Inleiding
Een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: “290-ruimte”) kan door de verhuurder alleen worden opgezegd op grond van de in artikel 7:296 BW opgenomen wettelijke opzeggingsgronden. Deze opzeggingsgrond(en) moeten worden benoemd in de opzeggingsbrief. In deze blog bespreken we wanneer een beroep op deze gronden mogelijk is en welke bijzonderheden daarbij spelen.

Bent u benieuwd naar hoe opzegging van 290-ruimte in het algemeen werkt? Klik dan hier. Wilt u meer weten over het opzeggen van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW? Klik dan hier.

Opzeggingsgronden waarop een beroep kan worden gedaan tegen het einde van de eerste huurperiode
Tegen het einde van de eerste huurperiode kan de verhuurder slechts op twee opzeggingsgronden een beroep doen. Als grond voor opzegging kan worden aangevoerd dat (i) de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of (ii) dat er sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van verhuurder. 

(i) Slechte bedrijfsvoering
Wanneer de verhuurder zich beroept op de opzeggingsgrond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, moet hij feiten en omstandigheden aanvoeren die rechtvaardigen dat de huurder geen nieuwe termijn krijgt. Deze feiten en omstandigheden kunnen uiteenlopend zijn. Vaak gaat het om een optelsom van gedragingen van de huurder die leiden tot het oordeel dat sprake is van slechte bedrijfsvoering. Zo is bijvoorbeeld het stelselmatig te laat betalen van de huurpenningen volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden nog geen reden om aan te nemen dat sprake is van slechte bedrijfsvoering.[1] Maar als de huurder stelselmatig te laat betaalt, handelt in strijd met de bestemming van het gehuurde en bovendien geluidsoverlast veroorzaakt, ligt het oordeel dat de bedrijfsvoering onvoldoende is eerder voor de hand. 

Voor een geslaagd beroep op deze opzeggingsgrond is niet van belang dat de huurder een verwijt valt te maken.[2] Ook maakt het niet uit of de verhuurder daadwerkelijk hinder ondervindt van de slechte bedrijfsvoering.[3] In de praktijk zal echter vaak sprake zijn van verwijtbaarheid aan de zijde van de huurder of van hinder voor de verhuurder. Immers, als daarvan geen sprake is, zal de verhuurder doorgaans geen opzegging overwegen.

Indien de slechte bedrijfsvoering een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst, kan de verhuurder er ook voor kiezen om tijdens de lopende huurperiode een vordering tot ontruiming en/of ontbinding van de huurovereenkomst in te stellen op grond van artikel 6:265 BW jo. artikel 7:231 BW. Benieuwd hoe het instellen van een dergelijke vordering werkt? Klik dan hier.

(ii) Dringend eigen gebruik

De tweede grond waarop een verhuurder tegen het einde van de eerste huurperiode een beroep kan doen, is dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit geldt niet alleen voor de verhuurder zelf, maar ook voor zijn echtgenoot, geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind.[4] Wanneer de verhuurder het gehuurde in gebruik wil geven aan een rechtspersoon die aan hem gelieerd is, kan dit worden aangemerkt als voorgenomen persoonlijk gebruik door de verhuurder.[5]

Voor toewijzing van de huurbeëindigingsvordering op deze grond is niet vereist dat de verhuurder het gehuurde in zijn geheel nodig heeft.[6] Ook hoeft hij de 290-ruimte niet als 290-ruimte te gaan gebruiken. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verhuurder, indien dit bestuursrechtelijk is toegestaan, het gehuurde als woonruimte wil gebruiken. Verder moet de wil van de verhuurder om het persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen daadwerkelijk bestaan op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.[7] Ontbreekt die wil in werkelijkheid, dan is de verhuurder jegens de ex-huurder en eventuele onderhuurder (aan wie bevoegdelijk was onderverhuurd) schadeplichtig.[8] 

Onder dringend eigen gebruik valt niet het vervreemden van het gehuurde door bijvoorbeeld verkoop of uitgifte in erfpacht. Dit zou ook niet stroken met het beginsel dat koop geen huur breekt (artikel 7:226 BW). Wel kan dringend eigen gebruik betrekking hebben op renovatie. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Blijft het gehuurde na renovatie in grote lijnen hetzelfde, dan is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.[9] Soms brengen renovatie-gerelateerde veranderingen echter mee dat voortzetting niet haalbaar is. In dat geval kan renovatie niet plaatsvinden zonder beëindiging van de huur. Een voorbeeld hiervan is de renovatie van Hoog Catharijne in Utrecht: het project was zo omvangrijk dat de huurder gedurende een lange periode niet over het gehuurde kon beschikken, waardoor beëindiging noodzakelijk werd.[10] De vraag is dus of de renovatie uitvoerbaar is terwijl de huurovereenkomst blijft voortduren. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval.

