Publication
18-03-2021

Reguleren woningbouw: straks ook mogelijk onder de Omgevingswet?

De woningmarkt staat onder druk. Het aantal inwoners en daarmee de vraag naar woningen in ons land blijft stijgen. Zo moeten er volgens het Stadsakkoord Wonen in de gemeente Utrecht tot aan 2040 60.000 woningen worden bijgebouwd, waarvan een groot deel sociale en middeldure huurwoningen zullen moeten betreffen. Welke mogelijkheden hebben gemeenten om via het bestemmingsplan te sturen op woningbouw(categorieën)? En brengt de Omgevingswet hier verandering in?

Wat kunnen gemeenten nu regelen via het bestemmingsplan?
Op dit moment kunnen gemeenten in een bestemmingsplan vastleggen hoe gronden gebruikt en bebouwd mogen worden. Zo kan de gemeente door het toekennen van een woonbestemming aan gronden sturen op een bepaalde bestemming. De Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om in een bestemmingsplan vast te leggen welk aandeel van de woningen binnen aangewezen gebieden in een bepaalde woningbouwcategorie moeten vallen. Hierbij hebben ze keuze uit diverse categorieën: sociale huurwoningen, geliberaliseerde huurwoningen voor middenhuur, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). Gemeenten mogen uitsluitend percentages gerelateerd aan het plangebied in een bestemmingsplan opnemen. Zo kan in een bestemmingsplan bijvoorbeeld worden bepaald dat 20% van de te ontwikkelen woningen sociale huurwoningen moeten zijn. In een exploitatieplan kunnen gemeenten het aantal en de situering van deze woningen vastleggen.

Wat is de relatie tussen het bestemmingsplan en de doelgroepenverordening?
De hiervoor genoemde woningbouwcategorieën zijn gedefinieerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Voor zowel de categorie sociale huurwoningen als sociale koopwoningen moeten gemeenten via een doelgroepenverordening de beoogde doelgroep en instandhoudingstermijn vaststellen. De aanwijzing van een doelgroep in een doelgroepenverordening voor middenhuur is facultatief (dit mag dus maar hoeft niet). De doelgroepenverordening geldt aanvullend op het bestemmingsplan. Met de verordening heeft de gemeente een middel om woningen die voor deze doelgroepen op de markt komen ook voor deze doelgroepen beschikbaar te houden. Indien woningen binnen de vastgestelde termijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie kan handhavend worden opgetreden.

Hoe zit het straks als gemeenten een omgevingsplan moeten vaststellen?
De wetgever heeft geoordeeld dat regels over woningbouwcategorieën gericht zijn op de ontwikkeling en het gebruik van de fysieke leefomgeving en daarom opgenomen kunnen worden in een omgevingsplan, zonder dat een nadere grondslag in de Omgevingswet nodig is. Dit betekent dat een voortzetting is beoogd van de systematiek in de Wro. Zien wij het goed, dan wordt door de Omgevingswet-wetgever niet langer bepaald dat uitsluitend percentages over aangewezen woningbouwcategorieën mogen worden opgenomen in een omgevingsplan.

Onder het nieuwe stelsel van de Omgevingswet komt in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) een instructieregel te staan die bepaalt in welk geval regels over woningbouwcategorieën in een omgevingsplan mogen worden gesteld. Dat is het geval als een omgevingsplan bouwactiviteiten toelaat waarvoor verplicht kosten moeten worden verhaald. Artikel 5.161c van het Bkl regelt straks dat in een omgevingsplan in dat geval regels mogen worden gesteld op grond waarvan er woningen van bepaalde categorieën moeten worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om dezelfde categorieën als die thans kunnen worden aangewezen, dus sociale koop- en huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en woningen in particulier opdrachtgeverschap. De wetgever heeft geconcludeerd dat het niet wenselijk is andere categorieën toe te voegen.

Kortom, de Omgevingswet beoogd geen wijziging van de huidige regelgeving waarbij in een bestemmingsplan regels over aangewezen woningbouwcategorieën kunnen worden opgenomen die kunnen worden uitgewerkt in een exploitatieplan. Voor woningen die niet zijn aangewezen voor een specifieke categorie staat het de initiatiefnemer ook dan vrij een woning in elke gewenste categorie te realiseren.

Is in het nieuwe stelsel nog een doelgroepenverordening vereist?
Nee, het aanwijzen van doelgroepen waarvoor de woningen in stand worden gehouden zal plaatsvinden via het omgevingsplan. Dit betekent een wijziging ten opzichte van het Besluit ruimtelijke ordening, dat uitgaat van het omschrijven van doelgroepen in een gemeentelijke verordening. Hetzelfde geldt voor het bepalen van de termijnen waarvoor woningen als sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of geliberaliseerde woningen voor middenhuur in stand worden gehouden. De instandhoudingstermijnen die in het omgevingsplan kunnen worden gesteld zijn begrensd. Voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen betekent dit dat in het omgevingsplan een termijn van ten minste tien jaar na ingebruikname kan worden gesteld en voor sociale koopwoningen ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname. Overigens moet worden opgemerkt dat regels over woningbouwcategorieën alleen kunnen zien op de bouw van woningen en niet op bestaande woningen.