Huurverhoging
Per 1 juli 2012 zal het waarschijnlijk mogelijk worden om huurprijzen van niet-geliberaliseerde woningen extra (inflatie vermeerderd met maximaal vijf procentpunt) te verhogen in geval het huishoudinkomen (inkomen van huurder en de overige bewoners) twee jaar voor de beoogde datum van huurverhoging hoger was dan € 43.000,=. Voor verhuurders is het van belang dit nu al voor ogen te houden. Immers, een voorstel voor huurverhoging per 1 juli 2012 zal uiterlijk op 30 april 2012 aan huurder moeten worden gedaan. Voor die tijd zal waarschijnlijk nog een verklaring verkregen moeten worden van de Belastingdienst omtrent het huishoudinkomen. Het lijkt er op dat het wetsvoorstel enkel zal gaan gelden voor zelfstandige woonruimte.
Huurprijsverhoging
Jaarlijks wordt bij ministeriële regeling het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld. In 2011 is het huurverhogingspercentage gelijkgesteld aan de inflatie. Er is nu een wetsvoorstel aanhangig op grond waarvan huurprijzen extra verhoogd kunnen worden in geval het huishoudinkomen hoger is dan € 43.000,=. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat een maximale verhoging met vijf procentpunt bovenop de inflatie mogelijk wordt gemaakt.
Bepalen huishoudinkomen
Een extra hoge huurprijsverhoging is slechts mogelijk als het huishoudinkomen twee jaar voor de beoogde datum van huurverhoging hoger was dan € 43.000,=. Om duidelijkheid te verkrijgen over het huishoudinkomen kan de verhuurder een verklaring opvragen bij de Belastingdienst. Met het oog op de bescherming van de privacy van huurder, dient gevraagd te worden om informatie over het huishoudinkomen ten aanzien van een door de verhuurder aangeduide plaats van de woonruimte en derhalve niet het (huishoud)inkomen van de persoon van huurder. Bij ministeriële regeling zullen regels gesteld gaan worden over de wijze waarop de verhuurder de plaats van de woonruimte dient aan te duiden.
De Belastingdienst zal de gevraagde verklaring kostenloos verstrekken. De verklaring van de Belastingdienst vermeldt het gegeven of op de door de verhuurder aangeduide plaats, op het moment van behandeling van het verzoek te verwachten is dat van degene(n) die daar volgens de registratie van de rijksbelastingdienst woont (wonen) het huishoudinkomen over het peiljaar al dan niet meer bedraagt dan het vastgestelde bedrag, dan wel dat geen inkomensgegeven in de basisregistratie inkomen beschikbaar is. De verklaring zal dus niet herleidbaar zijn naar het individuele inkomen van een natuurlijke persoon.
De verklaring van de Belastingdienst is niet vatbaar voor bezwaar of beroep en brengt ook geen rechtsgevolgen teweeg. De verhuurder is slechts gerechtigd de verklaring te gebruiken voor de huurprijsverhoging. De verklaring wordt niet langer bewaard dan nodig, derhalve tot de huurprijsverhoging onherroepelijk is geworden, danwel onherroepelijk van de baan is.
Voorstel huurprijsverhoging
Tenminste twee maanden voor de beoogde ingangsdatum moet aan de huurder een voorstel worden gedaan tot wijziging van de huurprijs. Het voorstel moet voldoen aan de thans reeds geldende eisen (artikel 7:252 BW). Is – in lijn met het wetsvoorstel - een verhoging beoogd hoger dan de inflatie, dan moet de hiervoor bedoelde verklaring van de Belastingdienst worden aangehecht.
Wordt geen verklaring van de Belastingdienst aangehecht, dan is de huurder in beginsel slechts de voorheen geldende huurprijs verschuldigd. Dit is slechts anders als de huurder door het ontbreken van de verklaring van de Belastingdienst niet wordt benadeeld. De wetgever gaat ervan uit dat dit bijvoorbeeld het geval is, indien de verhuurder andere gegevens aan het voorstel hecht waaruit blijkt dat het huishoudinkomen hoger is dan het wettelijke bepaalde bedrag van (thans) € 43.000,=.
De mogelijkheid een extra huursverhoging in te voeren is overigens beperkt tot de maximale huurprijsgrens. Zie hierover ook het nieuwsbericht van 19 oktober 2011 betreffende de wijziging van het puntenstelsel.
Bezwaar
Bezwaar en beroep is mogelijk conform de gebruikelijke wettelijk voorgeschreven procedures, waarbij zowel de verhuurder, als de huurder, zich tot de huurcommissie kunnen wenden om een uitspraak te verkrijgen over de redelijkheid van het voorstel van verhuurder. Meent de huurder dat het voorstel onredelijk is, omdat de verhuurder uit zou zijn gegaan van een te hoog huishoudinkomen, dan ligt het op de weg van huurder de juiste en volledige gegevens ter beschikking te stellen omtrent zijn huishoudinkomen. De Belastingdienst zal zich niet mengen in een eventueel bezwaar-, verzoekschrift- of beroepsprocedure tussen huurder en verhuurder.
Ingangsdatum wetswijziging
De datum van inwerkingtreding van de beoogde wetswijziging staat nog niet vast. Echter, uit de parlementaire stukken blijkt dat beoogd wordt de verhoogde huurprijsverhoging reeds per 1 juli 2012 mogelijk te maken. Vooruitlopend daarop zullen verhuurders evenwel een verklaring bij de Belastingdienst moeten kunnen opvragen en moet de Belastingdienst ook rechtsgeldig een dergelijke verklaring kunnen afgeven. In de wet zal daarom worden bepaald dat dergelijke handelingen gedaan vóór inwerkingtreding van deze wetswijziging, gelden als te zijn gedaan ingevolge deze wet en na inwerkingtreding van de wet als geldig worden aangemerkt.
Achtergrond
Het wetsvoorstel betreft een van de maatregelen die het kabinet wenst te nemen teneinde de doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen te bevorderen. Het kabinet meent dat scheefwonen ingeperkt moet worden en bij een inkomen boven de gekozen grens de mogelijkheid en de noodzaak bestaat om doorstroming te bevorderen. Huurders met een dergelijk inkomen zouden financieel gezien ruimere mogelijkheden hebben in de koopsector.
Aan de belangen van huurders wordt onder meer tegemoetgekomen door een peildatum te kiezen van twee jaar voor de beoogde huurprijsverhoging (zodat de huurder tijd heeft te anticiperen op een verhoging van het inkomen). Daarnaast blijft de maximale huurprijs gelden. Tot slot dient een voorstel tot huurprijsverhoging door verhuurder onderbouwd te worden met een verklaring van de Belastingdienst, terwijl de privacy van huurder bij het aanvragen en de afgifte van deze verklaring worden beschermd.
Klik hier om terug te keren naar alle nieuwsberichten.
