Publicaties

COVID-19 | Vastgoed & Overheid - Bouwrecht

Op deze pagina treft u een overzicht aan van veelgestelde vragen en antwoorden met betrekking tot de Coronacrisis. Wij zullen deze pagina, als er ontwikkelingen zijn, regelmatig updaten.

Voor vragen en/of meer informatie kunt u contact opnemen met Stephanie van Loozenoord.


1. Vertraging en kostenverhogende omstandigheden in de bouw als gevolg van het coronavirus – bij wie ligt het risico?

Vertraging en kostenverhogende omstandigheden in de bouw komen in beginsel voor rekening en risico van de aannemer. Als op de overeenkomst tussen de aannemer en de opdrachtgever de UAV 2012 of de UAV-GC 2005 van toepassing zijn verklaard, dan komt onder bepaalde omstandigheden de aannemer een beroep op termijnverlenging toe en/of heeft de aannemer recht op bijbetaling als gevolg van kostenverhogende omstandigheden. In dat geval ligt het risico van de vertraging en de kostenverhogende omstandigheden bij de opdrachtgever.

Overheidsmaatregelen Paragraaf 6 lid 13 UAV 2012 en paragraaf 11 lid 3 UAV-GC 2005 bepalen dat de gevolgen van de naleving van wettelijke voorschriften of beschikkingen van overheidswege, die na de dag van aanbesteding/aanbieding in werking treden, voor rekening komen van de opdrachtgever, tenzij redelijkerwijs moet worden aangenomen dat de aannemer die gevolgen reeds op de dag van aanbesteding/aanbieding had kunnen voorzien. Dit laatste is afhankelijk van de datum van het sluiten van de aannemingsovereenkomst. Indien de aannemingsovereenkomst is gesloten (ver) voor de uitbraak van het coronavirus, dan zal waarschijnlijk worden aangenomen dat de aannemer (de gevolgen van) (eventuele) overheidsmaatregelen die in het kader van de coronacrisis zijn opgelegd niet had kunnen voorzien. De gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de aannemer behoren dan voor rekening en risico van de opdrachtgever te komen.

Maar wanneer spreekt men van “wettelijke voorschriften of beschikkingen van overheidswege”? In Nederland geldt vooralsnog dat de overheid enkel adviseert dat werknemers zoveel mogelijk thuiswerken. Er zijn vooralsnog geen quarantainemaatregelen opgelegd voor de gehele Nederlandse bevolking. Het advies van de Nederlandse overheid zal waarschijnlijk niet kwalificeren als overheidsmaatregel, zodat de gevolgen van dit advies niet op grond van paragraaf 6 lid 13 UAV 2012 of paragraaf 11 lid 3 UAV-GC 2005 voor rekening en risico van de opdrachtgever komen. Dit wordt pas anders wanneer de Nederlandse overheid besluit over te gaan op een totale lockdown-situatie, dan wel tot het nemen van specifieke (lockdown-)maatregelen voor de bouwsector (zoals inmiddels voor bijvoorbeeld de horecasector al het geval is).

In andere landen (bijvoorbeeld Italië en Frankrijk) is een dergelijke lockdown-situatie op dit moment al wel van kracht. Indien de aannemer daar nadelige gevolgen van ondervindt (bijvoorbeeld doordat bouwmaterialen en/of -onderdelen daardoor niet (op tijd) geleverd kunnen worden en/of buitenlandse werknemers plotseling naar hun thuisland zijn vertrokken), dan zou de aannemer zich ook op het standpunt kunnen stellen dat die gevolgen op grond van paragraaf 6 lid 13 UAV 2012 of paragraaf 11 lid 3 UAV-GC 2005 voor rekening en risico van de opdrachtgever komen. Dat zal naar onze verwachting niet zonder meer een rechtens houdbaar standpunt zijn. Of dat het geval is zal afhangen van de concrete omstandigheden en natuurlijk de specifieke bepalingen in de aannemingsovereenkomst tussen partijen.

Termijnverlenging voor de aannemer op grond van de UAV 2012 en de UAV GC Op grond van paragraaf 8 lid 5 UAV 2012 heeft de aannemer onder meer recht op uitstel van de afgesproken opleverdatum indien er sprake is van overmacht. Op grond van artikel 6:75 BW is voor een geslaagd beroep op overmacht nodig dat de tekortkoming (i) niet is te wijten aan de schuld van de aannemer en (ii) niet voor diens risico behoort te blijven. Of de coronavirus-uitbraak een beroep op overmacht rechtvaardigt is dus afhankelijk van de vraag voor wiens risico de vertraging in de bouw als gevolg van het coronavirus komt.

