uitvoering bouwwerkzaamheden

Aangemaakt: 21 februari 2024

Vastgoed & de Hoge Raad: aansprakelijkheid mogelijk ondanks zorgvuldige voorbereiding en uitvoering bouwwerkzaamheden

Afgelopen maand wees de Hoge Raad een belangwekkende uitspraak over de aansprakelijkheid van een aannemer voor zaakschade als gevolg van bouwwerkzaamheden (ECLI:NL:HR:2024:17). De Hoge Raad oordeelde dat ook wanneer bij de voorbereiding en uitvoering van bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen zijn getroffen en de werkzaamheden op zorgvuldige wijze zijn uitgevoerd, de aannemer toch aansprakelijk kan zijn voor schade die derden als gevolg van de bouwwerkzaamheden hebben geleden.

De casus in het kort
In 2015 wilde de eigenaar van een perceel een winkel met appartementen en een kelder laten bouwen en kreeg daarvoor een vergunning. Het perceel grensde aan een wijnhandel met daarboven een woning. In het voorjaar van 2015 is een aannemer gestart met het afzinken van de kelder.

Tijdens de werkzaamheden scheurde een deel van de kelderwand (van de afzinkkelder) doordat een obstakel in de bodem werd geraakt. Na overleg met de CAR-verzekeraar van de aannemer, die aangaf dat de situatie moest worden besproken met de eigenaresse van het aangrenzende pand en anders geen verdere dekking zou worden geboden, zijn de werkzaamheden – zonder overleg en dus zonder dekking – voortgezet. De aannemer heeft het obstakel gedeeltelijk verwijderd en twee zogenoemde ‘groutinjecties’ in de grond gedaan ter stabilisatie, waarna het afzinkproces is hervat. Op dat moment sprong de etalageruit van de wijnhandel en constateerde de eigenaresse dat sprake was van ernstige scheurvorming in haar pand. De werkzaamheden zijn uiteindelijk voortgezet met onder andere de afspraak dat dagelijks deformatiemetingen zouden plaatsvinden. Uit de metingen bleek dat het buurpand steeds verder verzakte. Nadat daarvoor maatregelen waren getroffen, is de kelder afgebouwd.

In deze procedure stelt onder andere de eigenaresse van het naastgelegen pand de aannemer aansprakelijk voor de door haar geleden schade op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

Het oordeel van het hof
Net als de rechtbank heeft het hof geoordeeld dat geen sprake is van onrechtmatig handelen van de aannemer, kort gezegd omdat:

  1. een gedraging niet onrechtmatig is vanwege het enkele feit dat zaaksbeschadiging zich voordoet en een (voorzienbaar) gevolg is van die gedraging. Vereist is dat de gedragingen die hebben geleid tot de zaaksbeschadiging kunnen worden gekwalificeerd als in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, wat erop neerkomt dat de aannemer een zorgvuldigheidsnorm moet hebben geschonden waardoor de eigenaresse van het naastgelegen pand schade heeft geleden;
  2. van schending van een zorgvuldigheidsnorm geen sprake is, omdat weliswaar risicovolle werkzaamheden zouden worden uitgevoerd die mogelijk konden leiden tot schade in de omgeving, maar de aannemer voldoende zorgvuldig heeft gehandeld in de uitvoering en voorbereiding van zijn werkzaamheden.

Het oordeel van de Hoge Raad
In cassatie wordt door de eigenaresse van het naastgelegen pand tegen deze beide beslissingen van het hof opgekomen.

In de eerste plaats voert zij aan dat in gevallen waarin als gevolg van bouwwerkzaamheden zaakschade ontstaat, de enkele beschadiging van het eigendom van een ander onzorgvuldig (en dus onrechtmatig) is, omdat daarmee inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht. De Hoge Raad volgt dit betoog niet en sluit zich (net als de A-G) aan bij het oordeel van het hof (hiervoor onder (1). De Hoge Raad overweegt dat van een inbreuk op een recht als bedoeld in artikel 6:162 lid 2 BW niet reeds sprake is op grond van de enkele omstandigheid dat een gedraging zaaksbeschadiging als voorzienbaar gevolg heeft; een zodanige gedraging is in het algemeen alleen onrechtmatig als zij in strijd is met een norm van geschreven of ongeschreven recht die ertoe strekt zaaksbeschadiging te voorkomen. Dit oordeel baseert de Hoge Raad op de wetsgeschiedenis.

De Hoge Raad acht onder andere van belang dat óók bij een zorgvuldige uitvoering en voorbereiding van de bouwwerkzaamheden een aanmerkelijk risico bestond dat schade zou worden toegebracht.

