Inleiding
Een faillissement heeft grote gevolgen voor de (ver)huur van bedrijfsruimte. Dat geldt zowel voor huur in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: “230a-ruimte”) als voor huur in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”). Zo biedt de Faillissementswet bijvoorbeeld bij faillissement van de huurder de mogelijkheid voor de curator van de failliete huurder of de verhuurder om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, waarbij een opzegtermijn van drie maanden doorgaans voldoende is.

In deze blog gaan we achtereenvolgens in op het wettelijke kader, de positie van de gefailleerde huurder, de positie van de verhuurder bij faillissement van de huurder, de mogelijkheden voor schadevergoeding, het specifieke instrument van indeplaatsstelling bij 290-ruimte en tot slot de situatie bij faillissement van de verhuurder.

Wettelijk kader
Het uitgangspunt in de Faillissementswet is dat een faillissement op zichzelf geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten. In principe loopt een huurovereenkomst dus gewoon door na faillietverklaring. Voor huur geldt echter een bijzondere regeling in artikel 39 Fw. Op grond van dit artikel kunnen zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst van de failliete huurder tussentijds opzeggen, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn, waarbij op grond van artikel 39 Fw een opzegtermijn van drie maanden in ieder geval voldoende is. Indien geen opzegtermijn is overeengekomen, kan de huurovereenkomst eveneens worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. Als de huur vooruit is betaald, kan pas worden opgezegd tegen het moment waarop die vooruitbetaalde periode afloopt.[1] Vanaf de datum van faillietverklaring geldt de huur als boedelschuld. Artikel 39 Fw maakt geen onderscheid tussen soorten bedrijfsruimte. De regeling geldt dus zowel voor 290-ruimte als voor 230a-ruimte. De gebruikelijke huurbescherming van de huurder, zoals de opzeggingsbescherming bij 290-ruimte of de ontruimingsbescherming bij 230a-ruimte, staat niet in de weg aan een opzegging op grond van artikel 39 Fw.

Opzegging door de curator
De curator kan op basis van artikel 39 Fw de huurovereenkomst opzeggen met een termijn van maximaal drie maanden. Het doel daarvan is om te voorkomen dat de boedel verder wordt belast met oplopende huurverplichtingen. Omdat de huur vanaf de faillissementsdatum een boedelschuld is, ligt het voor de hand dat de curator de overeenkomst zo snel mogelijk beëindigt als het gehuurde niet langer nodig is. In de rechtspraak wordt een opzegging door de curator op deze grond gezien als een reguliere manier om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat betekent dat de boedel in beginsel geen schadevergoeding (in de vorm van de huurpenningen over de resterende looptijd van de huurovereenkomst) verschuldigd is, ook niet als in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden een bepaling is opgenomen over vergoeding van leegstandsschade bij tussentijdse beëindiging.[2] De leegstandsschade kan wel geclaimd worden indien door een derde een garantstelling is afgegeven, waarin tevens is voorzien in een verplichting tot vergoeding van leegstandsschade bij (onder meer) beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw. Voor de geclaimde leegstandsschade kan deze derde op zijn beurt geen vordering indienen in het faillissement. Vanwege deze rechtspraak dient er rekening mee te worden gehouden dat bijvoorbeeld banken niet meer zullen overgaan tot het stellen van een bankgarantie voor leegstandsschade. Een partij die bereid is zich garant te stellen voor verplichtingen uit een huurovereenkomst doet er dus goed aan om van tevoren goed te bekijken of hij zich ook garant stelt voor eventuele leegstandsschade en de risico’s daarvan in te calculeren vanwege een gebrek aan regres op de faillissementsboedel van de huurder.

Na opzegging moet de curator het gehuurde tijdig opleveren. Het verwijderen van de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde is een verplichting van de curator en kwalificeert als boedelschuld.[3] Belangrijk is dat dit moet worden onderscheiden van opleveringsschade in bredere zin, zoals herstelkosten en schade aan het gehuurde. De Hoge Raad heeft in het arrest Koot Beheer/Tideman q.q. geoordeeld dat de verplichting om op grond van de huurovereenkomst of artikel 7:224 BW schade aan het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen of te vergoeden, geen boedelschuld is maar een concurrente vordering op de schuldenaar.[4] Als het gehuurde niet op tijd leeg wordt opgeleverd, kan de verhuurder een gebruiksvergoeding claimen ter hoogte van de eerder geldende huurprijs. Deze vergoeding kwalificeert wel als boedelvordering.[5]

