Nieuws
10-11-2020

De uitbraak van COVID-19 moet volgens het Gerechtshof Amsterdam als onvoorziene omstandigheid worden aangemerkt

Op 14 september 2020* is voor het eerst in hoger beroep (in kort geding) uitspraak gedaan omtrent de vraag of de uitbraak van COVID-19 als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden aangemerkt. Evenals de kantonrechter in die zaak, heeft het Gerechtshof Amsterdam heeft deze vraag, gelet op de omvang van de crisis en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, bevestigend beantwoord.

De verhuurder had een kort geding aangespannen ter incasso van achterstallige huurpenningen, omdat de huurder de huur niet betaalde. De huurder was daarmee gestopt omdat zijn party- en congrescentrum, dat hij in het gehuurde exploiteerde, door COVID-19 en de door de overheid in verband daarmee getroffen maatregelen in de periode 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 noodgedwongen gesloten was.

De kantonrechter heeft er in deze zaak voor gekozen ‘de pijn’ (dat wil zeggen het financiële nadeel) gelijkelijk over partijen te verdelen in de verwachting dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel zal komen. Op de door de verhuurder gevorderde huurbetalingen heeft de kantonrechter daarom een korting toegepast van 50% over de periode van 15 maart tot 1 juni 2020 en 35% over de periode van 1 juni tot en met 31 augustus 2020. Op de maanden september, oktober, november en december 2020 heeft de kantonrechter kortingen toegepast van respectievelijk 30, 20, 10 en 0%.

Ondanks dat de door de kantonrechter toegepaste kortingspercentages volgens het Hof enigszins arbitrair zijn (er bestaat namelijk geen maatstaf voor), kan het Hof zich wel vinden in het door de kantonrechter gehanteerde uitgangspunt om het financiële nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van de getroffen overheidsmaatregelen evenredig over partijen te verdelen. Het Hof concludeert daarom voorshands dat de door de kantonrechter toegepaste kortingen in combinatie met de toegekende terme de grâce (termijn voor betaling) passend zijn.

De huurder heeft in deze zaak nog getracht een volledige omzetafhankelijke huur te krijgen, maar volgens het Hof bestaat er vooralsnog onvoldoende reden om de gevolgen van de uitbraak van COVID-19 in grotere mate op de verhuurder af te wentelen. Toch biedt deze uitspraak kansen voor huurders die als gevolg van de getroffen overheidsmaatregelen in hun exploitatie geheel of gedeeltelijk zijn beperkt (zoals bijvoorbeeld een horecaonderneming). De hoge drempel van artikel 6:258 BW (zie hierover meer op onze coronapagina, vastgoed-huurrecht op deze website) lijkt namelijk door deze groep huurders te kunnen worden gehaald. Helemaal zeker is dit echter nog niet. Zoals gezegd gaat het hier om een uitspraak van het Hof in kort geding. De mogelijkheid bestaat dus dat in een bodemprocedure anders wordt geoordeeld.

De vraag rijst bovendien hoe lang van een verhuurder mag worden verwacht dat hij aan zijn huurder een forse huurkorting geeft. Naarmate de pandemie langer voortduurt zal dit voor (de meeste) verhuurders steeds lastiger vol te houden zijn. Voor de verhuurder is het dus zaak om zijn belang bij een volledige huurbetaling, dan wel een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst, goed te onderbouwen. Onze specialisten denken daarin uiteraard graag met u mee.

Heeft u vragen over de eventuele gevolgen van COVID-19 m.b.t. huurrecht. Neem dan een kijkje op onze Veelgestelde vragen pagina.

* Gerechtshof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604.