Wie (ver)huurt op grond van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: “230a-ruimte”) of een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”), krijgt bij het einde van de huurovereenkomst te maken met de oplevering van het gehuurde. De oplevering vormt in de praktijk een bron van geschillen: in welke staat moet het gehuurde worden teruggebracht, wie draagt de bewijslast en wat zijn de gevolgen wanneer de huurder niet tijdig of niet correct oplevert? De wettelijke regeling is voor alle typen huurovereenkomsten hetzelfde. Bij 230a-ruimte en 290-ruimte kunnen partijen echter contractueel van deze regeling afwijken.

In deze blog bespreken wij de wettelijke regeling. Vervolgens bespreken wij hoe de meest recente ROZ-modellen voor 230a-ruimte en 290-ruimte het wettelijke kader aanvullen en op belangrijke punten wijzigen.

Wettelijke regeling
Algemeen
Artikel 7:224 lid 1 bevat de hoofdregel voor oplevering bij het einde van de huur: de huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Dit betekent dat de huurder het gehuurde feitelijk moet teruggeven aan de verhuurder (lees: ontruimen en de sleutels teruggeven). Artikel 7:224 lid 2 bepaalt vervolgens in welke staat het gehuurde moet worden opgeleverd. Indien bij aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt (door middel van het opstellen van een proces-verbaal van oplevering), dient de huurder het gehuurde in diezelfde staat op te leveren als waarin hij het volgens die beschrijving heeft ontvangen, behoudens geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Ontbreekt een beschrijving, dan geldt een wettelijk bewijsvermoeden ten gunste van de huurder. In dat geval wordt de huurder vermoed het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. Kortom: de huurder mag het gehuurde in de staat waarin het ten tijde van de oplevering verkeert opleveren. Het is dan aan de verhuurder om te bewijzen dat het gehuurde zich bij aanvang van de huur in een betere staat bevond.

De opleveringsverplichting is naar haar aard een verplichting die slechts op één moment kan worden nagekomen: het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. De Hoge Raad heeft in het arrest Van der Meer/Beter Wonen geoordeeld dat deze verplichting niet kan worden gesplitst in enerzijds een verplichting tot teruggave en anderzijds een verplichting om het gehuurde in goede staat te brengen. Wanneer de huurder bij het einde van de huur niet correct oplevert, verkeert hij daarom direct in verzuim zonder dat een ingebrekestelling is vereist.[1]

Houdt de huurder het gehuurde na het einde van de huur onrechtmatig onder zich, dan kan de verhuurder op grond van artikel 7:225 BW een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is.

Beschrijving en bewijsvermoeden
In de praktijk ligt het zwaartepunt van opleveringsgeschillen vaak bij de beschrijving die bij aanvang van de huur is opgesteld, ook wel aangeduid als het proces-verbaal van oplevering. De aanwezigheid of afwezigheid van een dergelijke beschrijving bepaalt in belangrijke mate de bewijspositie van partijen. Ontbreekt een beschrijving, dan geldt, zoals hiervoor besproken, het wettelijke bewijsvermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW. De huurder wordt dan vermoed het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. De verhuurder zal in dat geval moeten bewijzen dat het gehuurde zich bij aanvang van de huur in een betere staat bevond. Uit de rechtspraak volgt dat aan een beschrijving bepaalde eisen worden gesteld. Zo moet deze door beide partijen gezamenlijk zijn opgesteld. Een eenzijdig door de verhuurder opgesteld document of uitsluitend door de verhuurder gemaakte foto's kwalificeren in beginsel niet als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW.[2] Ook een rapport dat slechts algemene kwalificaties bevat, zoals “goed” of “redelijk”, zonder verdere concretisering, kan onvoldoende specifiek worden geacht.[3] Bestaat wel een deugdelijke beschrijving, dan is het uitgangspunt helder. De huurder dient het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin hij het heeft ontvangen. Afwijkingen ten opzichte van die beschrijving leveren in beginsel een tekortkoming op, tenzij sprake is van geoorloofde veranderingen of normale slijtage en veroudering.

Veranderingen en toevoegingen
Artikel 7:216 BW regelt hoe om te gaan met veranderingen en toevoegingen die door de huurder zijn aangebracht. Op grond van artikel 7:216 lid 1 BW is de huurder bevoegd om door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen vóór het einde van de huur ongedaan te maken, mits het gehuurde daarbij in een toestand wordt gebracht die redelijkerwijs in overeenstemming is met de oorspronkelijke staat. Artikel 7:216 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat de huurder geoorloofde veranderingen en toevoegingen, waarvoor de verhuurder toestemming heeft verleend, in beginsel niet ongedaan hoeft te maken. Daarnaast kent artikel 7:216 lid 3 BW de huurder onder omstandigheden een vergoedingsrecht toe. Indien geoorloofde veranderingen bij het einde van de huur achterblijven en daardoor sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de verhuurder in de zin van artikel 6:212 BW, kan de huurder aanspraak maken op vergoeding.

ROZ-modellen 
De in de praktijk veelgebruikte ROZ-modellen voor 230a-ruimte en 290-ruimte wijken op belangrijke punten af van de wettelijke regeling. Hieronder bespreken wij de belangrijkste afwijkingen aan de hand van de in 2025 gepubliceerde modellen.