Zoals de naam al doet vermoeden, moet sprake zijn van het ‘dringend’ nodig hebben van het gehuurde. Dringend betekent in dit geval dat het voorgenomen gebruik voor de verhuurder van wezenlijk belang moet zijn. De verhuurder moet aannemelijk maken dat daarvan sprake is. Of dat zo is, wordt beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Algemene bedrijfseconomische belangen kunnen voldoende zijn om dringend persoonlijk gebruik aannemelijk te achten. Voor de dringendheid van de behoefte maakt het verder niet uit of de verhuurder deze situatie zelf heeft veroorzaakt en of er alternatieven voor handen zijn. Slechts als het in de rede ligt om een alternatief te benutten, kan dat anders zijn.[11]

Indien de verhuurder de huurovereenkomst aan het einde van de eerste termijn opzegt op grond van persoonlijk dringend eigen gebruik en de verhuurder is de rechtsopvolger van een vorige huurder, dan is de beëindigingsvordering niet toewijsbaar als de opzegging heeft plaatsgevonden binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Met andere woorden: de verhuurder wil het pand weer tot zijn vrije beschikking hebben om er bijvoorbeeld zelf gebruik van te maken, en er in de drie jaar voorafgaand aan de opzegging sprake is geweest van rechtsopvolging (bijv. door een fusie, splitsing of erfopvolging of overdracht), dan kan de verhuurder binnen die drie jaar nadat de huurder hiervan schriftelijk op de hoogte is gesteld, gedurende die periode geen beroep doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik.

Opzeggingsgronden waarop een beroep kan worden gedaan tegen het einde van de tweede huurperiode
Tegen het einde van de tweede huurperiode (artikel 7:292 lid 2 BW) komen er op grond van artikel 7:296 lid 4 sub c en d BW nog twee opzeggingsgronden bij waarop door verhuurder een beroep kan worden gedaan. Deze opzeggingsgronden gelden ook wanneer de huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar, voor een nog langere periode of voor onbepaalde tijd.[12] Het gaat om (iii) het niet instemmen door de huurder met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod geen wijziging van de huurprijs inhoudt, en om (iv) de situatie waarin de verhuurder uitvoering wil geven aan de functie die krachtens het geldende omgevingsplan aan het gehuurde is toegedeeld. 

Naast deze twee gronden kan de verhuurder ook tegen het einde van de tweede huurperiode nog steeds een beroep doen op de eerder besproken opzeggingsgronden. 

(iii) Niet toestemmen met redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst
Deze beëindigingsgrond ziet niet alleen op het aangaan van een geheel nieuwe overeenkomst, maar ook op een redelijk aanbod tot wijziging van de bestaande huurovereenkomst. Dit ligt bijvoorbeeld voor de hand wanneer enkele bepalingen van de huurovereenkomst verouderd zijn. De grond kan ook worden ingeroepen door een verhuurder die wil renoveren en daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan dat de huurder niet wenst te aanvaarden.[13]

Het aanbod mag, zoals de wet voorschrijft, niet uitsluitend zien op een wijziging van de huurprijs. Indien het aanbod echter een bepaald doel dient waarmee een huurprijsverhoging samenhangt – bijvoorbeeld een ingrijpende renovatie – dan kan in beginsel wél een beroep worden gedaan op deze opzeggingsgrond. De rechter kijkt daarbij of de verhoging van de huurprijs niet zo zwaar is dat het onredelijk zou zijn om van de huurder te verwachten dat hij het aanbod accepteert.[14] 

(iv) Verwezenlijking van een krachtens het geldende omgevingsplan aan het gehuurde toebedeelde functie
De laatste opzeggingsgrond kan door de verhuurder worden gebruikt om de huurovereenkomst op te zeggen indien hij uitvoering wil geven aan de functie die het geldende omgevingsplan aan het gehuurde toekent. De beëindigingsvordering wordt slechts toegewezen als de verhuurder aantoont dat de bestemming bestaat én dat hij deze daadwerkelijk wil realiseren.[15]

Belangenafweging als ‘vangnet’
Afsluitend verdient de belangenafweging aandacht. Tegen het einde van de tweede huurperiode – wanneer de initiële huurperiode tien jaar of langer bedroeg, of wanneer sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd – kan de rechter, ook als niet aan een opzeggingsgrond is voldaan, oordelen dat de huurovereenkomst door opzegging is komen te eindigen. Dit gebeurt indien, gelet op alle belangen van verhuurder en huurder (en eventueel van een onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd), niet van de verhuurder kan worden gevergd dat hij de huurrelatie voortzet. Bij de belangenafweging kunnen alle belangen worden aangevoerd die de verhuurder heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of deze belangen zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij de voortzetting van de huurovereenkomst. Zo kan in de belangenafweging - anders dan bij de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik - een voorgenomen verkoop of overdracht (vervreemding) een rol spelen.

De belangenafweging fungeert echter als vangnet. De rechter zal eerst toetsen of aan een opzeggingsgrond is voldaan. Is dat het geval, dan moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen en komt hij niet toe aan een belangenafweging. Wanneer de rechter oordeelt dat geen rechtsgeldig beroep kan worden gedaan op een opzeggingsgrond, kan het echter dus wel zo zijn dat hij de beëindigingsvordering alsnog toewijst op grond van de belangenafweging.

Conclusie
De verhuurder van een 290-ruimte kan een huurovereenkomst uitsluitend opzeggen met een beroep op één van de wettelijke opzeggingsgronden. Welke opzeggingsgronden gelden, hangt af van de duur van de huurovereenkomst die al is verstreken. Komt het tot een rechtszaak, dan toetst de rechter of het beroep op een opzeggingsgrond rechtsgeldig is. Is dat niet het geval, dan kan de huurovereenkomst – bij opzegging aan het einde van de tweede huurperiode, na een initiële periode van tien jaar of langer, of bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd – alsnog eindigen op grond van een belangenafweging. 

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.