Publicatie
30-11-2022

Toepassing van het ‘Didam’-arrest in recente uitspraken

Nadat de Hoge Raad op 26 november 2021 het 'Didam'-arrest wees, was er nog veel onduidelijk over de reikwijdte en de gevolgen van dit arrest. Er is inmiddels een aantal uitspraken (veelal in kort geding) gepubliceerd. Hieruit kunnen enkele voorzichtige lijnen worden gedestilleerd hoe in de lagere rechtspraak wordt omgegaan met het 'Didam'-arrest. In deze blog zullen we die lijnen aan de hand van de belangrijkste uitspraken toelichten. Voor de uitleg van het ‘Didam’-arrest van de Hoge Raad verwijzen wij u naar onze blog waarin we het ‘Didam’-arrest bespreken.

Grondruil provincie met enige serieuze gegadigde kon doorgang vinden
Voor gronduitgifte door de provincie Noord-Brabant ten behoeve van een grondruil voor de verbinding van natuurgebieden was de provincie gerechtigd om enkel de partijen te benaderen die over de grond beschikken die de verbinding kan bewerkstelligen. Als één van die partijen niet ingaat op een voorstel van de provincie, dan mag de provincie onderhands contracteren met de enige overblijvende serieuze kandidaat. De provincie hoefde volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant geen ruimte te bieden aan andere potentiële gegadigden. Aldus maakte de provincie volgens de rechtbank terecht gebruik van de uitzondering dat “bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop".

Grondruil provincie ter voorkoming van onteigening met aandacht voor financiële belangen
Ook de voorzieningenrechter van rechtbank Overijssel oordeelde recentelijk over een grondruil met een provincie ten behoeve van de uitbreiding van een Natura 2000-gebied. De provincie had haar percelen enkel aangeboden om te ruilen met partijen die anders zouden worden onteigend en de provincie was op zoek naar een zo groot mogelijk perceel, dat zo dicht mogelijk bij het Natura 2000-gebied lag. Op grond van de door de provincie opgestelde criteria kwamen er twee partijen in aanmerking. De grondruil met één van deze partijen had voor de provincie in financieel opzicht een voordeel; het onteigenen van deze partij zou namelijk substantieel duurder zijn dan het onteigenen van de andere geïnteresseerde. Op basis van de selectiecriteria waarin het financiële belang van de provincie een belangrijke rol speelde, kon de provincie de partij met het grootste perceel als enige serieuze gegadigde voor de grondruil aanmerken.

Verkoop van grond aan een woningcorporatie
Volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland is de onderhandse verkoop van grond aan een woningcorporatie ter uitvoering van prestatieafspraken ook in het licht van het ‘Didam’-arrest toegestaan. De door de gemeente gemaakte prestatieafspraken met woningcorporatie Ymere worden door de rechtbank gezien als redelijk, objectief bepaalbaar en toetsbaar. De gemeente kon daardoor tot het oordeel komen dat Ymere als enige serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor de aangeboden percelen. Als deze lijn door andere rechters wordt doorgezet is het één-op-één gunnen aan woningcorporaties in beginsel nog steeds mogelijk, mits dit gunnen conform de gemaakte prestatieafspraken is én op de juiste wijze wordt gepubliceerd, bijvoorbeeld op de gemeentelijke website.

Zittende huurders van strandhuisjes zijn enige serieuze gegadigden
Het verlengen van huurovereenkomsten met huurders van strandhuisjes werd ook met een beroep op het ‘Didam’-arrest ter discussie gesteld. Een derde wilde dat de gemeente Beverwijk de huurovereenkomsten van de strandhuisjes zou beëindigen en een selectieprocedure zoals bedoeld in het ‘Didam’-arrest zou organiseren. De gemeente meende dat de huidige huurders de enige serieuze gegadigden waren, omdat de zittende huurders investeringen hadden gedaan in de strandhuisjes. Volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland is dit een objectief, toetsbaar en redelijk criterium en hoefde de gemeente geen selectieprocedure te organiseren. De vraag of huur onder het bereik van het ‘Didam’-arrest valt, beantwoordt de voorzieningenrechter overigens niet expliciet, maar wel impliciet door de criteria uit het ‘Didam’-arrest toe te passen. Dat lijkt in lijn te zijn met het door de Hoge Raad in het ‘Didam’-arrest genoemde toepassingsbereik, namelijk “het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten”.

