Inleiding 
In de situatie dat er sprake is van ernstige wanbetaling of overlast, is het allerminst wenselijk voor de verhuurder om de lopende huurovereenkomst pas te kunnen beëindigen tegen het einde van de looptijd door opzegging. In sommige gevallen kan het namelijk nog jaren duren voordat de huurovereenkomst door opzegging kan komen te eindigen. Voor dergelijke situaties biedt de wet de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen door ontruiming van het gehuurde en/of ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen bij de rechter.

In deze blog leest u hoe een verhuurder een huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen door ontruiming en/of ontbinding te vorderen. We bespreken eerst het verschil tussen beide maatregelen en het relevante juridische beoordelingskader. Daarna gaan we in op wanneer de rechter zich hierover moet uitlaten en welke gerechtelijke procedures daarvoor kunnen worden aangewend. We sluiten af met enkele praktijkvoorbeelden. 

Over opzegging van een huurovereenkomst schreven wij al eerder een blog in deze blogreeks. De blog over opzegging van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”) treft u hier, en de blog over opzegging van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a BW (hierna: “230a-ruimte”) hier.

Beoordelingskader
Het vorderen van ontruiming en ontbinding vindt zijn grondslag in artikel 6:265 BW:

“Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”

Onder “tekortkoming” valt zowel een tekortkoming die aan de huurder is toe te rekenen als een tekortkoming die dat niet is. Zo heeft de Hoge Raad ontbinding wegens burenoverlast in stand gelaten, ook al kon de huurder dit gedrag door ziekte niet voorkomen.[1]

Zoals blijkt uit het voornoemde artikel, geeft iedere tekortkoming de bevoegdheid om een overeenkomst te ontbinden. Dit is echter anders als de wederpartij zich beroept op de zogeheten ‘tenzij-bepaling’. Uit de tenzij bepaling volgt dat de tekortkoming van voldoende gewicht moet zijn om ontbinding te rechtvaardigen. Een enkele keer te laat betalen of incidentele overlast zal in de regel niet tot ontbinding leiden. Doet de wederpartij echter geen beroep op deze ‘tenzij-bepaling’, dan geldt de hoofdregel (iedere tekortkoming geeft de bevoegdheid om een overeenkomst te ontbinden). 

Verschil tussen ontruiming en ontbinding

De vordering tot ontruiming van het gehuurde en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zijn nauw met elkaar verbonden, maar wezenlijk verschillend.

Ontbinding van een huurovereenkomst betekent dat deze juridisch wordt beëindigd. Kort gezegd: de verhuurder hoeft geen huurgenot meer te verschaffen en de huurder hoeft geen huur meer te betalen. Ontbinding heeft geen terugwerkende kracht.[2] Na ontbinding ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties.[3] Concreet betekent dit dat huurder het gehuurde moet teruggeven aan verhuurder en de (eventuele achterstallige) betalingen voor het gebruik van het gehuurde moeten worden voldaan. 

Ontruiming daarentegen is niet gericht op het beëindigen van de huurovereenkomst, maar op het beëindigen van het gebruik van het gehuurde. Ontruiming kan (vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst) worden gevorderd indien er sprake is van  een huurder met een ernstige huurachterstand (tenminste drie maanden huurachterstand), of een voormalig huurder die na het einde van de huurovereenkomst niet vertrekt. Een toewijzend vonnis op een vordering tot ontruiming levert een executoriale titel op. Daarmee kan de deurwaarder overgaan tot gedwongen ontruiming. 

Veelal wordt bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ook een vordering tot ontruiming ingesteld, zodat – als de huurder niet vrijwillig vertrekt na (de betekening van het vonnis), de deurwaarder alsnog tot gedwongen ontruiming over kan gaan. 

Ontbinding moet via de rechter
Normaal gesproken kan ontbinding plaatsvinden door een buitengerechtelijke verklaring. Bij een huurovereenkomst bepaalt artikel 7:231 BW echter dat ontbinding van een huurovereenkomst van 230a-ruimte of 290-ruimte slechts door de rechter kan geschieden. Er is dus altijd sprake van rechterlijke tussenkomst.

Artikel 7:231 BW kent twee uitzonderingen. De eerste uitzondering is dat zowel huurder als verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk mogen ontbinden wanneer er sprake is van een gebrek dat het huurgenot volledig onmogelijk maakt. Denk bijvoorbeeld aan het afbranden van het gehuurde. In dergelijke gevallen vond de wetgever een gang naar de rechter van geen toegevoegde waarde.[4]

De tweede uitzondering geldt bij sluiting door het bevoegde gezag op grond van de Gemeentewet, Opiumwet of Woningwet. Dit gebeurt wanneer gedragingen in of nabij het gehuurde de openbare orde ernstig verstoren of wanneer er ernstige vrees daarvoor bestaat, zoals bij explosies of andere geweldsincidenten.[5]

Kort geding en bodemprocedure
De vraag is vervolgens welke gerechtelijke procedure moet worden gevolgd voor de ontbinding van de huurovereenkomst dan wel de ontruiming van het gehuurde. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan enkel worden ingesteld via een bodemprocedure.[6] Een vonnis in een bodemprocedure levert namelijk een definitieve beslissing op (tegen dat vonnis staat nog wel hoger beroep open) en een dergelijk vonnis mag alleen in een bodemprocedure worden gewezen. De kortgedingrechter mag daarentegen uitsluitend voorlopige maatregelen treffen/uitspraken doen, waarbij de rechtstoestand tussen partijen niet definitief wordt vastgesteld. 

