05 augustus 2026
Inleiding
Wie een bedrijfsruimte (ver)huurt in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”), krijgt vroeg of laat te maken met de vraag of de huurprijs nog marktconform is. De wet biedt hiervoor een speciale regeling: de huurprijsherziening van artikel 7:303 BW. Op grond van deze regeling kunnen zowel huurder als verhuurder de rechter vragen om de huurprijs opnieuw vast te stellen.
In deze blog bespreken wij eerst wanneer huurprijsherziening mogelijk is en welke termijnen gelden. Vervolgens leggen wij uit welke maatstaf de rechter gebruikt bij het vaststellen van de nieuwe huurprijs. Daarna komen de procedurele eisen aan bod, met name het verplichte deskundigenadvies. Tot slot bespreken wij de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs en het exclusieve karakter van de huurprijsherzieningsprocedure.
Wanneer kan huurprijsherziening worden gevorderd?
Op grond van artikel 7:303 lid 1 BW kunnen zowel huurder als verhuurder de rechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen als deze niet meer overeenkomt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving. Zo’n vordering kan worden ingesteld:
- bij een overeenkomst voor bepaalde tijd: na afloop van die periode;
- in alle andere gevallen: telkens wanneer er minimaal vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste huurprijsafspraak (hieronder valt niet de indexering van de huurprijs) of sinds de laatste huurprijsvaststelling door de rechter.[1]
Het uitgangspunt is dat partijen in eerste instantie zelf tot huurprijsafspraken komen. Pas wanneer de huurprijs gedurende langere tijd – ten minste vijf jaar – vaststaat en partijen niet tot overeenstemming komen, bestaat aanleiding voor rechterlijke tussenkomst.[2] Een nadere huurprijsafspraak hoeft niet altijd te bestaan uit een expliciete wijziging van de huurprijs. Ook veranderingen in de omstandigheden kunnen daartoe leiden. Zo kan een uitbreiding van het gehuurde, bijvoorbeeld in aantal vierkante meters met een bijbehorende (nominale) huurprijs, worden aangemerkt als een nieuwe huurprijsafspraak. In dat geval begint de vijfjaarstermijn opnieuw te lopen en kunnen partijen dus nog geen huurprijsherzieningsprocedure starten.[3]
Een bijzondere situatie speelt bij huurovereenkomsten met verlengingsopties. Daarbij kunnen bij het sluiten van die overeenkomst afspraken worden gemaakt over wat de huurprijs zal zijn in een toekomstige optietermijn. Zo’n afspraak staat in beginsel niet in de weg aan een latere huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW. Dat is alleen anders wanneer partijen de huurprijs afspreken op of rond het moment dat de optietermijn daadwerkelijk ingaat. In dat geval geldt die afspraak als een “door partijen vastgestelde huurprijs”. Hierdoor begint de wettelijke termijn van vijf jaar opnieuw te lopen en kan niet direct daarna opnieuw huurprijsherziening worden gevorderd.[4] Dit betekent concreet dat bij een huurovereenkomst met opvolgende perioden – bijvoorbeeld tien jaar, daarna vijf jaar en vervolgens voor onbepaalde tijd – in de regel na afloop van de eerste tien jaar een huurprijsherziening mogelijk is. Dat geldt ook als bij het aangaan van de overeenkomst al een huurprijs voor de tweede termijn is vastgelegd.
De vergelijkingsmaatstaf
Als aan de tijdsvoorwaarde is voldaan, beoordeelt de rechter of de huurprijs moet worden aangepast. Daarbij hanteert de rechter een vaste maatstaf. Op grond van artikel 7:303 lid 2 BW wordt gekeken naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving over de vijf jaar voorafgaand aan de procedure. Oudere huurprijzen worden gecorrigeerd voor inflatie, zodat alle bedragen op hetzelfde prijsniveau met elkaar kunnen worden vergeleken. Het gaat dus om huurprijzen uit bestaande, lopende huurovereenkomsten van vergelijkbare bedrijfsruimte.
