Inleiding
Bij de (ver)huur van huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: "230a-ruimte") en huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: "290-ruimte") speelt regelmatig de vraag wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud van het gehuurde. De wettelijke onderhoudsverdeling geldt voor alle huurovereenkomsten, maar bij 230a-ruimte en 290-ruimte kunnen partijen hiervan contractueel afwijken.

In deze blog bespreken wij eerst het wettelijke kader. Daarna gaan wij in op de contractuele afwijkingsmogelijkheden en de grenzen daarvan. Vervolgens lichten wij toe hoe de ROZ-modellen de onderhoudsverdeling regelen en waar die modellen van elkaar verschillen. Tot slot bespreken wij verdergaande afwijkingen, zoals bij demarcatielijsten en triple net-huurovereenkomsten het geval is, en de gevolgen van het niet nakomen van onderhoudsverplichtingen.

Wettelijke regeling
De onderhoudsverdeling bij huur wordt in de eerste plaats beheerst door afdeling 2 van titel 4 van Boek 7 BW. De kern van de wettelijke regeling is eenvoudig: de verhuurder verhelpt gebreken, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor kleine herstellingen.

Een gebrek is op grond van artikel 7:204 lid 2 BW "een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft". De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van hem zijn te vergen. De huurder is op zijn beurt op grond van artikel 7:217 BW verplicht om op eigen kosten kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze noodzakelijk zijn geworden doordat de verhuurder zijn herstelverplichting niet is nagekomen. Op grond van artikel 7:240 BW kunnen bij algemene maatregel van bestuur werkzaamheden worden aangewezen die als kleine herstellingen hebben te gelden. Dit is uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen. Dit besluit richt zich primair op woonruimte en fungeert bij bedrijfsruimte vooral als indicatief kader. 

Contractuele afwijking
De wettelijke gebrekenregeling is bij 230a-ruimte en 290-ruimte van regelend recht. Partijen mogen daarom contractueel afwijken van de wettelijke onderhoudsverdeling. Zoals verderop besproken komt dit in het ROZ-model ook veelvuldig voor. Deze contractsvrijheid kent echter twee belangrijke grenzen.

De eerste grens volgt uit artikel 7:209 BW. Dit artikel bepaalt: "Van de artikelen 206, leden 1 en 2, 207 en 208 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen." Dit betekent dat wanneer een verhuurder weet heeft van een gebrek, bijvoorbeeld een lekkage, of hiervan op grond van de omstandigheden op de hoogte had behoren te zijn, hij zijn wettelijke herstelplicht niet contractueel kan uitsluiten. Wanneer bijvoorbeeld sprake is van een zichtbaar slecht onderhouden dak, zal een verhuurder zich er niet eenvoudig op kunnen beroepen dat hij niet bekend was met de daarmee samenhangende lekkages. Artikel 7:209 BW beperkt echter niet de mogelijkheid om het begrip "gebrek" uit artikel 7:204 lid 2 BW contractueel nader te regelen. Partijen kunnen dus overeenkomen dat bepaalde omstandigheden niet als gebrek kwalificeren. Indien bijvoorbeeld expliciet wordt overeengekomen dat een slecht onderhouden dak niet als gebrek heeft te gelden, rust op de verhuurder in beginsel ook geen herstelverplichting.

De tweede grens betreft het zelfherstelrecht van artikel 7:206 lid 3 BW. Indien de verhuurder met het herstel van een gebrek in verzuim is, mag de huurder het gebrek zelf (laten) verhelpen en de redelijke kosten daarvan verhalen op de verhuurder, bijvoorbeeld door deze te verrekenen met de huurprijs. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Geïnteresseerd in hoe de gebrekenregeling werkt bij 230a-ruimte en 290-ruimte? Klik dan hier.

Onderhoudsverdeling in de ROZ-modellen
De ROZ-modelovereenkomsten met algemene bepalingen voor zowel 230a-ruimte als 290-ruimte bevatten – in aanvulling op en in afwijking van de wettelijke regeling – een gedetailleerde onderhoudsverdeling. Het voordeel daarvan is dat duidelijker wordt afgebakend welke werkzaamheden voor rekening van de verhuurder komen en welke werkzaamheden onder het huurdersonderhoud vallen. Omwille van de lengte van deze blog zullen we de hoofdlijnen van de onderhoudsverdeling op basis van de ROZ-modellen bespreken. Op eventuele verschillen tussen de regeling voor 230a-ruimte en 290-ruimte zullen we daarom niet nader ingaan. 

