Wie op grond van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: “230a-ruimte”) of artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”) bedrijfsruimte huurt, wil soms een deel van het gehuurde onderverhuren aan een derde. Onderhuur komt in de praktijk regelmatig voor, maar leidt ook vaak tot problemen wanneer partijen onvoldoende inzicht hebben in de juridische werking en gevolgen daarvan.

In deze blog bespreken wij eerst de wettelijke bevoegdheid tot onderhuur, het contractuele onderhuurverbod en de gevolgen van ongeoorloofde onderhuur. Vervolgens gaan wij in op de positie van de onderhuurder bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst, zowel bij opzegging als bij ontbinding en ontruiming. Tot slot behandelen wij enkele aandachtspunten bij het opstellen van een onderhuurovereenkomst. Voor de leesbaarheid wordt in deze blog steeds gesproken over de hoofdverhuurder, de hoofdhuurder en de onderhuurder.

De wettelijke bevoegdheid tot onderhuur
De onderhuurovereenkomst kwalificeert als een reguliere huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW. De onderhuurder huurt daarbij van de hoofdhuurder en de hoofdhuurder huurt van de hoofdverhuurder, meestal tevens de eigenaar van het gehuurde. Er komt dus geen contractuele relatie tot stand tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder.

Op grond van artikel 7:221 BW is de hoofdhuurder bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moet aannemen dat de hoofdverhuurder daartegen redelijke bezwaren heeft. Het wettelijke uitgangspunt is dus dat onderhuur is toegestaan. In de praktijk wordt dit uitgangspunt vrijwel altijd contractueel beperkt. De algemene bepalingen bij de ROZ-modellen voor 230a-ruimte en 290-ruimte bevatten een verbod op onderhuur en ingebruikgeving zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hoofdverhuurder. Een dergelijke contractuele beperking is toegestaan, omdat artikel 7:221 BW van regelend recht is. Aan een dergelijk verbod ligt ten grondslag dat de hoofdverhuurder belang heeft bij zeggenschap over de feitelijke gebruiker van het gehuurde.

De vraag of een hoofdverhuurder toestemming voor onderhuur mag weigeren, hangt in de eerste plaats af van de inhoud van de huurovereenkomst en de desbetreffende algemene bepalingen. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst bepaalt dat toestemming niet op onredelijke gronden mag worden geweigerd, kan de hoofdverhuurder onderhuur dus niet zonder redelijk belang tegenhouden.[1] Ontbreekt een dergelijke bepaling en bepaalt de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen uitsluitend dat onderverhuur zonder toestemming niet is toegestaan, dan staat het de hoofdverhuurder in beginsel vrij om toestemming te weigeren. De hoofdhuurder kan zich bij weigering van de hoofdverhuurder om onderhuur toe te staan, alleen beroepen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dan wel misbruik van recht, waarvoor een hoge drempel geldt.[2]

Bij beide typen bedingen mag de hoofdverhuurder voorwaarden aan de toestemming verbinden. Daarbij kan worden gedacht aan eisen ten aanzien van de persoon van de onderhuurder, bijvoorbeeld ten aanzien van de solvabiliteit en moraliteit van de onderhuurder, en/of de aard van diens activiteiten. Of een weigering of een daaraan verbonden voorwaarde redelijk is, hangt steeds af van de omstandigheden van het geval.[3]

Onderverhuur of ingebruikgeving zonder de contractueel vereiste toestemming levert een tekortkoming op die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.[4] Dat geldt ook voor constructies die materieel neerkomen op onderhuur of ingebruikgeving, zoals het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een derde tegen een winstdelingsafspraak.[5]

De positie van de onderhuurder van 290-ruimte bij eindigen hoofdhuurovereenkomst
De vraag die zich geregeld voordoet is wat er gebeurt met de onderhuurovereenkomst op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst komt te eindigen. Voor de onderhuurder van 290-ruimte heeft de wetgever een specifieke beschermingsregeling opgenomen in artikel 7:306 BW. Dit artikel regelt zowel het einde van de onderhuurovereenkomst als de eventuele schadevergoedingsplicht van de hoofdhuurder jegens de onderhuurder. Op grond van artikel 7:306 lid 1 BW eindigt de onderhuurovereenkomst op het tijdstip van ontruiming dat de rechter vaststelt op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig artikel 7:296 lid 5 BW. De onderhuurovereenkomst eindigt daarmee alleen door een rechterlijke beslissing in het kader van een procedure die is gestart door de hoofdverhuurder in verband met de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Eindigt de hoofdhuurovereenkomst op een andere wijze, bijvoorbeeld door opzegging door de hoofdhuurder, dan is artikel 7:306 lid 1 BW niet van toepassing. In laatstgenoemde situatie kan de hoofdverhuurder de onderhuurder tot ontruiming dwingen, maar blijven de contractuele afspraken van de onderhuurder jegens de hoofdhuurder in stand. De onderhuurder die dan moet ontruimen zal dan schadevergoeding kunnen vorderen van de hoofdhuurder. 