In de praktijk selecteert een deskundige hiervoor zogenoemde referentieobjecten. Bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van panden kan onder meer rekening worden gehouden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte en met de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid. Daarbij is van belang dat deze objecten niet anoniem zijn. Partijen moeten kunnen controleren welke panden zijn gebruikt en daar eventueel bezwaar tegen kunnen maken. Als er onvoldoende vergelijkingsmateriaal beschikbaar is, maakt de rechter een schatting op basis van de gegevens die er wél zijn. Daarbij gebruikt hij de wettelijke vergelijkingsmaatstaf zoveel mogelijk als richtlijn.[5] Het is uiteindelijk aan de rechter om te beoordelen of de aangedragen referentiepanden in de vergelijking worden betrokken.
Investeringen door de huurder
Artikel 7:303 lid 3 BW bepaalt dat een huurverhoging niet mag worden gebaseerd op verbeteringen die de huurder zelf heeft betaald. De huurder hoeft dus in beginsel niet twee keer voor dezelfde investering te betalen. Hierop bestaan echter twee belangrijke uitzonderingen. Als het gehuurde van zichzelf al de eigenschap had dat het met relatief eenvoudige en goedkope ingrepen beter kon worden benut voor het overeengekomen gebruik, kan die verbetering toch worden meegenomen bij de huurverhoging. Denk aan een ruimte die zonder ingrijpende verbouwing anders kan worden ingedeeld en daardoor (veel) meer oplevert. In zo’n geval komt de waardestijging niet zozeer voort uit de investering van de huurder, maar uit een eigenschap die het gehuurde al had. Daarnaast kan het belang van een investering in de loop van de tijd afnemen. Voorzieningen die eerst bijzonder waren, kunnen later gebruikelijk worden binnen het betreffende marktsegment. Als dat gebeurt, verdwijnt (een deel van) de invloed van die investering op de huurwaarde. Een huurverhoging kan dan niet, of slechts beperkt, op die verbetering worden gebaseerd. De correctie van artikel 7:303 lid 3 BW speelt dan dus nog maar een beperkte rol.[6]
Het deskundigenadvies
Artikel 7:304 lid 1 BW stelt een strikt ontvankelijkheidsvereiste. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is alleen ontvankelijk als deze wordt ondersteund door een deskundigenadvies over de huurprijs. Dit advies moet zijn opgesteld door één of meer deskundigen die partijen gezamenlijk hebben benoemd.
Komen partijen niet tot overeenstemming over de benoeming van een deskundige, dan kan de meest gerede partij de rechter verzoeken een deskundige te benoemen ex artikel 7:304 lid 2 BW. De Hoge Raad heeft in het arrest Halfords/Dela uit 2013 verduidelijkt wat daarvoor nodig is:
- Vóór het verzoek moet overleg hebben plaatsgevonden. In het verzoekschrift moet blijken dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt. Dit kan niet later alsnog worden hersteld.
- Het overleg hoeft niet uitgebreid te zijn, maar partijen moeten wel serieus op elkaars voorstellen reageren.
- Als partijen er binnen een redelijke termijn niet uitkomen, of een serieuze reactie uitblijft, staat vast dat geen overeenstemming is bereikt.[7]
De gedachte hierachter is dat partijen eerst zelf moeten proberen tot een nieuwe huurprijs te komen, zonder tussenkomst van de rechter. Is daartoe geen poging gedaan, dan zal de partij die een verzoek doet tot huurprijsherziening niet-ontvankelijk worden verklaard. Voor zover partijen het niet eens kunnen worden over de verdeling van de kosten van de deskundige, kunnen die kosten als proceskosten ex artikel 237 Rv en artikel 7:304 lid 3 BW worden opgevoerd. De in het ongelijk gestelde partij wordt in de regel veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Omdat partijen in dit geval zelf beslissen welke deskundige zij inschakelen en wat de omvang van de opdracht is, dient de rechter, als wordt aangevoerd dat deze kosten onnodig of buitensporig zijn, dat verweer in zijn beslissing te betrekken.[8]
