19 augustus 2026
Inleiding
De kwalificatie van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”) of artikel 7:230a BW (hierna: “230a-ruimte”) is een fundamentele vraag in het huurrecht. Het antwoord bepaalt welk beschermingsregime van toepassing is. Een huurder van 290-ruimte geniet namelijk vergaande huurbescherming, met dwingende huurtermijnen en beperkte opzeggingsgronden, terwijl een huurder van 230a-ruimte slechts aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming na het einde van de huur.
In deze blog bespreken we wanneer een huurovereenkomst kwalificeert als 290-ruimte en wanneer sprake is van 230a-ruimte en welke factoren daarop van invloed zijn. Daartoe gaan we eerst in op het wettelijke kader. Vervolgens behandelen we de maatstaf die in de rechtspraak wordt gehanteerd in minder duidelijke gevallen en de vraag of een huurder het overeengekomen huurregime eenzijdig kan wijzigen. Daarna volgen enkele praktijkvoorbeelden, waaruit blijkt welke omstandigheden een rechter in zijn beoordeling betrekt. Aansluitend bespreken we de gemengde huurovereenkomst en de mogelijkheid om te kiezen voor het 290-ruimteregime. Tot slot komt een recent arrest van de Hoge Raad aan bod waarin voornamelijk de laatste twee leerstukken samenkomen.
Het wettelijk kader
Het vertrekpunt bij de kwalificatievraag is artikel 7:290 lid 2 BW. Deze bepaling omschrijft wat onder 290-ruimte wordt verstaan. Om als zodanig te kwalificeren, moet aan een aantal cumulatieve vereisten worden voldaan.
Allereerst geldt als basisvereiste dat het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, dat krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van één van de in de wet limitatief opgesomde bedrijfssoorten. Alleen voor het kampeerbedrijf (sub c) geldt dat niet per se sprake hoeft te zijn van een gebouwde onroerende zaak; een onroerende zaak volstaat, wat ook logisch is omdat een camping doorgaans grotendeels onbebouwd is.
De wet noemt als bedrijfssoorten een kleinhandelsbedrijf (bijvoorbeeld een boekenwinkel of een kledingzaak), een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf (bijvoorbeeld een schoenmaker of een kapper) (sub a), een hotelbedrijf (sub b) en een kampeerbedrijf (sub c). Voor de categorie onder sub a geldt bovendien een extra vereiste: in het gehuurde moet een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig zijn dat bestemd is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Dit vereiste geldt niet voor het hotel- en het kampeerbedrijf (sub b en c). Daar is het voldoende dat de onroerende zaak op grond van de huurovereenkomst voor die bedrijfsvoering is bestemd. Wordt voldaan aan deze vereisten, dan valt de huurovereenkomst onder het beschermingsregime van afdeling 7.4.6 BW en is aldus sprake van 290-ruimte. Is dat niet het geval en is er ook geen sprake van woonruimte, dan is in beginsel sprake van 230a-ruimte. Dit is een zogenoemd restbegrip: het betreft alle gebouwde onroerende zaken die niet als woonruimte of als 290-ruimte kwalificeren. Te denken valt aan kantoren, loodsen, distributiecentra en fabrieken.
Over het algemeen zal relatief eenvoudig te bepalen zijn of het gehuurde 290-ruimte of 230a-ruimte betreft. Er kunnen zich echter meer complexe situaties voordoen waarin bijvoorbeeld onduidelijk is of sprake is van een ambachtsbedrijf en/of van een voor het publiek toegankelijk lokaal. De rechtspraak heeft hiervoor een maatstaf ontwikkeld aan de hand waarvan kan worden bepaald welk regime van toepassing is.
De maatstaf
De Hoge Raad hanteert voor de kwalificatie als 290-ruimte of 230a-ruimte een vaste maatstaf. Beslissend is hetgeen partijen, waarbij ook de inrichting van het gehuurde wordt meegewogen, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben gestaan.[1] De maatstaf wordt feitelijk in twee stappen toegepast.[2]
In de eerste stap stelt de rechter vast wat partijen zijn overeengekomen omtrent het gebruik van het gehuurde. Dit is een vraag van contractsuitleg, die plaatsvindt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat niet alleen de tekst van de overeenkomst bepalend is, maar ook wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.[3] In deze fase kijkt de rechter naar de bestemmingsclausule in de huurovereenkomst, maar ook naar andere omstandigheden, zoals de inrichting van het gehuurde, het daadwerkelijke gebruik en eventuele aanvullende afspraken. De benaming die partijen aan de overeenkomst geven, bijvoorbeeld “huurovereenkomst kantoorruimte ex artikel 7:230a BW”, is niet doorslaggevend, maar wordt wel meegewogen. In de tweede stap beantwoordt de rechter de rechtsvraag of de aldus vastgestelde partijbedoeling voldoet aan de wettelijke definitie van artikel 7:290 BW dan wel die van artikel 7:230a BW.
Om te illustreren hoe de rechter deze maatstaf in de praktijk toepast, bespreken wij na het kopje over de eenzijdige bestemmingswijziging twee praktijkvoorbeelden.