De onderhuurder van een 290-ruimte geniet indirecte huurbescherming, doordat zijn belangen worden betrokken in de rechterlijke belangenafweging in de beëindigingsprocedure tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder. Artikel 7:296 lid 3 BW bepaalt dat de rechter bij een opzegging tegen het einde van de verlengde huurtermijn beoordeelt of beëindiging gerechtvaardigd is op basis van een redelijke afweging van de belangen van de hoofdverhuurder, de hoofdhuurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd. Voor deze bescherming is niet vereist dat de onderhuurder zelf partij is in de procedure. Wel kan de hoofdhuurder de onderhuurder op grond van artikel 7:306 lid 3 BW in het geding oproepen.

Daarnaast legt artikel 7:306 lid 2 BW, zoals reeds gezegd, een zorgplicht op aan de hoofdhuurder. Wanneer de hoofdhuurder de onderhuurder niet, onjuist of onvolledig informeert over de duur van de hoofdhuur, of bij de beëindiging daarvan onvoldoende rekening houdt met de belangen van de onderhuurder, kan hij aansprakelijk zijn voor de schade die daaruit voortvloeit. Of sprake is van schending van deze zorgplicht, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het enkele feit dat de hoofdhuurder zijn eigen belang bij beëindiging zwaarder laat wegen dan het belang van de onderhuurder bij voortzetting, betekent op zichzelf nog niet dat de zorgplicht is geschonden.[6]

De positie van de onderhuurder van 230a-ruimte bij eindigen hoofdhuurovereenkomst
Bij 230a-ruimte ontbreekt een met artikel 7:306 BW vergelijkbare beschermingsregeling voor de onderhuurder. De wettelijke bescherming van de onderhuurder is daardoor beperkter dan bij 290-ruimte. De enige expliciete bescherming voor de onderhuurder is opgenomen in artikel 7:230a lid 4 BW. Dit artikellid bepaalt dat een verzoek tot ontruimingsbescherming slechts wordt toegewezen indien de belangen van de hoofdhuurder en de bevoegdelijk onderhurende onderhuurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de hoofdverhuurder bij beëindiging van het gebruik. Net als bij 290-ruimte gaat het om indirecte bescherming: de belangen van de onderhuurder worden meegewogen, maar de onderhuurder verkrijgt geen zelfstandig recht op voortzetting van de huurovereenkomst tegenover de hoofdverhuurder. Van deze indirecte bescherming kan contractueel niet worden afgeweken.[7] Het semi-dwingendrechtelijke karakter van deze bepaling brengt mee dat een beding waarbij de (onder)huurder bij voorbaat afstand doet van ontruimingsbescherming in beginsel niet rechtsgeldig is.[8]

Voor 230a-ruimte ontbreekt daarnaast een specifieke wettelijke regeling over de gevolgen van beëindiging van de hoofdhuur voor de onderhuurovereenkomst. De onderhuurovereenkomst eindigt daarom niet automatisch met het einde van de hoofdhuur, maar blijft als zelfstandige overeenkomst bestaan. In de praktijk ontstaat echter het probleem dat de hoofdhuurder na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst niet langer in staat is het gehuurde aan de onderhuurder ter beschikking te stellen. De hoofdhuurder is hiertoe immers niet meer gerechtigd. Zodra de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd en de onderhuurder weigert het gehuurde te verlaten, kan de hoofdverhuurder wel een ontruimingsvordering instellen, omdat de onderhuurder het gehuurde dan zonder recht of titel gebruikt. 

Positie onderhuur bij eindigen hoofdhuur wegens ontruiming en/of ontbinding
Wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt doordat de hoofdverhuurder in een bodemprocedure ontbinding en ontruiming vordert, geldt bij 290-ruimte dat artikel 7:306 BW niet van toepassing is. De rechter stelt in dat geval geen afzonderlijk ontruimingstijdstip vast ten aanzien van de onderhuurder. De onderhuurovereenkomst blijft in dat geval in stand, terwijl de hoofdhuurder geen recht of titel meer heeft om het gehuurde ter beschikking te stellen aan de onderhuurder.