Hoofdregel
De hoofdregel is in beide modellen vergelijkbaar opgebouwd. In de algemene bepalingen van het ROZ-model voor 290-ruimte bepaalt artikel 14.1 dat de in artikel 14.3 genoemde onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden voor rekening van de verhuurder komen, terwijl alle overige werkzaamheden voor rekening van de huurder zijn. Het gaat hier om het ervoor zorgdragen dat de zaak in goede staat blijft (onderhoud), het vervangen van een zaak dan wel het terugbrengen daarvan in een bruikbare staat (herstel), en het vervangen van een zaak die aan het einde van zijn technische levensduur is. Het model voor 230a-ruimte kent dezelfde systematiek in artikel 11.2. De in artikel 11.4 genoemde werkzaamheden komen voor rekening van de verhuurder, terwijl de overige werkzaamheden voor rekening van de huurder komen. De systematiek is daarmee duidelijk: uitsluitend de werkzaamheden die expliciet aan de verhuurder zijn toegewezen, komen voor zijn rekening. Alle overige werkzaamheden vallen onder het huurdersonderhoud. 

Werkzaamheden voor rekening verhuurder
De werkzaamheden die voor rekening van de verhuurder komen, zijn in beide modellen limitatief opgesomd: artikel 11.4 bij 230a-ruimte en artikel 14.3 bij 290-ruimte. In de kern gaat het daarbij om de meer ingrijpende, gebouwgebonden onderdelen van het gehuurde. Daarbij kan worden gedacht aan constructieve elementen, zoals de fundering, draagconstructie en gevels, maar ook aan vaste onderdelen van het gebouw, zoals trappen, riolering en buitenkozijnen. Daarnaast vallen bepaalde installaties en het buitenschilderwerk onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. 

Werkzaamheden voor rekening van de huurder
Het huurdersonderhoud is nader uitgewerkt in artikel 11.5 van het ROZ-model voor 230a-ruimte en artikel 14.4 van het model voor 290-ruimte. Beide bepalingen vertonen grote overeenkomsten. In de kern komt het erop neer dat de huurder verantwoordelijk is voor het dagelijks en gebruiksafhankelijk onderhoud. Daarbij kan worden gedacht aan relatief lichte en regelmatig terugkerende werkzaamheden, zoals klein onderhoud, het onderhouden van hang- en sluitwerk, beglazing en zonwering, elektrische voorzieningen zoals schakelaars en verlichting, binnenschilderwerk, schoonmaak en het onderhoud van erf en tuin. Ook het periodiek en correctief onderhouden van de in het gehuurde aanwezige installaties valt onder het door de huurder te verrichten onderhoud. Let wel: onder het (correctieve en periodieke) onderhoud dat voor rekening van de huurder komt, valt uitdrukkelijk niet het vernieuwen van zaken vanwege het bereiken van het einde van de technische levensduur van die zaak, of het herstellen van grote onderdelen zodat deze weer in een staat komen te verkeren die het mogelijk maakt die zaken weer te gebruiken zoals bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Die kosten komen voor rekening van de verhuurder. De gedachte achter deze verdeling is dat deze werkzaamheden direct samenhangen met het gebruik van het gehuurde en daarom voor rekening van de huurder komen.

Indien gewenst kunnen de afspraken ook nog worden vastgelegd in een demarcatielijst. Deze biedt nog meer mogelijkheden om voor gebouwspecifieke onderdelen gedetailleerde afspraken te maken omtrent het onderhoud. 

Triple net huurovereenkomsten
Partijen zijn ook vrij om overeen te komen dat alle onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden (en de bijbehorende kosten) voor rekening en risico van de huurder komen. Dat noemen we een triple net-huurovereenkomst. Voor de verhuurder is het dan van belang dat er goede afspraken worden gemaakt over de staat waarin het gebouw en de installaties moeten blijven verkeren. Dat wordt veelal gedaan door het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan ("MJOP"), dat moet worden nageleefd door de huurder, bij gebreke waarvan de verhuurder die werkzaamheden op kosten van de huurder kan uitvoeren. Ten aanzien van de staat van de installaties wordt vaak gewerkt met NEN-normen, waaraan de installaties gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aantoonbaar (met afschrift daarvan aan de verhuurder) moeten blijven voldoen. 

Niet nakomen van de onderhoudsplicht
Wanneer de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt, kan de huurder daartegen optreden. Hetzelfde geldt omgekeerd: laat de huurder zijn onderhoudsplicht na, dan kan de verhuurder actie ondernemen.

Wettelijke regeling
Zoals besproken kan de huurder op grond van artikel 7:206 lid 3 BW een gebrek zelf (laten) verhelpen indien de verhuurder met herstel in verzuim is. Om het verzuim te laten intreden dient de huurder de verhuurder aan te schrijven met het verzoek het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Geeft de verhuurder daaraan geen gehoor, dan mag de huurder de redelijke kosten daarvan verhalen op de verhuurder, bijvoorbeeld door deze te verrekenen met de huurprijs. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder contractueel worden afgeweken. Gebeurt dit wel, dan is deze bepaling vernietigbaar. Dit heeft tot gevolg dat de huurder zich erop kan beroepen dat de bepaling niet geldig is en deze met terugwerkende kracht geacht wordt nooit te hebben bestaan.