De eigenaresse van het naastgelegen pand heeft wel succes met haar (tweede) cassatieklacht die is gericht tegen het oordeel van het hof dat geen sprake is van schending van een zorgvuldigheidsnorm omdat de aannemer voldoende zorgvuldig heeft gehandeld in de voorbereiding en uitvoering van het werk (hiervoor onder (2). Hoewel de A-G meende dat ook deze klacht zou moeten falen, komt de Hoge Raad tot een ander oordeel. De Hoge Raad overweegt dat uit hetgeen het hof heeft vastgesteld volgt dat aan de bouwwerkzaamheden een aanmerkelijk risico verbonden was dat aan het naastgelegen pand schade zou worden toegebracht, óók als maatregelen ter voorkoming van de schade werden getroffen en de werkzaamheden zorgvuldig werden uitgevoerd. Waar dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, kan volgens de Hoge Raad niet zonder meer worden aanvaard dat de eigenaresse van het naastgelegen pand de daardoor veroorzaakte schade (zelf) moet dragen. Daarbij vindt de Hoge Raad het volgende van belang:

  1. de werkzaamheden werden in het belang van (de opdrachtgever van) de aannemer uitgevoerd en leverde voor de eigenaresse van het naastgelegen pand geen voordeel op;
  2. de schade behoort niet zonder meer tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander; en
  3. het lag veeleer op de weg van de aannemer om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren.

De Hoge Raad acht onder andere van belang dat in het onderhavige geval óók bij een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van de bouwwerkzaamheden een aanmerkelijk risico bestond dat aan het naastgelegen pand schade zou worden toegebracht en het veeleer op de weg van de aannemer lag om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren.

Analyse
Deze uitspraak van de Hoge Raad houdt de gemoederen flink bezig. Zo wordt wel de vraag gesteld hoe het oordeel van de Hoge Raad dat de aannemer bij de voorbereiding én uitvoering van de bouwwerkzaamheden zorgvuldig heeft gehandeld, zich verhoudt tot het oordeel dat het verrichten van de bouwwerkzaamheden een onrechtmatige daad kan opleveren. Creëert de Hoge Raad hier niet een soort risicoaansprakelijkheid waardoor ondanks een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van bouwwerkzaamheden aansprakelijkheid kan bestaan wanneer die werkzaamheden toch tot schade leiden?

Wij denken van niet. De beantwoording van de vraag of sprake is van een onrechtmatige daad vanwege de schending van een zorgvuldigheidsplicht vergt een casuïstische (belangen)afweging aan de hand van de omstandigheden van het geval. De Hoge Raad lijkt in zijn arrest toepassing te hebben gegeven aan de bekende Kelderluik-factoren: a) de waarschijnlijkheid dat er een ongeval (of in dit geval: schade aan de zaak van een ander) ontstaat, b) de aard en de ernst van (de gevolgen) daarvan en c) de bezwaarlijkheid van het nemen van voorzorgsmaatregelen. De Hoge Raad heeft onder andere van belang geacht dat in het onderhavige geval óók bij een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van de bouwwerkzaamheden een aanmerkelijk risico bestond dat aan het naastgelegen pand schade zou worden toegebracht en het veeleer op de weg van de aannemer lag om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren.

Uit het arrest kan naar onze mening niet méér worden afgeleid dan dat het onder omstandigheden zo kan zijn dat ondanks een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van bouwwerkzaamheden aansprakelijkheid kan worden aangenomen, bijvoorbeeld wanneer desondanks een aanmerkelijk risico op schade bestond. Wij denken daarom dat de soep niet zo heet wordt gegeten als ze wel wordt opgediend, maar het laatste woord over dit arrest is in ieder geval nog niet gezegd.

Met de uitspraak van de Hoge Raad staat overigens nog niet vast dat de aannemer aansprakelijk is. De Hoge Raad heeft alleen geoordeeld dat de uitvoering van de werkzaamheden een onrechtmatige daad kan opleveren. De zaak is verwezen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, die zich opnieuw – met inachtneming van het oordeel van de Hoge Raad – over deze vraag zal moeten buigen. Gelet op de overwegingen van de Hoge Raad, achten wij de kans evenwel niet groot dat het verwijzingshof tot het oordeel komt dat de aannemer niet aansprakelijk is.

Gerelateerde updates

Ranking Chambers Europe 2024
  • Nieuws
  • Herstructurering & Insolventie
  • Cassatie
  • Commercial Litigation
  • Corporate Litigation
  • Financial Litigation
14 maart 2024

Ranking Chambers Europe 2024