Plan nieuw kantoor Triodos voldoet niet aan duurzaamheidsladder
De Raad van State heeft voorlopig een streep gezet door het bestemmingsplan en de vergunning voor de bouw van het nieuwe kantoor van de Triodosbank, vlakbij het station Driebergen-Zeist (ECLI:NL:RVS:2017:457). Uitgerekend het kantoor van ‘s lands duurzaamste bank voldoet niet aan de duurzaamheidsladder.
De succesvolle Triodosbank blijft groeien en daarom moet op landgoed De Reehorst vlakbij het station Driebergen-Zeist een nieuw Triodoskantoor verrijzen. Het stationsgebied is in het provinciale beleid aangewezen als een van de 26 knooppunten (aantrekkelijke kantoorlocaties) in de provincie waar ondanks de enorme kantorenleegstand nog wel nieuwe kantoren mogen worden gebouwd. Door het schrappen van meerdere (potentiële) kansarme kantoorlocaties in de provincie ontstaat “ruimte” voor nieuwbouw van kantoren zoals het Triodoskantoor.
Duurzaamheidsladder
Elke nieuwe stedelijke ontwikkeling in een bestemmingsplan moet voldoen aan de zogenoemde duurzaamheidsladder. Die ladder bestaat uit drie treden:
1. de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. die behoefte is niet door herstructurering of transformatie binnen het bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio mogelijk;
3. als voldaan is aan 1 en 2 moet de nieuwe locatie passend kunnen worden ontsloten.
Bij het bestemmingsplan voor het Triodoskantoor gaat het al bij de eerste trede mis. Om aan te tonen dat er nu voldoende actuele regionale kantoorbehoefte bestaat, is vooruitgelopen op het schrappen van kantoorlocaties in de toekomst. Hierdoor blijkt dat voldoende behoefte is (15.000 m2) voor de beoogde 12.500 m2 van het Triodoskantoor.
Dit “vooruitlopen” op nog te schrappen kantoorlocaties is een probleem voor de schorsingsrechter. Dat is ook wel begrijpelijk. Het is namelijk nog niet zeker dat de te schrappen kantoorlocaties ook daadwerkelijk zullen verdwijnen. De nu nog voor kantoorfunctie bestemde locaties moeten namelijk nog daadwerkelijk worden “wegbestemd”, bijvoorbeeld door een provinciaal inpassingsplan (bestemmingsplan). Van zo’n inpassingsplan is echter nog geen sprake. Bovendien is het maar de vraag of het wegbestemmen in procedures overeind blijft. Eigenaren van weg te bestemmen kantoren zullen hieraan niet graag meewerken en bezwaar aantekenen.
Zonder meer rekenen met nog niet geschrapte kantoormeters is dan te voorbarig.
Toekomstig schrappen kantoormeters concreet genoeg?
Anderzijds is het terugdringen van de enorme kantoorleegstand door de provincie Utrecht al jaren bekend en daarbij is op 15 augustus 2016 het voorontwerp van het provinciale inpassingsplan “Kantoren” ter inzage gelegd (zie ruimtelijkeplannen.nl en ID-code NL.IMRO.9926.IP1606Kantoren-VO01). Hierin zijn inderdaad (potentiële) kantoorgebouwen op meerdere locaties in de provincie wegbestemd. Hoewel nog slechts sprake is van een voorontwerp, zijn samen met het al eerder prominent aangekondigde ingrijpende provinciale kantoorleegstandbeleid (zie een eerder bericht hierover) dus al concrete stappen gezet om de kantoormeters daadwerkelijk te schrappen en is er een behoorlijk stevig juridisch vooruitzicht op het wegbestemmen.
De kantoorlocatie op het landgoed De Reehorst is bovendien specifiek aangeduid als knooppuntlocatie waar nog wel nieuwe kantoren mogen worden gebouwd. De gemeente zal samen met de provincie wellicht gedacht (gehoopt) hebben dat in dit geval toch al mag worden vooruitgelopen op het vroeg of laat terugdringen van kantoorleegstand in de provincie. Vooralsnog gaat deze ballon dus niet op. Het is ook vaste rechtspraak dat bij dit soort behoefte-onderzoeken niet wordt gerekend met “gewenste” juridisch-planologische situaties maar met vaststaande situaties of “harde plancapaciteit” (ECLI:NL:RVS:2017:353, r.o. 18.7). Het risico bestaat dus dat het nieuwe Triodoskantoor moet wachten op het definitief wegbestemmen in het inpassingsplan. Omdat nog geen ontwerpinpassingsplan is gepubliceerd kan dat nog lang duren!
Actuele regionale kantoorbehoefte
Mogelijk is er een snellere oplossing door alsnog een aanvullende motivering te geven (geheel los van het provinciale kantoorbeleid) waaruit blijkt dat voor het nieuwe Triodoskantoor voldoende actuele regionale behoefte bestaat. Dat lijkt vanwege de aantrekkende economie ook voor kantoren toch kansrijk. Als die aanvulling voldoende behoefte aantoont, zou een verzoek tot opheffing van de schorsing voor de hand liggen en kan wellicht alsnog worden begonnen met de bouw van het Triodoskantoor.
Natuur
Overigens is er daarbij nog een andere horde te nemen. De schorsingsrechter twijfelt namelijk ook of het bestemmingsplan met voorwaardelijke verplichting tot realisatie van nieuwe natuur per saldo de Ecologische Hoofdstructuur (EHS, inmiddels NNN) niet aantast.
Gelet op het groene imago van de Triodosbank is het ironisch dat het kantoorplan ook op het punt van natuur struikelt. Heeft de bank voor een nieuw kantoor nabij station en snelweg haar duurzame en groene principes hier voor het gemak laten varen? Uit de uitspraak blijkt dat de gemeente (ongetwijfeld met instemming van de provincie) juist meent dat de natuur zowel kwantitatief als kwalitatief zal worden verbeterd. Daarvan uitgaand is ook op dit punt werk aan de winkel voor de gemeente (verschaffen van meer inzicht) en wellicht zelfs voor de provincie (aanpassen EHS/NNN) voor het vervolg van de procedure.
Tot slot
Wellicht is het aantal groene stoplichten te groot geweest en is te veel vertrouwd op zowel het duurzame imago van de Triodosbank als de duurzaamheidsintentie achter het kantoorleegstandsbeleid van de provincie. Het is hoe dan ook opmerkelijk dat geen van de drie betrokken partijen, ondanks hun overeenstemming op het punt van duurzaamheid, schorsing van het bestemmingsplan juist vanwege een tekort aan duurzaamheid niet hebben kunnen voorkomen.
6-4-2017