Retentierecht en huur

De gevolgen van het retentierecht in huursituaties

Verhuurders kiezen soms voor casco verhuur van hun pand; de huurder gaat dan zelf met een aannemer aan de slag voor de afbouw. Mocht de huurder niet in staat blijken om de rekening van de aannemer te betalen dan kan dat ook consequenties voor de verhuurder hebben, zo blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2014. In het uiterste geval kan de verhuurder zich geconfronteerd zien met verkoop van zijn pand zodat de aannemer uit de verkoopopbrengst voldaan kan worden.

Wanneer een aannemer begint met een verbouwing bestaat nog geen zekerheid dat de opdrachtgever uiteindelijk ook deze werkzaamheden kan betalen. Het retentierecht biedt de aannemer als schuldeiser de mogelijkheid om afgifte van het verbouwde pand op te schorten totdat tot betaling is overgegaan. Daar zijn wel voorwaarden aan verbonden:

• De aannemer heeft een opeisbare vordering op de schuldenaar, in dit geval de huurder.
• Er bestaat voldoende samenhang tussen de vordering van de aannemer en de vordering van de huurder tot afgifte van de zaak. Heeft de aannemer ook een vordering uit hoofde van bijvoorbeeld een verstrekte lening, dan zal niet snel sprake zijn van een voldoende verband tot de zaak.
• De aannemer oefent (voor derden waarneembaar) de ‘feitelijke macht’ uit over de zaak. Denk hierbij aan de aannemer die als enige de voor toegang noodzakelijke sleutel heeft, de aanwezigheid van een hek van de aannemer om het pand, het zichtbaar niet voltooid zijn van de werkzaamheden door aanwezigheid van machines en gereedschappen en bouw- en/of schaftketen.

Om het retentierecht niet alleen in te kunnen roepen tegen andere schuldeisers die een later recht op de zaak hebben gekregen, maar ook tegen schuldeisers met een eerder recht (zoals de eigenaar of hypotheekhouder), is vereist dat de huurder bevoegd was de overeenkomst met betrekking tot de zaak aan te gaan en/of de aannemer geen reden had om aan die bevoegdheid te twijfelen.

Mocht het opschorten er niet toe leiden dat de rekening alsnog wordt betaald, dan kan de aannemer het pand, na daartoe een vonnis te hebben verkregen, laten verkopen en met voorrang betaald krijgen uit de opbrengst.

Ook bij verhuur

Panden die op basis van het retentierecht zijn verkocht zijn in de praktijk vrijwel altijd eigendom van de schuldenaar. In een zaak waarover de Rechtbank Oost-Brabant had te oordelen, was de zaak echter niet eigendom van de schuldenaar maar van een derde die de zaak aan de schuldenaar verhuurde. Verhuurder en huurder hadden afgesproken dat de huurder werkzaamheden aan het pand zou laten verrichten. Huurder kon uiteindelijk niet aan zijn financiële verplichtingen jegens de aannemer voldoen. De aannemer stelde zich op het standpunt dat hij zich – ook ten opzichte van verhuurder – op het retentierecht kon beroepen.

De Rechtbank oordeelde dat het retentierecht ook kan worden ingeroepen indien de zaak eigendom is van een ander, zoals in dit geval de verhuurder. De huurder was volgens de rechter bevoegd de aannemer werkzaamheden te laten verrichten, zodat de aannemer op grond van het retentierecht zich met voorrang had mogen verhalen op de verkoopopbrengst van het pand, als hij tot verkoop had kunnen overgaan.

Hoewel de verhuurder in een zaak als deze vervolgens een vordering zou hebben op de huurder voor de schade die daardoor geleden wordt, zal dit weinig soelaas bieden als de huurder die schade niet kan vergoeden of zelfs failliet gaat.

Voorkomen?

Het ontstaan van een retentierecht is moeilijk te voorkomen. Wel is het mogelijk om afspraken te maken waarmee het de aannemer onmogelijk wordt gemaakt het retentierecht in te roepen ten opzichte van de eigenaar. Immers, daarvoor is vereist dat de schuldenaar bevoegd is de overeenkomst met de aannemer aan te gaan, of althans de aannemer geen reden had om aan een dergelijke bevoegdheid van de huurder te twijfelen.

Ter voorkoming van een rechtsgeldig beroep op een retentierecht door de aannemer ten opzichte van de huurder is dan ook aan te raden dat de verhuurder het retentierecht door haar huurder weg laat contracteren. De verhuurder zal aan haar toestemming aan de huurder om te verbouwen telkens de voorwaarde moeten verbinden dat de huurder daartoe slechts gerechtigd is, indien de aannemer afstand doet van haar retentierecht en als de huurder de aannemer daar ook over informeert. Voor de verhuurder is het zaak om daarbij tevens van de huurder te bedingen dat zij ervoor zorgdraagt dat de aannemer ook jegens de verhuurder schriftelijk verklaart dat zij zich bewust is van de beperking in de bevoegdheid van de huurder tot het aangaan van de aanneemovereenkomst alsmede dat zij afstand heeft gedaan van haar retentierecht. De verhuurder dient zich er vervolgens goed van te vergewissen dat zij deze verklaring ook daadwerkelijk ontvangt. Mocht de aannemer de werkzaamheden starten zonder dat de verhuurder over een dergelijke afstandsverklaring beschikt, dan zal de verhuurder om zijn rechten veilig te stellen, de werkzaamheden moeten (laten) stilleggen.

11 - 03 - 2014