Een vordering tot ontruiming kan (vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure) worden ingesteld via een kort geding procedure, omdat dit een voorlopige maatregel betreft. Wanneer de rechter die ontruiming toewijst, blijft de huurovereenkomst formeel bestaan, maar de kernprestatie – het verschaffen van huurgenot – vervalt. Er hoeft dus ook geen huur meer te worden betaald. Feitelijk is de huurovereenkomst dan een lege huls.

Vanwege de korte doorlooptijd van een kort geding procedure (enkele weken tot maanden) ten opzichte van een bodemprocedure (minimaal zes maanden, maar vaak een jaar of zelfs langer) wordt bij een wanbetalende huurder vaak gekozen voor het opstarten van een kort geding procedure, waarin enkel ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. 

Dat de huurovereenkomst formeel blijft bestaan, levert in de praktijk meestal geen probleem op. Vaak laat een huurder tegen wie de ontruiming is uitgesproken het er na de ontruiming bij zitten. Een huurder kan echter wel alsnog een bodemprocedure starten of een spoedappel instellen (hoger beroep tegen het kort geding). Als de rechter achteraf oordeelt dat de ontruiming onterecht was, maar de huurder inmiddels is ontruimd, is de verhuurder schadeplichtig.

Praktijkvoorbeelden
Hoewel rechters van mening kunnen verschillen over de vraag of een tekortkoming ontruiming en/of ontbinding rechtvaardigt, is er in de jurisprudentie een redelijk kader ontstaan waaruit blijkt wanneer rechters tot deze maatregelen overgaan. 

Bij wanbetaling geldt vaste jurisprudentie: een huurachterstand van drie volle maanden of meer leidt tot ontruiming en/of ontbinding, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden die zich daartegen verzetten.[7] Zo’n bijzondere omstandigheid kan bijvoorbeeld zijn dat de uiteindelijke huurachterstand over drie maanden een relatief laag bedrag is. Ook kan worden gedacht aan een huurder die al jarenlang probleemloos huurt en door tijdelijke omstandigheden niet kan betalen, maar naar verwachting in de toekomst wel weer kan voldoen. 

In de praktijk gebeurt het geregeld dat een huurder tegen wie een rechtszaak is aangespannen wegens wanbetaling, vlak voor de zitting de achterstand aanzuivert. Dat kan door de rechter worden meegewogen bij de vraag of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Hoewel de tekortkoming uit het verleden door de betaling niet wordt weggenomen – te laat is te laat – leidt dit er in kort geding geregeld toe dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen.[8] Stelselmatig te late betalingen vormt, ook als de vordering vlak voor de zitting wordt aangezuiverd, in een bodemprocedure wel een grondslag om de ontbinding toe te wijzen.[9] 

Overlast door een huurder, zoals fysiek geweld, intimidatie of gevaarzetting, kan afhankelijk van de ernst voldoende reden vormen voor ontruiming en/of ontbinding, zeker wanneer deze overlast langere tijd aanhoudt. Als het gedrag van een huurder echter aanzienlijk is verbeterd en het risico op herhaling beperkt is, kan de rechter ontruiming en/of ontbinding alsnog afwijzen.[10] Een verhuurder doet er bij overlast altijd goed aan om een gedegen dossier op te bouwen.

Het handelen in strijd met de overeengekomen bestemming kan, indien ernstig genoeg, ook reden vormen voor ontruiming en ontbinding in een bodemprocedure. Een voorbeeld: een huurder mocht volgens de contractuele bestemming een souvenirwinkel exploiteren, maar exploiteerde feitelijk een headshop, een winkel gericht op artikelen die met drugsgebruik worden geassocieerd. Dit werd door de rechter als een dusdanige tekortkoming aangemerkt dat ontbinding gerechtvaardigd was.[11] 

Ook het niet hebben of houden van het hoofdverblijf in het gehuurde, het ingebruik geven aan een derde of het onderverhuren in strijd met een verbod, vormen in de meeste gevallen een tekortkoming die ontruiming en/of ontbinding rechtvaardigt.[12]

Ten slotte wordt de aanwezigheid van drugs of hennepteelt door de rechtspraak beschouwd als een ernstige tekortkoming die in beginsel ontbinding rechtvaardigt. Als het bevoegde gezag echter niet overgaat tot sluiting van het gehuurde, waardoor buitengerechtelijke ontbinding niet mogelijk is, kan de verhuurder in de regel dus alsnog met succes ontruiming en ontbinding bij de rechter vorderen.[13]

Conclusie
Het tussentijds ontbinden van een huurovereenkomst kan alleen via de rechter, tenzij sprake is van uitzonderingen zoals volledige onbruikbaarheid van het gehuurde of sluiting door het bevoegde gezag. In beginsel geeft iedere tekortkoming de verhuurder het recht om ontbinding te vorderen, tenzij de tekortkoming – gezien haar aard of geringe betekenis – dit niet rechtvaardigt en de huurder een beroep doet op deze tenzij-bepaling. In de praktijk geldt echter dat bij ernstige wanbetaling, structurele overlast, het wijzigen van de bestemming of drugsgerelateerde activiteiten ontruiming en ontbinding vaak gerechtvaardigd zijn. 

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.