Daarnaast kan de huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek recht heeft op een evenredige vermindering van de huurprijs. Dit recht ontstaat vanaf de dag waarop het gebrek behoorlijk aan de verhuurder is gemeld tot het moment waarop het gebrek is verholpen. Voor huurprijsvermindering is dus niet vereist dat de verhuurder in verzuim verkeert; verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek, voor zover daarvan melding is gemaakt bij de verhuurder, volstaat.

Ten slotte kan sprake zijn van schadevergoeding. Artikel 7:208 BW bepaalt dat de verhuurder aansprakelijk kan zijn voor schade die het gevolg is van een gebrek, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder kan worden toegerekend, of indien het gebrek bij aanvang aanwezig was en de verhuurder dit kende of behoorde te kennen. Ook wanneer de verhuurder heeft medegedeeld dat het gehuurde het gebrek niet had, kan aansprakelijkheid ontstaan. Schadevergoeding gaat verder dan huurprijsvermindering en kan bijvoorbeeld betrekking hebben op gevolgschade of kosten van tijdelijke vervangende huisvesting.

Wanneer juist de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt, volgen de gevolgen uit de algemene zorgplicht van artikel 7:213 BW, die bepaalt dat de huurder zich als een goed huurder dient te gedragen. Verwaarlozing van onderhoud dat voor rekening van de huurder komt, kan daarom een tekortkoming opleveren. Daarnaast bepaalt artikel 7:217 BW dat de huurder verplicht is kleine herstellingen uit te voeren. Ontstaat schade doordat de huurder deze verplichting niet nakomt, dan is hij daarvoor ingevolge artikel 7:218 lid 1 BW in beginsel aansprakelijk. De wet bevat in artikel 7:218 lid 2 BW een bewijsvermoeden ten gunste van de verhuurder: alle schade aan het gehuurde wordt vermoed door een tekortkoming van de huurder te zijn ontstaan, met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde. De huurder zal in dat geval dus moeten aantonen dat de schade niet aan hem kan worden toegerekend.

ROZ-modellen
Ook onder de ROZ-modellen, die gedeeltelijk afwijken van de wettelijke regeling, blijft het zelfherstelrecht van artikel 7:206 lid 3 BW onverkort van toepassing. De ROZ-modellen kennen als uitgangspunt dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek. Anders dan bij de wettelijke regeling kan de huurder in dat geval geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening. De uitsluiting van aansprakelijkheid van de verhuurder geldt niet in de volgende gevallen: 

1. Indien de verhuurder na een schriftelijke melding van het gebrek nalaat om binnen een redelijke termijn met herstel te beginnen, terwijl de huurder het gebrek wel direct heeft gemeld. 
2. Indien de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende, maar hierover niets met de huurder heeft afgesproken. 
3. Indien het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ongeschikt blijkt voor het beoogde gebruik en dit aan de verhuurder is toe te rekenen; en
4. Indien de verhuurder het gebrek had behoren te kennen en de huurder dit gebrek ook niet had kunnen of hoeven ontdekken op grond van zijn onderzoeksplicht. 

Bij 290-ruimte geldt daarnaast nog een extra uitzondering: de exoneratie geldt niet bij een toerekenbare ernstige tekortkoming van de verhuurder.[1]

Wanneer de huurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt, verschillen de modellen van elkaar. Bij 230a-ruimte bepaalt artikel 11.7 dat de verhuurder, indien de huurder na aanmaning nalaat het voor zijn rekening komende onderhoud uit te voeren, gerechtigd is deze werkzaamheden zelf voor rekening en risico van de huurder uit te voeren of te laten uitvoeren. Indien de werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, mag de verhuurder dit zelfs zonder voorafgaande aanmaning doen. Het ROZ-model voor 290-ruimte bevat een dergelijke algemene bevoegdheid niet. Daar zal de verhuurder de huurder in beginsel eerst in gebreke moeten stellen en vervolgens nakoming of schadevergoeding moeten vorderen. Wel bevat het model voor 290-ruimte een specifieke regeling voor rioleringen, goten en afvoeren. Indien de huurder zijn schoonmaak- en ontstoppingsverplichtingen niet nakomt, komen ook het reguliere onderhoud, herstel en de vernieuwing van deze onderdelen voor rekening van de huurder, terwijl deze werkzaamheden normaal gesproken onder het verhuurdersonderhoud vallen.[2]

Conclusie
De onderhoudsverdeling bij 230a-ruimte en 290-ruimte wordt in beginsel door de wet bepaald, maar biedt ruime contractuele afwijkingsmogelijkheden. In de praktijk geven met name de ROZ-modellen hieraan een nadere en gedetailleerde invulling. Voor partijen is het bij het opstellen van de huurovereenkomst van belang om hierover duidelijke afspraken te maken, zodat discussie achteraf wordt voorkomen.

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.