Opzegging door de verhuurder
Artikel 39 Fw geeft niet alleen de curator, maar ook de verhuurder een eigen bevoegdheid om de huurovereenkomst na faillissement van de huurder tussentijds op te zeggen. Daarbij gelden dezelfde termijnen als voor de curator. De gedachte hierachter is dat de verhuurder op een relatief eenvoudige manier afscheid moet kunnen nemen van een insolvente huurder.[6] Die opzeggingsbevoegdheid is echter niet onbeperkt. Zij wordt begrensd door het leerstuk van misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW). Van een geldige opzegging is geen sprake als die moet worden aangemerkt als misbruik van recht, of als het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om aan de opzegging vast te houden. In de rechtspraak wordt daarbij een strenge maatstaf gehanteerd. Er moet sprake zijn van een duidelijke en evidente onaanvaardbaarheid, waarbij de belangen van de curator of de boedel aanzienlijk zwaarder wegen dan die van de verhuurder.[7] Het enkele feit dat de curator inzet op een indeplaatsstelling of een doorstart is daarvoor onvoldoende en maakt de opzegging door de verhuurder niet zonder meer tot misbruik van bevoegdheid.[8]

Huurprijs als boedelschuld
Vanaf de datum van faillietverklaring kwalificeert de huur als boedelschuld. Dat betekent dat de verhuurder voor de huurtermijnen die vanaf dat moment verschuldigd worden een bevoorrechte positie heeft: boedelschulden worden voldaan vóór de concurrente vorderingen die ter verificatie worden ingediend. De huurachterstand die is ontstaan vóór de faillissementsdatum heeft die positie niet. Die vordering geldt als concurrente vordering en moet ter verificatie in het faillissement worden ingediend. Hetzelfde geldt in beginsel voor andere aanspraken uit de huurovereenkomst, zoals een vordering tot vergoeding van schade aan het gehuurde bij oplevering. Dergelijke vorderingen kwalificeren doorgaans niet als boedelschuld, maar als concurrente vorderingen op de boedel.[9]

Schadevergoeding: het onderscheid tussen opzegging en ontbinding
Zoals hiervoor al even aan bod kwam, kan de verhuurder bij een opzegging op grond van artikel 39 Fw geen aanspraak maken op schadevergoeding van de boedel voor huurtermijnen die bij voortzetting van de huurovereenkomst nog zouden zijn verschuldigd. Dat kan ook niet contractueel anders worden geregeld. Dat betekent echter niet dat de verhuurder per definitie met lege handen staat. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen opzegging op grond van artikel 39 Fw en ontbinding op basis van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst een bepaling bevat die de verhuurder het recht geeft om bij faillissement van de huurder (buitengerechtelijk) te ontbinden, en aan die ontbinding een schadevergoedingsverplichting is gekoppeld, dan is zo’n beding in beginsel geldig. Bij 290-ruimte zal echter rechterlijke goedkeuring vereist zijn, omdat een dergelijk beding een beëindigingsgrond toevoegt.[10] De schadevergoedingsvordering die daaruit voortvloeit, kan op grond van artikel 37a Fw als concurrente vordering ter verificatie worden ingediend in het faillissement.[11] De Hoge Raad heeft daarnaast verduidelijkt dat een schadevergoedingsbeding niet nietig is ten opzichte van de gefailleerde huurder zelf, maar alleen geen werking heeft jegens de boedel. Dat onderscheid kan in de praktijk relevant zijn. Als een derde, bijvoorbeeld een moedermaatschappij, zich garant heeft gesteld voor de verplichtingen van de huurder, dan blijven die garantieverplichtingen in stand. Het faillissement en een opzegging op grond van artikel 39 Fw veranderen daar in principe niets aan, tenzij partijen daarover expliciet iets anders hebben afgesproken.[12] De verhuurder kan de garant dus gewoon aanspreken voor leegstandsschade (zie de toelichting hiervoor bij de garantstelling).