Bij 230a-ruimte ontbreekt een met artikel 7:306 BW vergelijkbare regeling, zodat ook daar geldt dat de hoofdhuurder na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst niet meer over een recht of titel beschikt om het gehuurde ter beschikking te stellen aan de onderhuurder. Zowel bij 290- als bij 230a-ruimte kan de hoofdverhuurder vervolgens de jegens de hoofdhuurder verkregen ontruimingstitel gebruiken om ook de onderhuurder te ontruimen. Die titel werkt in beginsel namelijk mede tegen de onderhuurder, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden, zoals een eigen recht van de onderhuurder jegens de executant of misbruik van bevoegdheid.[9] Daarbij is van belang dat de hoofdverhuurder deze derdenwerking expliciet in het petitum vordert, bijvoorbeeld door te vorderen dat het ontruimingsvonnis mede ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het gehuurde bevindt. Zonder een dergelijke uitspraak van de rechter is het niet vanzelfsprekend dat de ontruimingstitel ook jegens de onderhuurder kan worden geëxecuteerd. De onderhuurder kan, in het geval dat hij wordt ontruimd, mogelijk wel schadevergoeding vorderen van de hoofdhuurder, omdat deze na beëindiging van de hoofdhuur niet langer in staat is het huurgenot te verschaffen en daarmee in beginsel toerekenbaar tekortschiet.[10]

In kort geding, waarin uitsluitend ontruiming kan worden gevorderd, geldt feitelijk hetzelfde. Hoewel de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst formeel blijven bestaan omdat geen ontbinding plaatsvindt, zal de ontruimingstitel ook in die situatie ten uitvoer kunnen worden gelegd tegen de onderhuurder.

Aandachtspunten bij het opstellen van een onderhuurovereenkomst
Bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst verdienen twee punten bijzondere aandacht. In de eerste plaats de koppeling met de hoofdhuurovereenkomst. In de praktijk wordt vaak bedongen dat de onderhuurovereenkomst van rechtswege eindigt zodra de hoofdhuurovereenkomst eindigt. De hoofdhuurder kan na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst het huurgenot immers niet langer verschaffen en wil voorkomen dat hij daardoor tekortschiet tegenover de onderhuurder. Bij 230a-ruimte is een dergelijk beding in beginsel rechtsgeldig. Bij 290-ruimte ligt dat genuanceerder. De huurbescherming van de onderhuurder bij 290-ruimte is van semi-dwingend recht. Een beding waarbij de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt bij het einde van de hoofdhuur beperkt die wettelijke bescherming wezenlijk en vereist daarom goedkeuring van de kantonrechter op grond van artikel 7:291 BW. Die goedkeuring wordt niet zonder meer verleend.[11]

In de tweede plaats is het verstandig om ervoor te zorgen dat de onderhuurovereenkomst niet meer rechten bevat dan de hoofdhuurovereenkomst. Dat geldt bijvoorbeeld voor de looptijd, de bestemming van het gehuurde en de gebruiksvoorwaarden. Wanneer in de onderhuurovereenkomst bijvoorbeeld een ruimere bestemming is overeengekomen, loopt de hoofdhuurder het risico tekort te schieten onder de hoofdhuurovereenkomst. Een ander voorbeeld is dat de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder verantwoordelijk is voor het tijdig, leeg en ontruimd opleveren van het gehuurde bij het einde van de huur. Als de onderhuurovereenkomst vanwege niet gelijklopende huurtermijnen langer voortduurt dan de hoofdhuurovereenkomst, kan de hoofdhuurder daarop worden aangesproken door de hoofdverhuurder. 

Conclusie
Onderhuur bij zowel 230a-ruimte als 290-ruimte is in beginsel toegestaan, maar dit recht wordt in de praktijk vaak contractueel beperkt. Vooral de positie van de onderhuurder verschilt wezenlijk per regime. Bij 290-ruimte bestaat meer (indirecte) wettelijke bescherming dan bij 230a-ruimte. Het zorgvuldig vastleggen van toestemming, de koppeling aan de hoofdhuurovereenkomst en duidelijke afspraken in de onderhuurovereenkomst zijn daarom belangrijk om juridische en financiële risico’s te voorkomen.

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.