Huur en faillissement

Een huurovereenkomst wordt in beginsel niet aangetast door de faillietverklaring van de huurder of de verhuurder. Is de gefailleerde huurder, dan kan echter zowel de curator als de verhuurder op grond van artikel 39 Fw de huurovereenkomst tegen een maximale termijn van drie maanden opzeggen. Vanaf de dag van de faillietverklaring tot de dag waartegen de huurovereenkomst is opgezegd wordt de huurprijs aangemerkt als boedelschuld.

Verhuurders kunnen in de huurovereenkomst - voor zover deze niet betrekking heeft op een bebouwde onroerende zaak - een recht op schadevergoeding bedingen voor het geval de huurovereenkomst tussentijds wordt beëindigd (bijvoorbeeld als gevolg van een contractuele bevoegdheid tot ontbinding in geval van faillissement), waarbij de huurpenningen die de verhuurder mist doordat de huurovereenkomst korter duurt dan was overeengekomen (in elk geval) als schade wordt aangemerkt. Wordt de huurovereenkomst wegens faillissement door de verhuurder op grond van dit beding beëindigd, dan kan de vordering tot schadevergoeding (in beginsel) ter verificatie in het faillissement worden ingediend (HR 13 mei 2005, JOR 2005/222). Is door de huurder een bankgarantie afgegeven die tevens de eventuele vordering tot schadevergoeding omvat, dan kan bovendien deze bankgarantie worden aangesproken.

Het is de vraag of het genoemde schadevergoedingsbeding ook aanspraak geeft op vergoeding van schade indien de huurovereenkomst niet door de verhuurder wordt beëindigd, maar door de curator wordt opgezegd op grond van artikel 39 Fw. De Hoge Raad heeft deze vraag ontkennend beantwoord (HR 14 januari 2011, JOR 2011/101, m.nt Van Hees). Daartoe werd overwogen dat artikel 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst betreft, die niet tot schadevergoeding verplicht. Aan de door artikel 39 Fw geboden opzeggingsmogelijkheid ligt een belangenafweging ten grondslag, die zich niet verhoudt met het toekennen van een schadevergoeding. Het spreekt voor zich dat ook een eventueel door de huurder afgegeven bankgarantie in dat geval niet getrokken zal mogen worden voor de contractuele boete.

Kortom, is in een huurovereenkomst een beding opgenomen dat een recht geeft op schadevergoeding voor het geval de overeenkomst tussentijds wordt beëindigd en gaat de huurder failliet, dan zullen verhuurder en curator moeten afwegen of zij gebruik maken van hun mogelijkheid tot opzegging op grond van artikel 39 Fw of - indien van toepassing – van een contractueel beëindigingbeding. Daarbij zullen zij niet alleen rekening moeten houden met de vraag of zij belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst (voor een bepaalde tijd), maar ook met de mogelijkheid dat de andere partij opzegt en de eventuele daaraan verbonden gevolgen voor een recht op schadevergoeding (althans verificatie van deze vordering) voor de verhuurder.