Indeplaatsstelling bij 290-ruimte
Een belangrijk verschil tussen 290-ruimte en 230a-ruimte zit in de mogelijkheid van indeplaatsstelling. Op grond van artikel 7:307 BW kan de huurder — en in faillissement dus de curator — de rechter verzoeken om een derde als huurder in zijn plaats te stellen bij overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Zo kan de verhuurder, ondanks dat hij niet bereid is zijn toestemming te verlenen aan de indeplaatsstelling, daartoe worden gedwongen. Deze mogelijkheid bestaat alleen bij 290-ruimte en is voor de curator een belangrijk middel om de huurpositie te behouden in het kader van een doorstart. De rechter wijst zo’n verzoek alleen toe als er een zwaarwegend belang is bij de overdracht van het bedrijf. Daarbij geldt ook dat de voorgestelde nieuwe huurder voldoende waarborgen moet bieden voor zowel de nakoming van de huurovereenkomst als een correcte bedrijfsvoering. Is dat niet het geval, dan wordt het verzoek afgewezen.[13] Meer weten over hoe een indeplaatsstelling werkt? Klik dan hier.

Tussen artikel 39 Fw en artikel 7:307 BW kan spanning ontstaan. Als de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van artikel 39 Fw, kan de curator geen indeplaatsstelling meer vorderen, omdat daarvoor een bestaande huurovereenkomst nodig is. De curator zal dus snel moeten handelen als hij een doorstart wil realiseren.

De curator kan een opzegging door de verhuurder nog wel aanvechten met een beroep op misbruik van bevoegdheid. Of dat slaagt, hangt sterk af van de omstandigheden. Relevant is bijvoorbeeld of de curator de verhuurder tijdig en concreet heeft geïnformeerd over de voorgenomen doorstart, of de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt, en of de verhuurder zelf een gerechtvaardigd belang heeft bij de opzegging.[14] Het feit dat de verhuurder mikt op een hogere huurprijs bij een nieuwe huurder is op zichzelf niet voldoende voor misbruik, maar kan in combinatie met andere omstandigheden wel een rol spelen.[15]

Voor 230a-ruimte geldt dit alles niet. Daar bestaat geen mogelijkheid tot indeplaatsstelling. De curator kan de huurpositie in dat geval alleen overdragen via contractsoverneming, en daarvoor is medewerking van de verhuurder nodig. Meer weten over contractsoverneming? Klik dan hier.

Faillissement van de verhuurder
De situatie waarin de verhuurder failliet gaat, valt niet onder artikel 39 Fw. Dat artikel ziet namelijk alleen op het faillissement van de huurder. Gaat de verhuurder failliet, dan blijft de huurovereenkomst in principe gewoon in stand, tenzij de curator de huurovereenkomst op grond van de contractueel overeengekomen opzeggingsregeling opzegt. Indien de huurovereenkomst door partijen verlengd moet worden, behoudt de curator de bevoegdheid om af te zien van verlenging. Indien de huurder zekerheid wil over de voortzetting van de aflopende huurovereenkomst, kan hij de curator een termijn stellen waarbinnen de curator dient mee te delen of hij bereid is de huurovereenkomst voort te zetten (artikel 37 Fw). De curator van de verhuurder moet het huurgenot blijven verschaffen zolang de huurovereenkomst doorloopt. De huur wordt vanaf dat moment betaald aan de boedel. Als de curator het verhuurde object verkoopt, geldt het uitgangspunt “koop breekt geen huur” ex artikel 7:226 BW. Dat betekent dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder automatisch overgaan op de koper. Het kan voorkomen dat de curator het huurgenot niet (meer) kan verschaffen. Bijvoorbeeld wanneer de gefailleerde verhuurder zelf hoofdhuurder is en onderverhuurt, en de hoofdhuurovereenkomst door de hoofdverhuurder wordt beëindigd. In dat geval blijft de onderhuurder de huur verschuldigd tot het moment waarop het huurgenot daadwerkelijk wegvalt.

Conclusie
Artikel 39 Fw geeft bij faillissement van de huurder zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, met een maximale opzegtermijn van drie maanden. Vanaf de faillissementsdatum geldt de huur als boedelschuld. Schadevergoeding voor gederfde huur na de opzegtermijn kan niet op de boedel worden verhaald, maar wel op een derde wanneer die zich garant heeft gesteld.

Als de huurovereenkomst wordt ontbonden op basis van een contractuele bepaling, kan een schadevergoedingsvordering wél worden ingediend als concurrente vordering in het faillissement. Een belangrijk verschil tussen 290-ruimte en 230a-ruimte is dat bij 290-ruimte indeplaatsstelling mogelijk is. Gaat de verhuurder failliet, dan blijft de huurovereenkomst in stand en geldt het uitgangspunt “koop breekt geen huur”.

Meer weten over dit onderwerp? Neem gerust contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.