Als gevolg van de coronavirus-uitbraak kan het voorkomen dat de aannemer niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, bijvoorbeeld doordat (ingehuurd) personeel ziek is, vertrekt en/of leveringen van materialen vertraagd zijn. Zonder de corona-crisis vallen deze oorzaken van vertraging in beginsel onder het algemeen bedrijfsrisico van de aannemer, zodat de aannemer zich niet kan beroepen op overmacht (en dus op grond van paragraaf 8 lid 5 UAV 2012 geen recht heeft op termijnverlenging). De aannemer kan in dat geval wel om termijnverlenging verzoeken, maar de opdrachtgever hoeft hier in beginsel niet aan mee te werken.

De vraag of ten aanzien van vertragingen in de bouw die het gevolg zijn van de coronacrisis anders zal worden geoordeeld, is in zijn algemeenheid lastig te beantwoorden. In geval van een lockdown-situatie zal de aannemer waarschijnlijk recht hebben op termijnverlenging. Indien de aannemer buiten een lockdown-situatie, ondanks de te nemen voorzorgsmaatregelen, zijn werkzaamheden (aangepast) kan voortzetten, zal het afhangen van de omstandigheden van het geval in hoeverre hij recht heeft op termijnverlenging.

Het voorgaande geldt in beginsel ook als de UAV GC op de aannemingsovereenkomst van toepassing zijn verklaard. In de UAV GC zijn in paragraaf 44 lid 1 sub a en c regelingen opgenomen voor gevolgen van wettelijke maatregelen en onvoorziene omstandigheden.

Kostenverhogende omstandigheden op grond van de UAV 2012 en de UAV GC Op grond van paragraaf 47 UAV 2012 heeft de aannemer recht op bijbetaling indien zich “kostenverhogende omstandigheden” voordoen. Daarvan is sprake indien (i) de omstandigheden van dien aard zijn dat bij het tot stand komen van de overeenkomst geen rekening behoefde te worden gehouden met de kans dat zij zich zouden voordoen, (ii) de omstandigheden niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend en (iii) de kosten van het werk als gevolg van deze omstandigheden “aanzienlijk worden verhoogd”. Of een kostenverhoging aanzienlijk is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Een deel van de prijsstijging wordt door de Raad van Arbitrage vaak als ondernemersrisico gezien. In de meeste gevallen wordt aangenomen dat een kostenverhoging van vijf procent aanzienlijk is, maar dit kan onder omstandigheden dus ook meer zijn.

Van paragraaf 47 UAV 2012 wordt in veel aannemingsovereenkomsten echter (uitdrukkelijk) afgeweken door te bepalen dat de aanneemsom loon- en prijsvast is tot de oplevering van het werk en dat het risico van loon- en prijsstijgingen in de aanneemsom zijn begrepen. In beginsel kan de aannemer in geval van kostenverhogende omstandigheden dan geen beroep doen op paragraaf 47 UAV 2012.

Indien de aannemer, ondanks de eventuele afwijking van paragraaf 47 UAV 2012 in de aannemingsovereenkomst, toch aanspraak wil maken op bijbetaling, zou hij zich op artikel 6:248 lid 2 BW moeten beroepen. Hierin is bepaald dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel, niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarnaast bepaalt artikel 6:258 lid 1 BW dat een overeenkomst door de rechter kan worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze onvoorziene omstandigheden moeten dan wel zodanig zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Voor beide wetsartikelen geldt dat deze met terughoudendheid moeten worden toegepast. Een beroep op die wetsartikelen wordt daarom enkel bij hoge uitzondering gehonoreerd. Of de aannemer als gevolg van de coronacrisis en de maatregelen die als gevolg daarvan van overheidswege zijn/worden opgelegd (zie hierboven) in aanmerking komt voor bijbetaling op grond van kostenverhogende omstandigheden is daarom niet met zekerheid te zeggen.

Ook voor een beroep op bijbetaling van kosten door de aannemer bevat de UAV GC een regeling die vergelijkbaar is met hetgeen hiervoor uiteen is gezet. De uitkomst daarvan zal naar onze verwachting niet anders zijn dan in het geval de UAV 2012 van toepassing zijn.

Conclusie De aannemer zal op grond van de UAV 2012 en de UAV GC niet snel een beroep op uitstel van de overeengekomen opleverdatum of bijbetaling van extra kosten als gevolg van de corona crisis kunnen doen. Maar er zijn omstandigheden denkbaar, zoals in het uiterste geval een totale lockdown situatie, waarin de gevolgen van de corona crisis niet voor rekening van de aannemer komen.