Eenzijdige bestemmingswijziging
Het is van belang op te merken dat een huurder de bij het sluiten van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming niet eenzijdig kan veranderen. Denk bijvoorbeeld aan een huurder die een magazijn – kwalificerend als 230a-ruimte – huurt en dit gaandeweg ombouwt tot een winkel, waardoor de huurovereenkomst als 290-ruimte zou kwalificeren. Voor een wijziging van de bestemming is vereist dat beide partijen daarmee instemmen, en dus ook instemmen met een mogelijke wijziging van het huurrechtelijke regime. Het enkele stilzitten of gedogen door de verhuurder van afwijkend feitelijk gebruik is daarvoor onvoldoende. Stilzwijgende instemming is echter niet uitgesloten, maar dit zal niet snel worden aangenomen wanneer het toepasselijke regime daardoor in het nadeel van de verhuurder wijzigt.[4]
Praktijkvoorbeelden
In een arrest uit 2024 boog het Hof Amsterdam zich over de huur van een kapsalonruimte in een woonzorgcentrum. Na opzegging door de verhuurder ontstond discussie over de vraag of sprake was van 290-ruimte of 230a-ruimte. In de ‘uitlegfase’ stelde het hof vast wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden. Aangezien een kapsalon kwalificeert als een ambachtsbedrijf, spitste de discussie zich toe op de vraag of sprake was van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Uit de omstandigheden bleek dat het primair ging om dienstverlening aan bewoners en medewerkers, en niet om een voor het algemene publiek toegankelijke kapsalon. Daarbij woog het hof onder meer mee de lage huurprijs (€ 25 per dag), de afgesproken kortingen, de beperkte huurdagen, de door de verhuurder gefinancierde inrichting en het ontbreken van een zelfstandige KvK-inschrijving. Dat de kapper incidenteel ook externe klanten hielp, deed aan die partijbedoeling niet af.
Vervolgens toetste het hof of deze invulling voldeed aan de eisen van artikel 7:290 BW. Omdat de kapsalon was gelegen in een gesloten zorgomgeving en alleen via de entree en receptie bereikbaar was, oordeelde het hof dat geen sprake was van een voor het publiek toegankelijke ruimte. Het gebruik werd daarom aangemerkt als 230a-ruimte.[5]
In een procedure uit 2022 stond de huur van een bedrijfsruimte door een autobedrijf centraal. De huurovereenkomst kwalificeerde het gehuurde expliciet als 230a-ruimte, met als bestemming “groothandel in automobielen met incidentele verkoop aan particulieren”. De huurder stelde echter dat feitelijk sprake was van een kleinhandelsbedrijf, zodat het 290-regime van toepassing zou zijn. In de ‘uitlegfase’ onderzocht het hof de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst. Die bedoeling was voor het hof duidelijk. Partijen hadden herhaaldelijk en schriftelijk vastgelegd dat het gebruik primair groothandel betrof, met slechts incidentele verkoop aan particulieren. Deze uitleg werd ondersteund door aanvullende stukken, waaronder een gemeentelijke brief en een verklaring van de vorige huurder. Dat het pand feitelijk anders werd gebruikt, maakte dit niet anders, gelet op het uitgangspunt dat de bestemming niet eenzijdig kan worden gewijzigd. Vervolgens toetste het hof of deze bestemming onder het bereik van artikel 7:290 BW viel. Omdat groothandel niet tot de beschermde categorieën behoort, kwalificeerde het gehuurde als 230a-ruimte.[6]
In het arrest van de Hoge Raad van 6 maart 2026 stond de huur van een bedrijfsruimte voor traiteuractiviteiten en cateringactiviteiten centraal. [7] De huurder verrichtte twee soorten activiteiten vanuit het gehuurde: enerzijds de bereiding en verkoop van kant-en-klare maaltijden aan langslopend publiek en op bestelling (de traiteuractiviteiten), en anderzijds het verzorgen van catering op locatie (de cateringactiviteiten). De huurovereenkomst, oorspronkelijk gesloten met de gemeente Rotterdam, vermeldde in de aanhef expliciet “huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” en bestemde het gehuurde als “traiteur-/cateringbedrijf”.
Het Hof Den Haag kwalificeerde de situatie als een gemengde huurovereenkomst. Daarbij maakte het hof onderscheid tussen de traiteuractiviteiten (afhalen van maaltijden, wijzend op 290-ruimte) en de cateringactiviteiten (catering op locatie, wijzend op 230a-ruimte). Omdat splitsing niet mogelijk werd geacht, beoordeelde het hof waar het zwaartepunt van het gebruik lag. Op basis van onder meer de beperkte openingstijden (negen uur per week), de geringe winkelomzet (€ 1.000 per maand), het beperkte assortiment en het feit dat de huurster zich na 2011 steeds meer op catering was gaan richten, oordeelde het hof dat het zwaartepunt bij de cateringactiviteiten lag. De conclusie luidde dat sprake was van 230a-ruimte, zodat van een nietige opzegging geen sprake was.
