Actieplan Middenhuur in Utrecht; juridisch omstreden

Op 7 december 2017 heeft de raad van de gemeente Utrecht ingestemd met het "Actieplan Middenhuur". De gemeente Utrecht zet met dit beleid in op het realiseren van woningen in het middenhuursegment (710-950 euro). De huurprijs voor deze woningen dient minimaal 20 jaar te worden gehandhaafd en is gekoppeld aan het gebruiksoppervlak van het gehuurde. Reden voor invoering van dit beleid is het grote tekort aan woningen in het middenhuursegment in Utrecht.

Met de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Stb. 2017, nr. 172) op 1 juli 2017 is het voor gemeenten wettelijk mogelijk geworden om in te grijpen in de vrije woningmarkt. De gemeente mag namelijk sindsdien in een bestemmingsplan – naast regels voor sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap – ook regels opnemen ten aanzien van geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Deze bevoegdheid is echter beperkt tot het opnemen van een percentage aan middeldure huurwoningen gerelateerd aan het plangebied. Daarnaast is het voor gemeenten mogelijk geworden om in een exploitatieplan nadere regels te stellen ten aanzien van het aantal en de situering van de middeldure huurwoningen. De praktijk leert echter dat gemeenten via de ban van de anterieure overeenkomst trachten om een ontwikkelaar te bewegen vergaande eisen ten aanzien van middeldure huurwoningen te accepteren. Het beleid van de gemeente Utrecht is erop gericht een (juridische) grondslag te bieden voor de eisen die de gemeente aan de realisering van middeldure huurwoningen stelt.

Is de ontwikkelaar nu overgeleverd aan de grillen van de gemeente? Niet helemaal. Hoewel bij het sluiten van een anterieure overeenkomst contractsvrijheid tussen partijen voorop staat, is het maar de vraag of dergelijke afspraken door de gemeente onder verwijzing van haar vastgestelde beleid afgedwongen kunnen worden. Ook in het beleid staat de wilsovereenstemming tussen partijen voorop. Met andere woorden, de gemeente kan haar wens tot het realiseren van middeldure huurwoningen in het kader van de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst uitspreken maar het beleid lijkt geen instrument te bieden om planologische medewerking te weigeren indien een ontwikkelaar weigert in te stemmen met de realisatie van middeldure huurwoningen, zeker niet zolang dit beleid niet is vastgelegd in een verordening. Weigert de gemeente enkel om die reden haar planologische medewerking, dan kan er sprake zijn van misbruik van bevoegdheid en kan een onder dwang getekende anterieure overeenkomst in rechte aantastbaar zijn. Anterieure overeenkomsten die zijn aangegaan voor 1 juli 2017 en waarin ontwikkelaars verplicht zijn om middeldure huurwoningen te realiseren, zijn naar onze mening tevens vernietigbaar dan wel nietig aangezien destijds een wettelijke grondslag voor het afdwingen van dergelijke afspraken ontbrak.

Al met al roept de handelwijze en het vastgestelde beleid van de gemeente Utrecht de nodige vragen op. Bij onderhandelingen over intentie- en exploitatieovereenkomsten met de gemeente is het zaak om heel goed positie te bepalen. Het laatste (juridische) woord is hier nog niet over gezegd.

4-1-2018