In december vorig jaar gaven wij in onze blog  toelichting op de beantwoording van prejudiciële vragen over huurprijswijzigingsbedingen door de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft toegelicht dat een huurprijsindexeringsbeding (conform CPI) met daarop een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet onredelijk is. Als het opslagbeding onredelijk is, betekent dat niet automatisch dat ook het huurprijsindexeringsbeding vernietigd wordt, deze bedingen worden los van elkaar beoordeeld. 

In een zaak van de Rechtbank Rotterdam die was aangehouden in afwachting van de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad, is nu geoordeeld dat een opslagbeding van (ten minste) 5% onredelijk is. Wij lichten deze uitspraak nader toe.  

De zaak in het kort
In deze zaak had een huurder het huurprijswijzigingsbeding buitengerechtelijk vernietigd omdat hij meende dat het beding in strijd was met Richtlijn 93/13 (bescherming van consumenten tegen oneerlijke bedingen). Nadat hij het beding had vernietigd, vorderde de huurder het door hem te veel betaalde terug. De kantonrechter komt tot het oordeel dat het opslagbeding van 5% onredelijk is. Het huurprijsindexatiebeding (conform CPI) bleef in stand. 

Waarom is het opslagbeding oneerlijk? 
Het opslagbeding, waarin wordt bepaald dat de verhuurder de huurprijs te allen tijde met ten minste 5% mag verhogen (zonder dat hij dit voorafgaand aan de huurder hoeft mee te delen), wordt om de volgende redenen als onredelijk beschouwd:

• dit opslagbeding verstoort het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen, ten nadele van de huurder; en
• de financiële gevolgen van dit opslagbeding zijn voor huurder niet voorzienbaar: de frequentie van de huurprijswijziging en de berekening van de huurprijsverhoging staan niet vast.

Het enkele feit dat dit opslagbeding in de huurovereenkomst is opgenomen, maakt dat de kantonrechter de redelijkheid van het opslagbeding ambtshalve zal toetsen. Het is derhalve niet relevant of dit beding daadwerkelijk (en/of volledig) wordt geëffectueerd.

Ook is de vindplaats van een dergelijk beding niet relevant (algemene voorwaarden of huurovereenkomst). Over dit beding is niet onderhandeld. Bovendien bevindt de huurder zich in een ondergeschikte positie, zowel voor de mogelijkheden tot onderhandelen als voor wat betreft de informatievoorziening. Huurder stemt (aldus de overwegingen van de rechtbank) met dit beding in, zonder dat de huurder invloed kan uitoefenen op de inhoud hiervan. 

Tot slot oordeelt de kantonrechter dat het aanbieden van een mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen bij een huurprijsverhoging, het oneerlijke karakter van het opslagbeding niet wegneemt.

Vernietigd, en nu? 
Het opslagbeding wordt vernietigd en wordt buiten toepassing gelaten. Omdat het huurprijsindexeringsbeding (conform de overwegingen van de Hoge Raad: dit beding is bedoeld om geldontwaarding te compenseren) redelijk wordt geacht, kan de verhuurder wél de huurprijsindexering conform CPI doorvoeren. Een addertje onder het gras is dat als in bepaalde jaren een huurprijswijziging is toegepast die lager lag dan CPI, de lagere huurprijswijziging blijft staan. Verhuurder kan voor dat jaar (achteraf) dus niet profiteren van een hogere CPI.

Kan verjaring nog als oplossing dienen? 
De Hoge Raad is niet met zoveel woorden ingaan op de vragen met betrekking tot verjaring van vernietigde opslagbedingen. De kantonrechter oordeelt dat Richtlijn 93/13 zich niet verzet tegen het hanteren van een verjaringstermijn voor een vordering tot terugbetaling, maar daarbij moet wel het doeltreffendheidsbeginsel in acht worden genomen. Dat betekent in dit geval concreet dat de verjaringstermijn voor de terugvordering aanvangt vanaf het moment dat de huurder kan weten dat sprake is van een oneerlijk beding. De uitzending van Kassa van 22 april 2023 waarin dit onderwerp werd besproken, wordt als startpunt aangewezen.  

Wat zijn de gevolgen van deze uitspraak voor verhuurders?
Deze uitspraak maakt (verder) duidelijk dat verhuurders er verstandig aan doen om huurprijswijzigingsbedingen zo duidelijk mogelijk op te schrijven. In ieder geval moet gespecificeerd worden hoe vaak de huurprijs wordt geïndexeerd, welke berekening daarvoor wordt toegepast en welk maximum aan opslag er geldt. De uitspraak van de kantonrechter is in lijn met de overwegingen van de Hoge Raad. Het opslagbeding hield in deze zaak geen stand omdat de bewoordingen “ten minste 5%” en “te allen tijde” een voor de huurder (te) onzekere situatie scheppen. 

Op basis van de uitspraak van de kantonrechter is echter niet gezegd dat een opslagbeding van maximaal 5% in een ander geval onredelijk zal worden geacht. Dat zal uit rechtspraak moeten blijken. Onduidelijk blijft ook tot welk moment huurders aanspraak kunnen maken op de terugbetaling van het ‘overschot’ na vernietiging. Het is dus belangrijk om huurovereenkomsten goed te blijven afstemmen op de overwegingen van de Hoge Raad en deze uitspraak daarin mee te nemen. Wij helpen u daar graag bij. 

Als u verder nog vragen heeft over of te maken krijgt met de (gevolgen van) huurprijswijzigingsbedingen (en de gevolgen van vernietiging daarvan), neem dan gerust contact op met Latife Tuncer of Anne Veltman.