De Hoge Raad heeft op vrijdag 29 november 2024 zijn langverwachte prejudiciële beslissing over huurprijswijzigingsbedingen gepubliceerd. De uitspraak bevat onder andere het oordeel dat indexatiebedingen (CPI) en opslagbedingen gescheiden moeten worden beoordeeld. Daarnaast oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding waarin een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex is afgesproken, in het algemeen niet oneerlijk is. In deze blog bespreken wij deze uitspraak en de gevolgen ervan voor de praktijk.

Achtergrond 
Sinds 2023 toetsen diverse rechtbanken huurprijswijzigingsbedingen aan de Europese richtlijn inzake oneerlijke bedingen. In een tussenvonnis van 11 januari 2024 heeft de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over huurprijswijzigingsbedingen met een inflatie- en een opslagcomponent. De belangrijkste vraag was of een huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximum van 3% bovenop de indexering van de huurprijs oneerlijk is. Als dit beding oneerlijk zou worden bevonden, moet het buiten toepassing worden gelaten, wat betekent dat de huurverhogingen in het verleden onverschuldigd betaald zijn en in beginsel moeten worden terugbetaald. Gezien de mogelijke impact van een dergelijk rechterlijk oordeel, hebben verhuurders met enige vrees uitgekeken naar het oordeel van de Hoge Raad.

Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt in de eerste plaats dat een indexatiebeding en een opslagbeding als twee afzonderlijke bedingen moeten worden beschouwd, omdat ze verschillende doelen dienen. Het indexatiebeding  volgt de inflatie en heeft als doel de waardevermindering tegen te gaan. Het opslagbeding is daarentegen bedoeld om kostenstijgingen die boven de inflatie uitkomen te compenseren en om de huurprijs in lijn te houden met de waardestijging van de woning.

Vervolgens oordeelt de Hoge Raad dat een opslagbeding van maximaal 3% in het algemeen niet als oneerlijk wordt aangemerkt. Dit percentage kan in redelijkheid nodig zijn om de verhuurder in staat te stellen kostenstijgingen die boven de inflatie liggen te compenseren en om de huurprijs in lijn te houden met de waardeontwikkeling van de woning. Het belang van de huurder, namelijk de mogelijkheid om de financiële gevolgen bij het aangaan van de huurovereenkomst te voorzien, blijft gewaarborgd, doordat de huurprijsstijging door het gebruik van dit percentage binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad merkt daarbij wel op dat dit in individuele gevallen anders kan zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.

De Hoge Raad oordeelt verder dat een rechter die te maken krijgt met een oneerlijk opslagbeding, dit beding ambtshalve buiten beschouwing moet laten. Echter, in een procedure die betrekking heeft op achterstallige huurpenningen, mag de rechter niet ambtshalve overgaan tot verrekening van de achterstallige huurtermijnen met de vordering van de huurder uit hoofde van onverschuldigde betaling. De huurder zelf moet hier een beroep op doen.

Bij de beoordeling van een vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingsverplichting, moet de rechter echter wel meenemen wat de huurder te veel aan huur heeft betaald als gevolg van een oneerlijk opslagbeding. De rechter moet beoordelen of de resterende (fictieve) huurachterstand de ontbinding en/of ontruiming rechtvaardigt.

Gevolgen voor de praktijk 
Dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding gesplitst kan worden, betekent dat wanneer het opslagbeding oneerlijk is, het indexatiebeding niet automatisch ook oneerlijk is. Het positieve nieuws dat een opslagbeding van maximaal 3% over het algemeen niet oneerlijk is, vereist wel enige nuance. "Over het algemeen" betekent namelijk niet dat elk opslagbeding tot 3% redelijk is. Bijkomende omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kunnen dit anders maken.

Andersom staat met deze uitspraak ook niet vast dat een opslag van 4 % of 5 % per definitie oneerlijk is. Ook voor deze percentages kunnen er omstandigheden zijn die een dergelijke opslag rechtvaardigen. De Hoge Raad heeft met deze uitspraak echter wel een belangrijke stelregel geformuleerd, en het volgen van deze stelregel zal doorgaans de veiligste keuze zijn.

Wanneer verhuurders een huurovereenkomst willen ontbinden of het gehuurde willen ontruimen wegens het bestaan van een huurachterstand, moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat een rechter een opslagbeding (op grond waarvan de huurprijs in het verleden met méér dan 3% is verhoogd) als oneerlijk beoordeelt. In dat geval kan de rechter besluiten de ontbinding niet toe te wijzen als de werkelijke huurachterstand, zonder het beding, de ontbinding of ontruiming niet rechtvaardigt.

De dwingendrechtelijke regels van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde woonruimte  zijn verlengd tot 1 mei 2029. Op grond van deze wet publiceert de overheid elk jaar een maximum percentage voor huurverhogingen in deze sector. Dit percentage is opgebouwd uit de CPI + 1% of de CAO-loonontwikkeling + 1%. Het laagste percentage van deze twee geldt en wordt jaarlijks bekendgemaakt. Dit percentage is bindend. Hogere percentages zijn ongeldig. In de praktijk zullen verhuurders zolang de wet van kracht is, contractueel overeengekomen verhogingen van de huurprijs met CPI + 3%, niet kunnen doorvoeren. De uitspraak is dan ook met name relevant voor betaalde huur vóór de invoering van de wet in 2021 en voor de periode na afloop van de wet in mei 2029.