Omkering bewijsvermoeden
De modellen bepalen dat indien geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt, de huurder wordt geacht het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade te hebben ontvangen.[4] Waar de wet de bewijslast bij de verhuurder legt wanneer een beschrijving ontbreekt, leggen de ROZ-modellen deze bewijslast dus juist bij de huurder. Het gevolg hiervan is aanzienlijk. Een huurder die nalaat bij aanvang van de huur een deugdelijk proces-verbaal van oplevering op te stellen, zal bij het einde van de huur moeten bewijzen dat bepaalde gebreken of beschadigingen reeds bij aanvang aanwezig waren.

Veranderingen en toevoegingen
De ROZ-modellen versterken op dit punt de positie van de verhuurder ten opzichte van de wettelijke regeling. Waar artikel 7:216 BW bepaalt dat geoorloofde veranderingen in beginsel mogen blijven zitten, bepalen beide ROZ-modellen dat de huurder alle veranderingen en toevoegingen ongedaan moet maken, tenzij de verhuurder schriftelijk verklaart dat dit niet hoeft of partijen hierover afwijkende afspraken hebben gemaakt.[5] Daarnaast doet de huurder in beide modellen afstand van eventuele aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking met betrekking tot achterblijvende veranderingen en toevoegingen.[6] Dit betekent concreet dat – ook als de huurder de door hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen bij het einde van de huur achterlaat – de verhuurder daarvoor in beginsel geen vergoeding verschuldigd is. Daarmee wordt dus contractueel afgeweken van het vergoedingsrecht van artikel 7:216 lid 3 BW.

Voorinspectie en eenzijdig rapport
Beide ROZ-modellen schrijven een gezamenlijke voorinspectie voor voorafgaand aan het einde van de huur. In het inspectierapport wordt vastgelegd welke werkzaamheden de huurder nog moet uitvoeren om correct op te leveren.[7] Indien de huurder niet meewerkt aan deze inspectie, kan de verhuurder een eenzijdig rapport opstellen dat bindend is voor partijen.[8] Het ROZ-model voor 230a-ruimte bevat daarbij aanvullende regels. Zo dient de uitnodiging voor de inspectie per aangetekende brief te worden verzonden. Daarnaast kent dit model dezelfde bevoegdheid toe aan de huurder wanneer juist de verhuurder niet meewerkt aan de inspectie.[9]

Herstelkosten en huurderving
Beide modellen bepalen dat wanneer de huurder nalaat de in het inspectierapport opgenomen werkzaamheden uit te voeren, de verhuurder bevoegd is deze werkzaamheden zelf te laten uitvoeren en de kosten daarvan op de huurder te verhalen.[10] Een belangrijk verschil tussen beide modellen betreft de regeling van huurderving.

Voor het geval de herstelwerkzaamheden enige tijd vergen, waardoor de verhuurder gedurende die periode huur derft, bevat het ROZ-model voor 230a-ruimte een expliciete bepaling op grond waarvan de huurder gedurende de periode die met de herstelwerkzaamheden gemoeid is een vergoeding verschuldigd blijft, berekend naar de laatst geldende huurprijs, onverminderd het recht van de verhuurder op aanvullende schadevergoeding.[11] Het ROZ-model voor 290-ruimte bevat een dergelijke bepaling niet. Bij 290-ruimte is, indien de verhuurder zijn schade vergoed wil zien, het instellen van een vordering op grond van wanprestatie wegens het niet nakomen van de opleveringsverplichting de meest voor de hand liggende route.

Als de verhuurder herstelkosten moet maken en/of schade lijdt omdat het gehuurde niet tijdig aan een nieuwe huurder kan worden opgeleverd, kan hij deze kosten verrekenen met de waarborgsom van de huurder. Op basis van de ROZ-modellen is het daarvoor vereist dat de verhuurder voorafgaand aan de oplevering een voorinspectie heeft laten plaatsvinden en van die voorinspectie een rapport is opgemaakt. In dat rapport moet komen te staan welke reparaties door de huurder moeten worden uitgevoerd voordat de definitieve oplevering plaatsvindt. De huurder moet vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om die reparaties zelf uit te voeren. Pas indien de huurder nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is de verhuurder gerechtigd deze werkzaamheden zelf te laten uitvoeren en de kosten daarvan te verrekenen met de waarborgsom.[12] Uit de jurisprudentie volgt dat als deze stappen niet worden doorlopen, de verhuurder op basis van de ROZ-modellen geen recht toekomt om de herstelkosten te verrekenen met de waarborgsom. 

Conclusie
De wettelijke opleveringsregeling is voor 230a-ruimte en 290-ruimte hetzelfde. De huurder dient het gehuurde bij het einde van de huur in de oorspronkelijke staat ter beschikking van de verhuurder te stellen, waarbij een beschrijving bij aanvang van de huur als maatstaf dient. Ontbreekt een dergelijke beschrijving, dan beschermt het wettelijke bewijsvermoeden de huurder. De ROZ-modellen 2025 keren dit bewijsvermoeden echter expliciet om en leggen het bewijsrisico bij de huurder. Daarnaast verscherpen de ROZ-modellen de regeling rondom veranderingen en toevoegingen en sluiten zij het wettelijke vergoedingsrecht wegens ongerechtvaardigde verrijking contractueel uit. Om onduidelijkheden te voorkomen, raden wij partijen aan een duidelijk proces-verbaal van oplevering op te stellen, zodat duidelijk is in welke staat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd.

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. Wij helpen u graag verder.