Één-op-één verkoop ten behoeve van integrale gebiedsontwikkeling
De gemeente Rotterdam mocht een aantal percelen grond ten behoeve van de ontwikkeling van een project zonder openbare en transparante procedure in erfpacht uitgeven aan de projectontwikkelaar. Deze projectontwikkelaar had een locatie in de aanbieding waarnaar de fabriek die op de betreffende percelen grond was gevestigd, kon verhuizen. Zonder die verhuizing zou de herontwikkeling van het uit te geven terrein niet kunnen plaatsvinden. Een derde die ook geïnteresseerd was in de voor herontwikkeling bestemde gemeentegrond beriep zich op het Didam-arrest. Dat kon hem niet baten. Mede met het oog op de ontwikkelaar gemaakte kosten en het maatschappelijk belang van de gebiedsontwikkeling valt de belangenafweging uit in het voordeel van de gemeente en de projectontwikkelaar.

Uitvoering van koopovereenkomst gesloten ver voor het ‘Didam’-arrest
De gemeente Heemskerk had in 2017 een koopovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar, waarna de ontwikkelaar investeringen heeft gedaan ten behoeve van de planontwikkeling. Een derde wil ook in aanmerking komen voor de verkochte percelen en beroept zich op het gelijkheidsbeginsel. De voorzieningenrechter maakt een afweging tussen twee beginselen van behoorlijk bestuur, namelijk tussen het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Op grond van het vertrouwensbeginsel zou de gemeente uitvoering moeten geven aan de (voor de ‘Didam’-arrest gesloten) koopovereenkomst. Op grond van het gelijkheidsbeginsel zou de gemeente een openbare en transparante biedprocedure moeten opzetten. De voorzieningenrechter oordeelde dat er geen sprake was van een gekwalificeerde schending van het gelijkheidsbeginsel, waardoor de koopovereenkomst nietig zou zijn. De gemeente heeft op goede gronden gekozen voor de nakoming van de koopovereenkomst en daarmee nakoming van het vertrouwensbeginsel.

Één-op-één gunning na ‘Didam’-arrest kan doorgang vinden
De gemeente Amsterdam deed (na het ‘Didam’-arrest) de toezegging aan een exploitant dat deze een sportschool van de gemeente zou kunnen gaan huren. Op een later moment besluit de gemeente om alsnog een openbare en transparante procedure te starten, om te kunnen voldoen aan het ‘Didam’-arrest. De exploitant vordert nakoming van de toezegging en wil dat er een huurovereenkomst tot stand komt. Ook in dit geval maakt de voorzieningenrechter een afweging tussen het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De voorzieningenrechter stelt de exploitant in het gelijk en oordeelt dat het ‘Didam’-arrest niet in de weg staat aan de vordering tot nakoming. Omdat de gemeente de toezegging aan de exploitant heeft gedaan ná het verschijnen van het ‘Didam’-arrest, is de gemeente te laat met het opstarten van de openbare procedure. Ook hier gaat het vertrouwensbeginsel boven het gelijkheidsbeginsel.

Conclusie
Uit de lagere jurisprudentie lijkt te volgen dat grondruil waarbij het overheidslichaam gronden uitgeeft tegen verwerving van gronden die zij specifiek of dringend nodig heeft met het oog op de vervulling van een exclusief door haar te vervullen publieke taak (bijvoorbeeld in het kader van natuurontwikkeling), relatief eenvoudig de toets te doorstaan dat er maar één serieuze gegadigde is. De voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel ging nog verder en erkende mede het financiële belang van de provincie (en daarmee het publieke belang) als objectief, toetsbaar en redelijk criterium om aan één bepaalde partij te gunnen. Ook de onderhandse gunning aan een projectontwikkelaar die als enige de beoogde gebiedsontwikkeling zou kunnen realiseren, omdat deze beschikte over een locatie voor de uitplaatsing van een fabriek uit het gebied, doorstond de toets der kritiek. De uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland zag ook op een publiek belang. Omdat de één-op-één verkoop van de gemeente aan de woningcorporatie de uitvoering van haar eigen prestatieafspraken was, doorstaat dit de toets uit het ‘Didam’-arrest. De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland is opvallend omdat het enkele feit dat de zittende huurders bepaalde investeringen hebben gedaan, voldoende reden was om geen openbare en transparante procedure te organiseren voor de (verlenging van de) verhuur. Daarmee zouden reeds gesloten huurovereenkomsten dus eenvoudig kunnen worden verlengd, zonder dat anderen de kans krijgen om het eenmaal verhuurde object te gaan huren.

Interessant is dat voorzieningenrechters een beroep op het vertrouwensbeginsel in bepaalde gevallen zwaarder laten wegen dan het gelijkheidsbeginsel. Overeenkomsten die zonder een openbare en transparante procedure zijn gesloten, zowel voor als na het ‘Didam’-arrest, worden dus niet zonder meer nietig geacht en moeten dan dus nagekomen worden.