Kantoorbeleid provincie Utrecht te kort door de bocht

Op 1 februari heeft de provincie Utrecht een plan aangenomen waarmee een streep gaat door 2,2 miljoen m2 kantoren. Het gaat om meer dan de helft van alle nog niet gebouwde kantoren die al wel in bestemmingsplannen zijn opgenomen. Een gedurfd plan, want bestaande rechten komen ermee te vervallen. De planschade die daarmee gemoeid kan gaan, wordt volgens de provincie ondervangen. Maar klopt dat wel? En is het zonder meer schrappen van de bestemming ‘kantoor’ planologisch wel mogelijk?

De Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK) is het resultaat van jaren beleidsontwikkeling – en overleg met de markt – om de enorme hoeveelheid leegstaande kantoren terug te dringen.  Een uitgebreide inventarisatie van alle bestemmingsplannen van alle Utrechtse gemeenten heeft geresulteerd in een lijst met daarop de locaties waar de mogelijkheid tot het ontwikkelen van kantoren (gedeeltelijk) wordt geschrapt. Alleen de plancapaciteit voor kantoren waarvan de provincie heeft vastgesteld dat daaraan tot 2030 daadwerkelijk behoefte zal zijn, mag nog blijven.

Over anderhalf jaar, medio 2017, zal de provincie een provinciaal ontwerp-inpassingsplan publiceren waarin de concrete kantoormogelijkheden per gemeente, per bestemmingsplan worden wegbestemd. Gemeenten kunnen dit voorkomen door tijdig zelf hun bestemmingsplannen aan te passen en (voldoende) te snijden in de bestaande plancapaciteit voor nieuwe kantoren.

Planschade
Over ‘indirecte’ planschade stapt de provincie in de TSK luchtig heen. Te luchtig misschien, want planschade kan ook worden geclaimd door eigenaren van de percelen náást de wegbestemde kantoorgronden. Al gebouwde kantoren zullen namelijk in waarde dalen als het beoogde grote kantorenpark door het schrappen van kantoorbestemming niet kan worden afgebouwd. Schade hierdoor wordt niet vergoed als die op moment van aankoop kon worden voorzien. Maar omdat tot zeker 2008 de bomen nog tot in de kantorenhemel groeiden en kantoorleegstand in gemeentelijk en provinciaal beleid nog geen issue was, kon het risico op schade toen niet worden voorzien. Het is daarom goed mogelijk dat wegvallende kantoorgrond ook voor de ‘buren’ aanleiding zal zijn voor het indienen van planschadeverzoeken. ‘Actieve risico-aanvaarding’ zal op zijn vroegst gelden voor kantoorgrond die na circa 2010 is aangekocht.

Goede ruimtelijke ordening
Wat blijft er over van een bestemmingsplan als de provincie daar zonder meer de kantoorbestemmingen uit schrapt? Het gevolg kan zijn dat er voor die grond met alleen een kantoorbestemming geen enkele bestemming, en dus een ‘witte vlek’ overblijft. Het niet-bestemmen voldoet niet aan de verplichting tot een ‘goede ruimtelijke ordening’ voor alle gemeentelijke gronden, ook al is de achtergrond nog zo begrijpelijk. Hierop zou het provincieplan zelfs kunnen sneuvelen. Overigens, als de gemeente aan de witte vlek vervolgens een nieuwe bestemming toekent, dan kan die weer tot planschade voor de naaste omgeving leiden.

En dan is er ook nog de situatie van ‘gemengde bestemmingen’, waarin naast kantoor ook horeca, detailhandel en/of wonen is opgenomen. Ook daar is het verwijderen van de kantoorbestemming nadelig. Het simpelweg schrappen ervan kan de ruimtelijke totaalvisie achter het gemengde bestemmingsplan verstoren. De balans kan dan bijvoorbeeld doorschieten naar een van de andere functies uit de gemengde bestemming, naar te veel detailhandel of wonen bijvoorbeeld. Dit kan ruimtelijk weleens net zo ongewenst zijn als leegstaande kantoren. De TSK gaat aan deze complexe ruimtelijke problemen voorbij. De oplossing wordt dus een zaak van de gemeenten.

Conclusie
Het tegengaan van kantoorleegstand vereist stevige stappen. Daarin voorziet het plan van de provincie, maar het gaat op een aantal belangrijke punten te kort door de bocht. Het voorkomen van planschade kan weleens te rooskleurig zijn ingeschat en ook een ‘goede ruimtelijke ordening’ komt met simpelweg schrappen van kantoren uit bestemmingsplannen op de tocht te staan. Met het plan zadelt de provincie gemeenten op met juridisch kreupele bestemmingplannen, waarvoor herstel noodzakelijk zal zijn.

11-3-2016